別忽悠俺，經紀大人！

我曾經寫過一篇文章，詳細介紹美國的房價統計方法， 主要是房價指數，對細節感興趣的朋友可以讀一讀那篇文章：

     美國曆史房價年均增幅到底是多少？

那篇文章中提到，美國房價的統計方法，基本就兩類：

• 地產經紀協會（Realtor Association）所通用的中位數或均值統計法（以下簡稱中位數法）， 就是把兩個時期房價的中位數或均值前後分別做一個對比。
• 房價指數，統計的是同一個房子的前後買賣價，主要有三大指數：Case-Shiller房價指數， FHFA房價指數，和Freddie Mac房價指數。

這兩種統計方法，各有優缺點。

1.  中位數或均值法

中位數或均值法的優點是即時。

但它的最大缺點就是前後比較的不是同一個東西，基本上可以說是Apple vs Orange，這造成的直接後果就是在房價急劇變化時期，會過分誇大（也就是高估）升幅或跌幅，無論是在房價上升期還是下跌期（比如現在）。

為說明這點，我舉個極端的例子。

假定城市A在房價高點時，全國經濟強勁，股市如日中天。可以理解，大家有錢了，買高端房的人會增加，我們假定當時交易的房都在1米以上。半年後時過境遷，經濟衰退，股市損失慘重，高端房失去了市場，而交易的都是40萬以下的中低端剛需房。

如果按照中位數或均值法，很容易看出，高點時的中位數或均值都應該在1米以上，而半年後的中位數或均值是在40萬以下。這是否意味著以前1米的房子，已經跌到不到40萬，也就是說跌幅達到60%了呢？ 顯然不是。

最近，我們看到一些統計數據，顯示舊金山的房價跌幅達到了35%， 顯然統計用的是中位數法。如果一個地區每家的房價真的都跌了35%，那是件相當恐怖的事，應該算是大崩盤了，因為就連次貸危機，舊金山地區最高點到最低點的跌幅也就39%。

而實際上，到2022年12月為止，舊金山都市區的房價指數的跌幅也就11%：

     2022年美國各都市區房價指數漲跌幅 

可見，這種統計法會過分誇大漲跌幅度，在像舊金山等高、低端房價格差別很大的地區，尤其嚴重。

當然，中位數法在大多數時間，大多數地區都是靠譜的，不靠譜的隻有在房價變動太大，高低端房價差別又特別大的地區。

2.  指數統計法

指數統計法，由於前後統計的都是同一個房子，數據相對比較準確。但是，由於這種統計方法存在數據的滯後性問題，在房價急劇變化的時期，會稍微低估升幅或跌幅，但低估的幅度不大。

3. 小結

在房價大漲或大跌時期，你家房子的真實漲跌幅， 應該在介於中位數法和指數法之間，而更接近指數法。而在平常情況下，這兩種統計法應該差別不大。

建寧  2023/2/19