建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
懵懂小地主
小地主們一般都是這個模樣：房子一個接一個地買，每年到了該報稅的時候，便很瀟灑而又底氣十足地（咱可是有幾個破房子的，不要不把咱當根蔥）把房子有關的資料全甩給CPA，並發誓再也不想見到這些讓人頭大的爛玩意兒，然後便又很興奮地投身到尋找下一個房子的偉大掏糞事業中去了…
過了N年後, 終於賣了個回報不錯的房子，心裏很是高興。但不巧的是，原來報稅的CPA不知何故忽然沒了蹤影，於是不得不找了個新的CPA，這個勞什子CPA竟然要買房記錄和過去十多年的稅表，真是豈有此理！多麽遙遠的事了，資料早給扔了，咱不是說過再也不理這些爛玩意兒嗎？！
兩三年前賣了個房子，報稅的時候才意識到原來還需要買房記錄。買房的資料倒是還在，但卻從來沒有認真整理歸檔過，每次買房或貸款簽完字後就胡亂扔在文件堆裏，因為剛開始時也不知道哪個文件重要，該保存哪個。現在終於知道了，並且意識到不隻剛賣掉的這個房子，其它的房子以後賣掉報稅時也會存在同樣的問題。於是乎，就花了一兩天時間，翻箱捯櫃，把所有買房和貸款文件給翻了一遍，把最重要的過戶文件單獨給分出來，並掃描成電子文件存檔。其中還發現七八年前買的一個房子的過戶文件可能還不是最終版本，就發了個email讓過戶公司（title company）再給一份最終版本，人家倒是很快就給傳過來了一份。其實，出租房買的年份還不算久遠，資料尚算熱乎，倒是自住房買的有些遠古了，並且買的時候是一無所知，隻記得簽了一大堆文件，但卻不知具體是什麽。還好，自住房的資料尚在箱子底下，趕緊把重要的過戶文件也掃描歸檔，算是補了很重要的一課！
Period of Limitations
那麽，一般報稅的資料需要保存多久呢？IRS在 Publication 17 裏有個“Period of Limitations”是這樣定義的：
就是說，在這個期限範圍內你可以更改過去的報稅記錄，IRS也可以重新評估你的稅收。換句話說就是過了這個期限IRS就不會再找你麻煩了。
這是IRS對Period of Limitations的具體規定：
具體就是說，如果沒有偷稅漏稅欺詐等行為，一般三年後就可以高枕無憂了。這個期限是指報完稅後的時限，比如說2010年的稅，一般是2011年4月15前報，加三年期限就是2014年4月15。如果再保守一點，2015年以後，2010年的報稅記錄基本上就無關緊要了。
出租房記錄
房產記錄顯然不像一般情況下提到的Period of Limitations那麽簡單，因為前麵提到的時限是針對沒有關聯性的收入和費用，而房產則有很多關聯性記錄。
我們可以想象一下賣掉一個出租房報稅需要哪些資料。
首先，需要賣價和賣房的費用，這個需要賣房記錄以及賣房前的維修記錄。由於是剛賣掉，就是再邋遢再忘昏的主也不至於這麽快就把資料完全扔掉， 所以這些資料應該很容易找到。
其次，需要房子的Adjusted Basis，要知道Adjusted Basis就需要知道初始Basis，以及Basis增加和減少的記錄：
- 初始Basis需要買房記錄
- Capital Expenses和improvements 會增加房產的Basis，所以像換屋頂、換新空調以及大的改進能影響Basis的，都必須要有記錄
- 房產的折舊、災難損壞以及保險的索賠等會減少房產的Basis
- 折舊需要往年的稅表。
最後，還需要知道房子最後一次貸款的過戶費用記錄，以便知道過戶費用還有多少沒有攤銷掉，最後可以減去。
關於買房的過戶記錄， 2015年以後使用的一般是標準“Closing Disclosure”表，2015年之前使用的是HUD-1表格。而賣房的過戶記錄， 一般由過戶公司提供， 沒有固定的格式。
所有的記錄都需要相應的銀行、信用卡以及支票等佐證資料。
自住房記錄
由於自住房的一般修理費用（repairs 非improvements）既不能減掉，也不能加到Basis裏，所以單從報稅來講，是否保存一般的修理費用無關緊要。
其它需要的報稅記錄幾乎跟出租房一樣。
尤其需要注意的是，自住房的改進（improvements）費用會增加Basis，是購房成本的一部分，如果不保存記錄的話賣房時就無法減掉這部分費用，就需要多交稅了， 所以這部分資料要好好保存。
房產記錄保存
為了便於報稅，我們一般都會把收入和費用資料按年份來歸檔，比如現在要報去年2021年的稅了，我們一般會在Tax目錄下新建一個目錄，比如叫“2021”，然後把所有文件都歸於之下。
但是，以這種方式保存房產Basis有關的信息，查找起來並不方便，所以最好再平行建立一個以房產名稱命名，比如“123 Main Street”的目錄，把所有買房、improvements、重新貸款以及賣房等的記錄都歸於其下，再創建一個Excel文件， 記錄下每個影響Basis的事件。
另外，如果房產做過1031 exchange，與之有關聯的前麵的所有房產的記錄也必須要完好保存。
房子賣掉後，前麵提到的Period of Limitations就開始生效了，也就是說基本上5年後，以前的記錄就無關緊要了。
建寧 2022/2/15
