建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
這篇小文肯定會讓腰纏萬貫的大神們鄙視：那麽點小錢也看在眼裏？！
所謂人窮誌短，實在是沒有別的辦法。
大約十年前剛開始投資房產時，家裏窮，所能動用的全部現金是少的可憐，家庭收入也低，無力提供多餘的資金，自己又是一個不願意與人打交道的屌絲，剩下所能用到的辦法也隻有一個：把自己房產中的淨值用到極致。
這以後也成為了我自己投資理財的一個原則：如有可能的話，房產中絕不留多餘的淨值。因為房產中的淨值的回報率永遠是零，房產中的淨值，如不好好利用的話，是一種極大的浪費！
過去十年來，盡管我隻有不多的幾個房子，但隻Refinance我就做了有20多次，其中cash-out refinance 就有十多次， 有的房子兩年內做過兩次，就這樣不停地取現， 再買房子，繼續練習滾雪球。
大家知道，從房產淨值中取現有三種方法：
1. HELOC
2. Equity Loan
3. Cash-out Refinance
但我現在要說的，並不是以上的任何一種。
Refinance分為cash-out和rate-and-term.
Cash-out refinance 大家都很清楚了，是可以取現的。
理論上講rate-and-term refinance是隻可以改變貸款期限和貸款利率而不可以取現的，但在實際操作中，也是可以取出部分現金的, 這就是本文介紹的重點 - 如何從rate-and-term refinance中取現。
（稍微做點注釋：對rate-and-term refinance， Fannie Mae 和Freddie Mac 有不同的叫法，Fannie Mae稱為Limited Cash-Out refinance, 而Freddie Mac幹脆就叫No cash-out refinance. 我個人感覺Limited Cash-Out refinance更確切一些。）
至於rate-and-term refinance為何允許少量取現，實際上任何對refinance有點基本常識的人就會明白，一般貸款我們預先並不知道確切的closing日期，而不同的closing日期會影響各種費用，比如預付的利息等，所以必須要留有餘地。否則如果closing日期改變而需要重新核算貸款的數目，再等批準，那就沒完沒了了。
rate-and-term refinance中可以從三個方麵中取現：
第一，允許的最大cash-out數額: Fannie Mae 和Freddie Mac稍微有些差別， 比如Fannie Mae允許的最大數額是貸款的2%, 但不超過$2000, 也就是說settle時你拿到的現金不應該超過$2000.
第二，多放Escrow 或者預付地產稅，或保險。如果說cash-out數額是有上限的，那這個是沒有上限的。比如去年我做一個No Cash-Out Refinance時，剛好這個房子的$1.1萬多地產稅快要交了，我就讓貸款經紀把地產稅包括在貸款裏麵，房子closing的時候escrow Officer 用settle fund 交了地產稅， 相當於省了我$1.1萬的現金。你也可以把地產稅和保險放到escrow 裏，相當於省了自己的現金。
這第三點有點貓膩，比如你的舊貸款餘額是12萬，能否讓貸款經紀給你弄成12.5萬，多出5千來。由於第一條的限製，你直接到手的現金不應該超過$2000, 所以settle時舊的貸款銀行會收到12.5萬， 由於你舊的貸款餘額隻有12萬， 他們會自動refund給你5千回來， 當然這個肯定有限額，我不知他們如何算這個限額，我貸款的時候收到過幾次接近3千的。
總之， 這前兩項是完全合理合法的，這第三項是否像有些事那樣不可言傳， 我就不得知了。
有些人可能會問， 費那麽多事幹嘛，為何不直接來個Cash-out Refinance？ 主要是房子裏所剩的equity不多，拿不出多少來，而Cash-out Refinance的利率要高至少0.25%。因為做Refinance主要是為了降低利率，反正是拉屎打兔子兩不誤，隻是捎帶著多拿出點小錢。
過去幾年，通過這種方式就省了我好幾萬現金，有三四次每次省七八千， 一次省了1.4萬，省了現金，吃喝嫖賭，幹什麽都可以。
I love Cash， 就像老鼠愛大米！
作者：建寧 2021/7/6 (轉載須經作者本人同意)
