建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
BRRRR是地產投資中一種長期持有（Buy-and-Hold）的投資策略， 它的提法最早是由BiggerPockets的Brandon Turner提出來的（他最近幾年寫了好幾本地產投資的暢銷書）。這個策略的名字雖然是比較新的， 但這種模式實際上早已被成千上萬的投資者不知用過多少遍了，就是說，這個模式並不是新的。
BRRRR實際上是由五個英文單詞的第一個字母組成的組合，也是具體的五個步驟：
- Buy: 買房子
- Rehab: 維修
- Rent: 出租
- Refinance: 重新貸款套現
- Repeat: 繼續重複
舉個簡單的例子就比較容易理解了： 假定你花6萬美元買了個破房(需要大修的房子）， 另外花了1.5萬維修，相當於房子的總成本是7.5萬。 修好後你就可以把它租出去賺取租金。盡管你的房子總成本是7.5萬， 但由於你的勞動， 同時也由於你需要承擔風險， 修好後的房子的市場價格應該高於7.5萬（否則你買破房就沒有意義了， 因為買破房是有風險的， 萬一維修估計不準就可能有損失）， 如果修好後的房價能達到10萬，由於美國大多銀行都允許把房子淨值的75%給拿出來，也就是說10萬淨值的房子重新貸款後可以拿出7.5萬現金來， 這不正好是下一個房子的成本嗎？
BRRRR模式的理論很簡單： 隻要你把買房， 加上維修的成本控製在維修後房價的75%以內，這個模式就可以無限繼續下去，即便大市保持不變！
這個模式的兩個要點：
- 最大可能的利用杠杆（貸款）
- 利用自己的勞動創造增值
理論很簡單， 但操作起來並不容易。 如果我沒記錯的話， 一般炒房者(House flipper)的利潤是在15~20%之間（跟建商的利潤好像差不多。 當然一般房價越高， 利潤率越低， 房價越低，利潤率越高）。 也就是說好的是可以達到20%的利潤的， 但由於炒房利潤是減去3~6%的傭金等買賣費用的，這樣20% 加上3~6%的費用, 差不多達到25%的要求。也就是說，一個好的炒房者是可以達到的！
但即便是炒房高手， 每筆買賣要達到25%也是很難的。那不是高手的怎麽辦？ 可以放鬆點標準，即便拿不回100%，拿回95%，甚至是90%也不錯！餘下的資金可以通過別的辦法來籌， 比如別的出租房的現金流， 或者拿出別的房子增值的淨值， 把現金流不好的房子賣掉，甚至可以不存401K，省下錢來投入房產等！
實際上，BRRRR策略不僅可以應用到單個獨立屋， 也可以應用到小到幾個單元， 大到幾百個單元的公寓樓上。如果操作得當的話， 這是一種利潤非常豐厚的投資手法。 具體步驟一般是這樣的： 在中等，或中等稍微偏上，或中等稍微偏下的區（不能是特差的區）， 尋找那些由於經營不善， 從而造成失修， 租金低下， 空置率偏高的物業，這些物業按分類最好是Class C+或Class B-的物業。 由於公寓樓等商業地產的估價是由淨租金收入決定的（不像獨立屋一般是物業本身決定的）， 所以隻要提高淨租金收入， 就可以提高物業的價值， 若能使淨租金翻倍，物業的價值就可以翻倍。 如果對這些經營不善的公寓樓采取一些提高租金的措施， 比如翻修提高居住條件以提高每單元租金， 采取措施降低空置率等都可提高總淨租金收入， 從而達到物業增值的目的。 有不少人可以做到使物業在三四年內使淨租金收入翻倍， 從而使物業價值翻倍。 物業價值提升後同樣可以通過套現重貸拿出多餘的淨值， 繼續進行投資。 不過翻修公寓(英文術語叫Restabilization 或reposition)的投資者持有幾年後大多會選擇脫手賣掉，除非是租金收入非常好的物業。因為一旦提高措施使物業價值提升後，再想提高就難了，這個不像獨立屋， 獨立屋即便什麽都不做也仍然可以隨大勢漲跌！
總之BRRRR模式的本質就是重複使用有限的資金以達到不斷增加持有的物業， 從而達到高回報的目的！ 也可以說是不停地滾雪球...
有些人也許會說，我做不了維修，不可能像高手那樣兩條腿走路（高杠杆和創造增值）。 那也不要緊， 一條腿運用好也不錯： 盡可能拿出房產中的淨值， 多買有現金流的房子， 長期下來， 仍然會有不錯的回報！
作者：建寧 寫於 2017/10/21 (轉載須經作者本人同意)
我在日本，這裏不少人專門做買老房子出租的生意，年回報10個點以上，還可以貸款。如果動手能力強，這個生意非常好。可惜，我一是語言不行，二是動手能力不行。
如果會裝修會維修，簡直是個很不錯的生意。
我知道有的日本人做這個生意，多棟房子，一年上億日元租金，扣除成本也有三四千萬收入，遠超日本的普通白領。
這種情況下一般是舊的小房子，需要維修，買的價格低，自己善於維修，租金回報CASHONCASH超過10%，可以重複連續地做，非常多的老外做這種。