有米地產第一篇：如何在爾灣買70-90萬美金的房子？

有米地產第一篇：如何在爾灣買70-90萬美金的房子？ 
 
從事房產經紀這麽多年，每天忙忙碌碌，為客戶選房買房和出租而東奔西走， 從不得空閑。最近新冠病毒在洛杉磯肆虐，本著為家人和客戶負責的態度，我主動停止了很多看房活動，能網上看的就不去現場，能一個人出門的不去兩個人，堅決不給社區添亂，堅決不撩客人，看房不積極、谘詢不主動，一切看緣份。 
空閑下來，很想和大家分享一下多年的看房心得----如何快速決策買哪套房？ 
 
今天開講第一篇：如何在爾灣買70-90萬美金的房子？ 
長話短說，盡量簡潔，層層篩選，鎖定目標！ 
首先，為何選爾灣？ 不外乎安全、教育、收益三要素。這三條以後在對比城市的時候來講。 
其次，爾灣70-90萬美金的房子選哪一套？不外乎學校、朝向、內外戶型、報價四要素。 
這是今天要講的主題。 
 
第一步：所有在售房源。 
我們先看看爾灣目前有多少套70-90萬的在售房源。打開經紀利器MLS, 101套房源在售。 

 
第二步：設置條件。 
要3-4房的（2房不夠用呀） 
要2000年以後的（老房子戶型差） 
隻有48套了。 

 
 
 
第三步：打開地圖看房源分布。 
然後根據爾灣5所公立高中進行排名。 
爾灣排名第一的Northwood high school學區，就隻有三套房源在賣。 
爾灣排名第二的University high school學區，就隻有三套房源在賣。 
爾灣排名第三的Portola Spring high school學區，就隻有20多套房源在賣。 
以此類推。 
我比較推薦的是爾灣123的學區，那麽隻有48套房中，隻有30套房子入選了。 

 
 
 
第四步：網上看朝向。 
注意：不是大門朝向，而是客廳和花園的朝向，這一點與國內相反。 
東南西北四個方向，先把朝北的房子去掉，因為朝北的房子客廳比較暗冬天比較冷，老美喜歡老中不喜歡。中國人喜歡的方向是客廳朝南和朝東，紫氣東來，亮堂、暖和，朝西的話會曬。 
這個朝向在網上一看，30套房子，就隻有15套能入選了。 
第五步：看內外戶型。 
在經紀的帶領下，這15套房子大概2天時間可以看完。 
看房看什麽？看戶型，看裝修，看缺陷。 
房屋周邊是否有高速公路、高壓線、路衝、大馬路等等。中國人講究風水、看房不能馬虎！ 
客廳是否方正，是否光線充足？天花板是否高挑？ 
樓梯是否衝門？ 
廚房灶具、烤箱、洗碗機是否比較新？ 
油煙機是否有煙囪？灶台是氣的還是電的？ 
地麵牆麵和地毯是否幹淨？ 
天花板是否有水漬？ 
下水是否通暢？ 
衛生間裝修是否入眼？ 
我客人在南爾灣看中一個73萬美金的3房，裝修很好，賣房經紀也很熱情，客人急忙通知我來把把關，我10分鍾後到達直奔廚房，打開灶台上麵的櫥櫃，沒有煙囪呀，沒有煙囪呀。 
順便吹噓一下：所有你踩過的坑，我都能理解，因為沒有人提醒你呀。 
2天時間，看房15套房，能看上眼的、沒有大缺陷的不超過5套房。 
第六步：報價 
報價的學問很深。首先中國式砍價，上來就是10%，房價80萬，經紀你看72萬行不行？一看就是沒做功課，對方經紀都不愛搭理咱。 
要先看看過去半年時間的曆史成交價，200-300多個成交量，夠有說服力了吧？鄰居們80萬賣掉了，若裝修差不多戶型差不多，這個屋主不會73萬就出售。 
即便屋主腦袋進水了掛73萬，你可知道市場上有多少個買家？正常情況下是10-30個買家，大家都發現這套便宜了。你一抬我一抬，最後還是80成交。這就是市場價。在房價上漲的時代，想便宜幾萬成交，搶呀搶呀，最後反而多花幾萬。當斷不斷，必受其亂。 
市場漲還是跌，很好判斷，第一觀察周末來看房的人多不多，第二看賣家經紀收到多少個報價。 
 
正常的報價是先統計半年曆史成交價，算出每尺多少錢，乘以這個房子的麵積，就是這個房屋的市場價。然後看內部裝修和院子是否增減報價，最後看市場是否熱，熱的話就加一點，市場冷沒有人搶，你有機會好好磨一磨價格。 
目前，爾灣的均價約是450-550美金/平尺，也就是3萬人民幣每平方米。 
 
下麵兩圖是爾灣過去一年成交的70-90萬的房源數量和均值。 

 

 
 
爾灣的市場，熱的時候一個月漲5%，冷的時候一年降10%。 
回到我們看中的5套房，那就一套一套分析唄。 
鄰居多少錢賣的？ 
這套房和鄰居比的優缺點 
小區均價多少錢每尺？ 
問對方經紀是否有人報價了？ 
我們報多少錢合適？ 
若你喜歡，就報一個有希望成交的價格，不然讓別人搶走了，你的下一套在哪裏還不知道。 
若不太喜歡，就不要勉強，最好不要報價。緣份大於一切，不喜歡就不是你的。 
回顧一下： 
假定網上看房1天時間，現場看房2天時間，報價2天時間。從你行動到成交，不超過1周時間。效率高不？ 
很多人看房半年多還沒有買，實際上是心態沒有準備好，或者是對市場沒有預測準。 
市場上漲，越早買越好，你看不上的都被別人買走了。市場下跌，就冷靜觀察，或者買一個自己喜歡的戶型，機遇難得。 
好了，101套房源裏，推薦了其中5%，成交其中之一，還糾結不？ 
寥寥數語，一語難解詳情，滿腔熱情，讓我們有空再聊！