去年的疫情一出，失業率陡升，股市大降，政府風馳電掣地出台了一係列保市場，保房市，保租戶，保工作的政策，所以股市也以驚人的速度V形反轉了，房市更是讓大家（包括我）跌破眼鏡般的在超低利率，物價飛漲的環境下一飛衝天，不管是自住房，還是投資房，“卑微”的買家不僅要在競爭中付出更多的溢價，還要添上waive掉各種諸如房檢，甚至估價的條款才有可能搶到房。
不用在這種環境下換自住房的我們，已經算是很幸運的人群了。而在房產投資方麵，尚處在微小地主階段的我們手裏有幾個小公寓，然後19年底買了一個四家庭，經營都上了正軌，並且在這個過程中發現兩口子配合默契，且投資理念方向一致，所以按照我們自己規劃的房產投資scale up (擴展)計劃，應該可以開始看一些5-9家庭的小型商業住宅，準備初步涉及商業貸款領域。去年底到今年初差不多有了首付就開始努力地找尋起來，但是困難重重。最主要的原因是符合原因的庫存太少，5-9家庭的住宅，就代表著有這麽多的租戶，租戶們本來就對房東賣房很敏感（因為房東易主一般都是提房租的信號），所以在疫情的大背景下，要協調甚至獲得租戶的支持秀房賣房就不是很容易，往往能看個一兩戶，剩下的簽約了才能看。在房價飛升的當下，經營得好的多家庭住宅自然價錢不菲，經營得不好的多家庭住宅就更是想趁機出手，連同裏麵的“劣質”租客一起甩賣。
我們一方麵不願意多付出溢價來購買，原因是因為已經進入商業住宅領域的多家庭不應該就是按著房租收入來評估價格嗎？但是我們看到好多毛租金才三四千的多家庭叫價就要60+萬，數字上根本不合理，但是一秀房還人山人海的買家潮，以至於根本不可能有講價的空間；另一方麵也覺得在疫情的大背景下如果接手一個價格顯得“合適”但是需要同時應付大維修裝修還有可能不一定欠租但是不想被提房租也不想搬走的房客，可能會有點力不從心，所以看房幾個月下單的結果：
1）某房，我們加價了20%也不房檢，但是要求其中一戶搬空（明明某租戶就明確表示會搬）的條件下輸給了另外一家價格差不多且沒有任何條件的競價者；
2）某房，價格也是給到位了，但是賣家覺得我們商貸經驗不足，給了同時競價的某熟人；
3）某房，當天看房就下單，加價，不房檢甚至waive了估價，但是被不良賣家經紀當底牌給兜售，最後時間敗給了來內卷的國人。
4）某房，也是當天看房就下單，加價，不房檢甚至waive了估價，還讓賣家經紀做dual agent，結果房子最後居然自己下市了，說是賣家覺得賣了找不到新的房子買（黑人問號臉）。。。
整個形勢可謂讓人非常鬱悶，那個喜歡理論派的我，常常對人說，房產投資的擴張階段就不是一個一個地買，而是上規模地從普通住宅到商業住宅。而現在的市場下，我們卻根本找不到適合我們的投資標地，要麽太貴買不起，要麽太破不劃算，想起網上看到一位前輩寫的：在這種瘋狂地賣家市場，要非常地小心，因為有著焦急心理的我們可能會買到真正的爛房。
於是被這種賣家市場的現狀按在地上狠狠摩擦的我們，某天坐下來吃飯的時候討論接下來的對策如何：不是說什麽樣的市場都能買到自己心儀的房子嗎？那我們現在的擴張路徑應該是什麽呢？我們討論到現在的多家庭住宅（不管是普通的2-4家庭, 還是5-9的小型商業住宅），感覺每一戶的單價都跟單獨買一個公寓差不多了，那為什麽還要用N倍的價格去買一個N家庭，更何況麻省這樣的州，多家庭住宅一般年齡偏老（一百年的房子非常常見，甚至還有光緒，或者同治年間的房子），一接手就有諸多問題: 線路老化，保暖係統老舊，內飾也可能需要裝修維護。自己雖然不交HOA費，但是自己就是HOA，房頂外牆車道都是房東的責任，綠化鏟雪都要負責，於是聊完天後開心地決定我們的投資策略開始下移，重新去看公寓去了（這裏也有一點背景：麻省中部以東的地方，單家庭的房產投資基本沒有現金流，無法自負盈虧的房產我們不太感興趣）。於是第二天把周圍合適的鎮的公寓庫存都看了一遍，找了幾個合適地實地看了一下，讓對方經紀做dual agent，所以非常不地道地知道賣家的底牌，然後加價直接拿下；另外在我們熟悉的小區，看了兩個上市兩三個月沒有賣掉的小公寓（肯定這樣的小公寓有這樣那樣的朝向戶型麵積的問題，但是裝修一新也不愁租，且現金流很不錯），狠狠地殺價再拿下兩個，最後三個公寓正在同時貸款中，這裏也要強調三個公寓的狀態都是空置的，這樣方便我們做我們想要的裝修和維護，最後能按照我們的標準，以市場價租給親手選的租客。
房產投資並不是隻有一套理論和一個方法，事實上有一句老話不就說，在房產投資領域，有一百萬種方法可以讓人們成為百萬富翁，困難地是找到適合自己的那一種。自疫情以來，我周圍的年齡差不多的朋友們（35-45歲區間內），因為都有自住房以及有不少放在養老帳戶或者投資帳戶裏的股票，基本上資產都有顯著地增長，再加上重貸套現多多少少手裏都有一點錢，紛紛都第一次投身房產投資領域，比如在麻省這個地方，投資公寓是一個很好的起始；在中西部，投資單家庭住宅是一個好的起始，於是至少有四五家朋友都在去年年底到今年年底買進了1-2個出租房，走出了多元化投資的第一步。再之後呢？有的人可能怕麻煩，尤其是不小心遇到刁鑽的租戶，所以擴張之路也許就此嘎然而止；有的人可能覺得還行，還能再買個兩三個，自己全職工作還算能照看得過來；有的人也許發現了新大陸，覺得會把房產投資作為人生重要的副業甚至未來的主業來做，用當下W2的借貸能力+杠杆的作用，迅速地靠被動收入實現FIRE運動躺平的終級夢想。
毫無疑問我們家是把自己看作是最後一種人的，所以雖然今年的目標就是把這三個公寓裝修出租走上正軌，但是到明年又要繼續考慮怎麽再擴張的問題，所以我分享一下最近在臉書的房產投資群裏看到了這樣一個故事，故事的本身很棒，評論也很精彩，給了我很多啟示。
寫故事的這位Libby女士本來上來問的問題是：我今年39歲，有著39個物業 (其中包括36個單家庭和3 個商業)，大家的下一步策略是什麽呢？什麽時候應該放緩或者結束呢？由於大家對她投資的經曆更感興趣，於是Libby女士進一步地講了自己過去十年的投資曆史：她住在內布拉斯卡州，10年前是一位家庭婦女（她有四個孩子），全家依靠老公的警察薪資生活，雖然勤儉節約，並無負債，但是常常也是到發工資日帳戶上隻有兩三百了，直到她看到了“富爸爸窮爸爸”這本書，於是她說服了認為她瘋了的丈夫，把丈夫的401K交了罰金提現在4萬美金，以20%的首付了買了第一個20萬的爛房子(worst cat piss ugly house)，然後親力親為去裝修，然後強迫升值，用套出來的錢繼續循環（就是經典的BRRRR策略），都是尋找有升值潛力的破房子，全家出動去幹活（兒子們刷牆裝修，小女兒也到了年紀可以剪草清理，老公下班也幫忙），所以她的十年策略就是high leverage + hard working (高杠杆 + 辛勤工作)，於是當初的4萬美金的初始資金，變成了如今的300多萬房屋淨值資產 ，於是警察老公4年前也退休了，每年現金流在即使扣除自己生活所有花銷仍然有約14萬美金，過上了財富自由的生活。
再細節的一些在別人的評論裏也回答了：投資標地都是距離自己自住房40英裏以內的房屋。平均房價17萬，目前的貸款比例大概是50%，利率平均是3.95%，基本上都是本地小銀行的portfolio loan，一周管理房產需要5-10小時，兒子們做主要的維護工作，每個小時掙12-15塊。
下麵的評論當然各式各樣，其實也都反映了評論人個人的認知水平，比如相當一部分人（50%）的評論是不要再擴張了，現在當下最重要的任務是還清貸款，無債一身輕。這樣的人是不是沒有看到現在是什麽樣的低利率投資環境，但是風險管控確實很重要，不過當然我要花更多篇幅來講講我認同的少數人的評論：
某位叫Jessica的女士說：我看不出來為什麽要放緩，已經建立了一個成熟有效的係統，也很容易重複，所以可以一直買下去和經營下去，當然可以考慮一部分工作外包。這一套係統的重點其實是貸方，因為普通貸款（conventional loan）是有數量限製的，而本地小銀行的貸款，尤其是商業貸款是沒有數量限製的，而且他們看得更多的是物業賺錢的能力，業主管理和經營的能力。我專注的租客市場就是年輕的白領人士，他們通常住兩三年就自己買房去了。我一般買一個建築結構非常好，但是裝修拖了30年的房子，在自己手裏裝修一新，新地板（LVP），新油漆，廁所，甚至整個廚房，裝修完畢之後我也很少擔心維修的問題，因為基本在我手裏都換過了。所以隻要知道自己想要什麽要的標的，通過計算需要多少時間購買，對裝修費用有清晰的了解，就一直按照自己的標準執行下去就行了。
另外一位Denice女士說：我最愛聽到這樣的故事，我也是有著同樣的經曆，30年前我開始購買移動屋（mobile home）, 最早的時候才2500-4000塊一個，我一有現金就去購買，直到有一天我突然意識到某一個移動屋公園，我就有了17個移動屋，所以最終我買下了整個公園（總共45個移動屋）。我早就退休了，沒有債務，年被動收入是33萬美金。總有人問我如何克服恐懼，我覺得就是放棄恐懼的理由，專注於自己擅長的事情，那些2008年房價大跌似乎損失慘重的人們現在更加富有了。
再一位Kimberly女士說：我也是一樣的，本來以為50歲前有6個物業就是我的人生終級目標了，但是我55歲的時候有100個物業，我總是告訴別人我的秘密就是努力工作+不再恐懼。
與那些已經進入了房產投資界且還想繼續擴張的諸君共勉。
