你應該多多少少聽說過House flipper, flip, 或者flipping house，用通俗的大白話來說，就是那些舊房翻新短期套現的投資行為，再簡要地展開說說，就是買一個遠低於市場價的舊房，在幾個月內最多不超過一年來進行室外和室內的整修，再按市場價出售從而賺取價差。
我心裏對這樣的投資者是很讚賞甚至懷著敬意的，第一個重要的原因: 他們是房產的修理工，雖然是以賺錢為目的。因為雖然大部分的人對自己的自住房很愛護，但總是一定比例的人們遇到人生的各種不如意，不管是感情職業還是財政上，從而沒有辦法繼續維護房子；用於出租的投資房也是如此，老一輩的投資者剛開始接手的時候可能意氣風發，親力親為，十數年後管理的精力與興趣日減，也需要靠新一代的同樣意氣風發的年輕投資者接手，代代相傳。一個房屋在美國稅務局的書麵上是會折舊的，比如普通住宅是27.5年，那是不是27.5年之後，這房屋就搖搖欲墜，隻剩兩根大梁三片瓦了呢，當然不是了，這住宅本身甚至可能最初還是同治或者光緒年間修建的呢，還不是修修補補又三年，一晃已百年了，而且還能繼續站立再一個百年也說不定呢, 一部分靠的就是這群人的努力。
第二個更為重要的原因：他們主動承擔了相當的風險，然後帶動了整個產業。房屋一買一修一賣，牽動了不知道多少方：賣家，買家，銀行或者其它私人放貸者，裝修行業，家俱電器各種實體商品，（以下是買家帶來的）房產經紀，貸款經紀，房產律師，title公司，還有估價師，房檢師等等，還有特別開心的當地政府，這個房子又能精神抖擻地翻身繼續給當地貢獻稅金，周圍的房屋也能帶動著說不定能漲一漲，至少不會太影響這一條街的形象了；最後別忘記了山姆大叔，屬於他的資本利得稅除非有本事繼續延期，否則一分也不能少。這以上還是在成功的情況下，也就是對市場定位準確，買價符合自己預期，裝修能控製工期和成本，最後還能成功按照自己期望的市場價售出，如果任何一個環節出了問題，比如由於激烈競爭，買價沒法做得特別低，裝修出了大問題（多花錢還能忍，最討厭的是跟當地政府扯皮，要許可要檢查耗時耗力），資金周轉不給力（很多人借的“高利貸”來玩這個遊戲），最後賣不出去怎麽辦呢？當然這世界上沒有賣不出去的房，唯價高耳！最後也許有可能沒有賺到什麽錢，甚至割肉，陪了夫人又折兵。
說以上這些，是真心覺得這些人不容易，錢不好賺。當年在學校裏每天中午午餐時間，會聽我的那位房產投資的重要啟蒙人之一的邁克，眉飛色舞地講自己舊房翻修的故事。我們也不是沒有牙癢癢，手裏要是有銀子，也想衝進舊房翻修的大軍裏，站在那個黃金十年的最後尾巴上，好好地撈上幾筆，當然我們很快也意識到，其實邁克賺錢也不容易，認真地算算，他拿到手的肯定不是最後的賣價減去當年的買價，這個數字有時候可能需要打個對折才是落袋的那一部分，而且自己親力親為，一年也就能折騰最多兩個，因為錢套牢在前一個，再快再折騰也得三個月到半年才能解套繼續玩下一個，更不用說自己辛苦一半的利潤確實奉獻給了房產經紀和山姆大叔（其它各方也跟著撈點小錢）。於是我們的策略改成了BRRRR的方式（具體操作見我的前麵博文），也是盡量買到低於市場價的房子，或者確實是市場價但是有潛力升值的房子，自己整修，強迫升值，但是就不賣出了，而是改出租，然後重貸套現，繼續玩下一個。這樣的策略是因為我們相信買入並長期持有，才是無論什麽投資最大利益化的方式，並且重貸拿出來的錢並不需要交房產經紀的交易費，律師的律師費，還有山姆大叔的資本利得稅，盡量地把自己辛苦的每一分血汗錢都能拿出來或者壓在房產的首付裏。
我這個人喜歡說教，也喜歡擺例子算數字，這樣希望能在從上一個房產的經營到籌措下一個房產的首付以及等待下一個機會的間隙裏，學習別人的故事，今天來看一個成功的flipping故事。
每天早上起來zillow會準時把周圍我們關注的鎮的賣房或者租房信息推來，關注市場其實就是這樣一件如此簡單的事情，早上5分鍾就能瀏覽完，最近掛牌的房子是什麽價位，能租出多少錢，什麽staging, 攝影技術，甚至廣告內容有沒有什麽可以學習借鑒的地方，當然有好玩的或者特別想吐槽的可能會當天跟領導討論。今天推送房產位於Leominster, MA, 麻州中部的第二大城市（其實也就人口4萬多人）, 20世紀上半葉曾經的製造業中心，美其名曰塑膠城市，生產塑膠梳子（再以前都是動物骨胳的真材實料），塑膠眼鏡等等，大家也都知道美國製造業的現狀，與其說是衰落了，不如說是美國外包了，不玩低端勞動密集性產業了，非要天天叫嚷著把美國製造業拉回本土，絕對地開曆史倒車。扯遠了，回到這個城市，大部分地製造業外遷了，這個城市現在大概還剩25%的工作崗位是本土製造業，其它75%已經轉到管理，零售，教育等多個領域了。整個城市而言，85%是白人，增長最多的是南美裔，現在已經占到11%（其實哪裏又不是呢）。Leominster在過去一年，房價中位數上漲了20%，感覺像是蓬勃發展的地方，但是都已經放到黃金十年的最後尾巴根，才有這樣的增長，也充分說明，下一輪房產危機來的時候，這個城市也會是下跌最快的。
我不是看衰這個城市，隻是對每一個城市有我們自己的分析和理解，當然房產投資在哪個城市都是可以賺錢的，如果知道正確的進入和退出的時機的話。Leominster跟麻州中部第一大城市Worcester一樣，有著很多的multi-family（多家庭住宅），所以一直都在我們的視線範圍內。早上推出的是三個租房信息，再一看，其實就是一個三家庭裏麵的三戶，同時上市出租，地址是168 Central St. Leominster MA. 一樓和二樓是同樣麵積(1335 sf)的三室一廳，租金掛價是一樓1800， 二樓1700， 三樓是閣樓裏但是麵積不寒酸(943 sf)采光還很不錯的兩室一廳，掛價1600。房子2020年2月才剛交易過，市場價47萬。如果這三戶能按照這個價格出租的話，一個月租金5100，像是很完美的達到了1%交易法則的投資房（也就是47萬的市場價，一個月能租出1%，也就是超過4700塊）。
既然我們重點講舊房翻修的部分，所以我們先來看看這個房子的曆史，該房建於1900年，官方承認的是6B4B, 3737sf，第一和第二層實際並不是1335sf, 而是1477sf, 第三層閣樓的麵積需要修正為783sf, 而非廣告上的943sf。官方的文件裏，1984年應該大整修過一次。再來看交易情況, 在線能查到最老的記錄是1998年，該房子一直在McCarthy家族手裏，從私人倒騰到家庭信托，2017年從家庭信托賣給了一個LLC公司，售價17.5萬，也不知道怎樣地經營不善，到了2019年的6月27號，該LLC公司將這個房產出售給私人，賣價才11萬，然後就是在這位也是叫邁克的舊房翻新客手裏，這個房子剛好8個月後在2020年2月27號賣到了現在的市場價47萬（掛牌44.99萬，8天後就pending, 可以想象當時搶的力度）。翻修後的圖片也可以從各網站比如redfin上麵查到，從當時出售的廣告中可以看出翻新的力度：House gutted to studs and rebuilt. 那就是從頭到腳重新整了一遍。至於內部裝修情況：NEW: Kitchens, Baths, Flooring, Heat, Plumbing, Electric, Paved Driveway, Roof, Lighting. 那就是全部換掉，新屋頂，新電路水管線，暖氣，停車道，更不要說廚房廁所這些買房人看的重點項目。
現在可以進入評論階段，說是個成功的翻新故事，是說11萬買下來，一年之內47萬出售，做成了這筆買賣，但到底是不是個真正賺翻了的買賣，倒是可以細說細說。從廣告力度，就可以看出來，11萬的購入價，其實就主要是地價（2020年地價部分估價6萬5千）加一個房屋框架子，這個房子是真的如上麵所說經過歲月的蹉跎已經沒法住人了，所以才需要換屋頂鋪車道，然後做水電暖，各種內部裝修，這位邁克在買價之上，往裏麵的投入估計也得至少二十幾萬（如果他自己有裝修公司能省點labor費，說不定能省個幾萬），再考慮最後掛牌的房產經紀費2.35萬，利潤已經就隻有十來萬，而且一年內的短線交易，按照自己的工資稅率檔交資本利得稅，又是可能兩萬多沒有了，所以邁克最後實際到手的利潤是10萬塊出頭。其實說是10萬塊利潤，甚至都有點樂觀，前提是邁克的這前前後後三四十萬的成本都是自己兜裏掏出來的，如果有一部分還是借的私人借貸，那麽又有兩萬的利息交給了“高利貸者”。
當然我這樣細數可能是杞人憂天，邁克可能是規律很大的職業房產投資人 (根據他的名字查詢，在同一個郡，他2019年還買入另一個舊房，目前還未出手，其它郡未查)，自己有裝修公司，自己就是房屋經紀人，而且資本利得靠比如1031交換，繼續買別的房，所以最後的利潤可能不是10萬錢，可能能有20萬，但是不管怎麽算，都覺得邁克這錢掙得辛苦。成功但是辛苦，說成功是因為我自己的啟蒙老師邁克，前麵提到的，就一直在做一個破爛到得全部裝修的房子，其破爛程度跟這個房子有得一拚，18年暑假買入，本來啟蒙老師邁克非常樂觀，覺得三個月就能上市套現，但是各種contractors不給力，town裏不配合，以至於現在還沒有裝修完，估計要等到明年春天去了。雖然啟蒙老師邁克用的都是自己的辛苦錢，沒有借什麽“高利貸”，但是所謂的機會成本呢？我們town城還有一個小破房，也是被flipper買了翻修，花了大價錢了，前年一直降價十多萬都沒有賣出去，改天整理那個小破房的前後照片，再寫一個故事肯定很有意思。
最後收尾，說說這個房的翻新者邁克還有沒有什麽值得做的，能增加房子價值的。當然好樓平地起，邁克的內部裝修風格也是很精致的（連我們都看得上），所以也被願意直接拿到手就賺錢的買家接手。查查這房的record，驚訝發現這房是4-8家庭的zone, 那就是曾經至少是四家庭被邁克裝修成了三家庭，也不知道是啥原因，有可能是裝修超預算，或者是再多一個家庭需要增加exits （每一戶需要至少兩個出口）邁克不想折騰了，但不管怎麽說，四家庭肯定要比三家庭賣得貴，五家庭比四家庭賣得貴。就原來房子結構，甚至可以搞出五家庭（當然前提鎮上審核通過，這也是要修行的功課），一樓兩戶，二樓兩戶，閣樓一戶，每戶麵積也夠寬寬敞敞，五個兩室一廳，怎麽不要比三家庭多掙十幾二十萬。至於買房的某某最後也吐個槽，2月份就接手房子，不知道為啥不出租，然後把房子的siding換掉了，好看是好看些了，但是也耽誤到了九月，最後這個租金也是有點懸，咱們隻能拭目以待看能租不租去囉。
寬大；2，色彩搭配好，電器檔次高；3，吊櫃門是Ikea 的吧？4，地板是laminate，
大約$2/sq feet。4，取暖的radiator 看起來是用電的，但是地下室有3個furnaces，
難道說radiator是水暖或者氣暖的？5，地下室的牆有大石頭，像是1920年代的。