上下班路上，喜歡聽一些關注的頻道，昨天下午看到“貝版Bayfamily和小飛俠”頻道，某個標題叫做”如何5-8年還清30年按揭貸款”，看到這標題默默翻一個白眼，心想貝版這樣一個這麽主動投資的人，怎麽也來宣傳什麽努力還清房屋貸款的故事。先說個大前提，在購買房產的時候選擇多少年的貸款，15年或者30年，固定利率還是浮動利率，持有幾年之後要不要重貸，這些都是非常personal的選擇，跟每個家庭的財政狀況跟理財理念息息相關。去年還沒有疫情的時候，某個朋友在市場上尋找第一套自住房，他們的計劃是買個壓力不那麽大的，15年貸款還清的，當然由於15年貸款，所以他的預算就不太高，結果要麽看得上的房子超出預算，要麽預算內的房子看不上，所以折騰半年多就放棄了，我當時確實有不解不處：為什麽非得要15年貸款呢，即使是疫情發生之前的去年，利率也已經算曆史的相對低點，我覺得當然要30年利率，每個月付款壓力小了些，房屋預算可以高一些，有一句話不都是說我們老中都是要買踮著腳夠著的房子嗎？現在似乎又理解了一些，畢竟30年貸款相對於15年貸款，我每個月少付的部分我是要用來主動投資別的方麵的，比如房地產，隻要我拿這部分錢掙的利率超出房屋按揭貸款利率其實不就賺了嘛；而他們的理念就是我們又不投資，所以就想自己辛辛苦苦趕緊還完貸款，不要背負房屋債務到六十幾歲。
所以又回到貝版的這個“如何5-8年還清30年按揭貸款”，懷著懷疑的精神我聽了這一期，最後哈哈大笑，豁然開朗，對比我們家自己的情況，所以我也給這篇博客起了這個一看起來不現實和驚悚的標題。比如我們家在2016年7月買了自己的郊區自住房，30年固定利率，每月加上地產稅保險需還款$3,000左右。從2016年到2020年也就四年時間，家庭收入差不多快翻了一倍，但是是不可能靠省下來的錢來房貸的，同時也沒有人中彩票或有個多年未聯係的富豪叔叔幫我們還了貸款，但按照貝版的這個概念，我們已經成功還清我們的30年房屋貨款了，我們來看看是個什麽樣的奇特操作。
一般人還清按揭貸款有三種方式：
第一種，老老實實每月付，這樣三十年或者三十幾年（如果中間重貸從而延長時間）還清貸款，這一點無需多說，總之利用杠杆，提前消費住上大房，但三十年希望一直有穩定向上的收入，否則風光的中產階段離破產真的可能隻是幾張工資單的距離。
第二種，優化策略，可能會在十五年或者二十年還清貸款。那就是在每個月老實付的基礎上，家裏有些節餘，就多還本金，再比如有個年度獎金什麽的，也可以努力地去還本金；再或者，隨著工資上漲，最近利率又有降低，我就有朋友在30年貸款還剩二十多年的情況下，重貸成十五年，這樣加快自己還清房貸的時間， 這樣算下來，他們五十出頭就能自住房沒有貸款了；該方法很多人也在操作，但是就是需要自己家庭在經濟方麵既蒸蒸日上，又非常有計劃和自製。
第三種，也就是所謂的最優策略，怎樣5-8年還清貸款，那就是努力投資呀，如果投資的被動收入達到房貸金額的時候，不就是相當我們已經還清貸款了嗎？ 貝版前輩在過去的十年裏，抓住了中美黃金經濟的十年，資產兩邊配置，差不多十一二年的時間實現了他自己一千萬美金的豪言壯語。他對普通人的建議就是，如果有多餘的錢，除了努力還房貸本金這種選擇，其實可以考慮利用杠杆投資房產，這樣以租養房，甚至還有不錯的現金流，當房產達到一定數量，每月現金流超過每月房貸的時候，其實就可以認為在自住房貸款名義上還剩幾十年的情況下，已經實現了我家領導常說的“房貸自由”了。
既然我自己的標題說明了我們四年“還清”30年房屋按揭貸款，我就拿我們自己家庭舉例來看是怎樣在四年內實現的。2016年7月買自住房，20%首付還是從領導在2012年買的小公寓裏HELOC出來的錢，小公寓繼續保留，出租給房客，每月現金流700塊左右，到了2019年小公寓重貸，又套出增值4萬塊，現金流降到300塊。2018年自付房增值20%，於是自住房HELOC出來十幾萬，先是在2019年初用BRRRR的方式“空手套白狼”一個小公寓（見我之前的文章），目前現金流350塊；2019年底繼續用這個HELOC的錢做首付買了一個四家庭，裝修之後出租，現金流約2350塊（這裏的現金流甚至還扣除了HELOC的每月利息，HELOC現在利率也是超級低的2.75%。），所以三個出租房總共六戶租戶每個月現金流3000塊，正好是自住房的房貸金額。當然會有人說，現在疫情之下，房客有可能付不起房租呢，或者房價也有可能跌呢，這一切皆有可能。我們的房客都是自己親自挑選的，盡量選擇信用好有穩定工作的人（們），目前還沒有出問題的跡象；即使疫情再大爆發，再封城停業，更多的人受影響，我們也做好了相當的準備扛過難關（比如即使有兩戶完全不交房租，我們的成本也是持平的），但如果你看好美國的經濟總是會一直向上的，那麽總有慢慢恢複的那一天，現在的現金流以後隻會更往上升。當然如果你不看好美國的經濟，看衰美國的股市房市甚至國運，那麽你什麽投資也沒用，抱著錢也隻能在通貨膨脹中看著錢慢慢貶值。
貝版的理論說出來似乎也沒有什麽新意，想想跟我家領導給我們的房產投資劃了三個階段的第一階段很像：第一階段為房貸自由，也就是投資房的現金流超過了自家的房貸，這個目標基本實現；第二階段生活費自由，除了房貸，家裏還有各種其它開銷：水電氣，手機網絡垃圾費，娛樂吃飯生活開銷，這部分需要五千到六千美金的現金流估計還需要4-6年可以實現；第三階段為舒服的退休自由，或者更高大的名字就是平常人說的財務自由，這個要看每個家庭自己的需要，每月被動收入達到兩萬美金是不是夠了呢（也許大部份家庭就已經夠了），或者三萬，五萬，十萬？隻有天空才是極限不是嗎，我們目前的第三階段目標是每個月兩萬美金的現金流，估計需要十二到十五年，然後我們可以自己決定還要不要在自己的專業領域繼續工作，即使工作也不用在五十出頭的時候總是擔憂失業，或者至少能有更大的自由度來陪孩子陪父母。
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