北美土地公
北美土地公 原創的北美商業地產投資案例
正文
第四部分：接盤俠，Waterton Associates的得與失
那麽，在2007年高位接盤的 Waterton Associates，是怎樣運作該資產的呢？
購買總統大樓時，Waterton Associates的收購競價一路高漲，最終高達4.75億美元，其中貸款為3.25億美元，也就是說，基金投入的本金為7500萬美元，控製物業。
由於遇到了百年難遇的金融危機，商業地產的流動性非常差，所幸的是，Waterton Associates使用長期持有物業並且為物業進行增值（Value-Add）的投資策略，戰略性地回避了當時商業地產估值的大幅度回撤。
一直以來，“老黃瓜刷綠漆”的翻新策略，是大型租賃公寓投資機構的主流增值（Value-Add）策略。
Waterton Associates，以及該項目中唯一的 LP，加州教師退休基金體係（California State Teachers' Retirement System） 注入$3500萬美元翻新物業，目的是提高租金收入，提高入住率。
大部分的翻新資金投入在翻新該物業底層135000尺的零售鋪麵。翻新的投資回報比非常不錯，翻新後的零售鋪麵，由於地理位置上佳，裝修精品摩登，吸引了大型全球跨國公司，沃爾馬（Wal-Mart）的進駐，簽訂了其中27900尺商鋪的長期租賃合同，大幅地提高了物業整體的NOI。
NOI是Net Operating Income的縮寫，也就是淨營業收入(租金收入減除房地產稅，保險費，維修費，管理費等等費用)。
2007年，該物業的實際 NOI 為1880萬美元，到了2012年，NOI 提升了將近50%，至2790萬美元，入住率提升至93%。
由於資產價格= 資產回報率（CAP RATE）x NOI。
Cap Rate（估值）不變的情況下，租金越高，資產價格也越高。
根據第三方房產評估機構，該資產在2013年的估值達到了5.5億美元，較2007年上漲了16%。而13年後這5年時間west loop的每呎租金水平更是瘋長，至少增長了30%以上。
其次，2007年至今的這十一年，是 West Loop 土地價格高企的十一年，近年來，麥當勞的全球總部和穀歌的中西部總部相繼搬到 West Loop，這也是為什麽該商圈的商業土地價值大幅提升。個中細節，土地公會在今後的案例中詳談。
除了以上兩個因素之外，土地公認為第三點要素就是 Presidential Towers 無可複製的地理位置，其優越性是立體式的，有多重維度：
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West Loop 經過幾十年不間斷的廠房改建和空地開發，不僅擁有海量辦公設施，龐大的白領基礎，而且餐飲娛樂場所齊全，24/7（每天二十四小時，每周七天）人流不停歇。
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Presidential Towers距離高速公路I-94進入芝加哥市中心的入口僅3至5分鍾的路程。
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芝加哥市中心最重要的兩個火車站總站，一個（Ogilvie Transportation Center）位於Presidential Towers的正對麵，穿過Madison Avenue這條馬路即可到達。而另外一個（Union Station）距離該項目不到一個街區。
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周邊的教育資源豐富，包含德保羅大學（Depaul University）及其商學院，伊利諾伊大學芝加哥分校（University of Illinois Chicago）多個校區，西北大學（Northwestern University）法學院和醫學院，等等。
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同上，周邊的醫療資源也相當豐富，包含全美頂尖的西北大學紀念醫院，芝加哥大學醫院，以及芝加哥盧裏兒童醫院（Lurie Children's Hospital of Chicago）。
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除了醫療、教育資源豐富，該項目還毗鄰市中心的金融區，租客的組成有四分之三是在金融區上班的白領，保障了租客的質量，和租金的穩定性。
所以，土地公認為，雖然2008年金融危機導致的房地產大底難以預測，而且確實使得Presidential Towers的資產估值大幅波動，但事實證明，接盤俠Waterton Associates長持該項目仍然穩賺不賠。
另外，在2016年，長達接近十年的物業持有穩定期後，Waterton重新貸款（Refinance）獲得了10年鎖定利率的2.5億美元貸款。
2.5億美元的重新貸款（Refinance）引起土地公關注的，不是貸款的數額，而是Waterton對於這筆款項的用途非同尋常，相較其他基金重新貸款的目的——從物業中套現——Waterton Associates的重新貸款意圖，南轅北轍，不僅不能套現，還需要補足差額——
那麽，既然無法套現，為什麽還要選擇重新貸款呢？
土地公分析，Waterton Associates的目的主要有兩個：
目的一：鎖定低利率十年（受美聯儲基準利率下調的宏觀因素影響，2016年的利率遠低於2007年的利率）
目的二：減少總統大樓的貸款總額度（2007年貸款金額為3.25億美元，2016年重新貸款2.5億美元，Waterton Associates 需補足貸款的差額，側麵說明了 Waterton Associates 對於房地產周期的預判，以及總統大選年度，政治冷門對於經濟帶來的潛在風險。）
雖然利率鎖定10年的做法在重新貸款中較為罕見，但土地公認為，考慮到2016年的宏觀利率環境（徘徊於曆史低位），Waterton Associates 選擇重新貸款，降低貸款總額度，並且在利率處於緩慢上升周期之前，以超長期（10年），鎖定貸款利率的商業邏輯，是極其明智的。
綜上所述，土地公認為 ，Waterton Associates 對於該項目的收購是值得的——雖然該基金以極高的靜態估值收購了 Presidential Towers，但由於項目運作得當，改造後長期持有物業，接近100%的入住率，高企的 NOI，使得資產估值大幅度提升，而且所處的商圈 West Loop 土地升值幅度巨大，又恰逢超低利率的曆史性機遇，通過重新貸款，鎖定了十年期的曆史性超低利率——持有至今，毛估該項目迄今為止的的IRR接近15%，在3-5億美元的資金體量上，依然屬於較為良好的回報。
好了，今天北美土地公對於傳奇商業地產案例Presidential Tower的分析就到此結束了。相信看完本期囉裏八嗦的挖墳式分析，無論是對於Pritzker家族，還是對於公寓型商業地產(Apartment Properties)的資產運營和資本運作，大家都應該有了更深入的了解。無論是哪種資產種類（Asset Class），因為供求關係及與經濟周期波動的重合度，都會形成自己的資產價格波動周期。資本市場總是危與機並存，北美商業地產這個自由市場裏更是永遠充滿了機遇。下一期我們會介紹哪裏的商業地產呢？就讓北美土地公賣個關子吧。下期再見！
大家好，我是北美土地公。
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參考資料：
[5]. The Pritzker family is one of the most prominent in Chicago’s Jewish community. An exclusive interview with J.B. Pritzker, who wants to be the next governor of Illinois.
[6]. This apartment sale will test the market's strength
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