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Jerry Wang, 海投全球創始人兼CEO
不論是在氣候宜人的加州，還是在溫暖濕潤的佛羅裏達沿岸，甚至是寸土寸金的紐約，投資者們總是在不斷找尋著新的房地產投資機會。
根據投資者的需求不同，一般來說投資美國房產有三種途徑。
第一種是直接購買房產，第二種是投資翻修房等投資類地產，而第三種就是選擇房地產投資信托基金。
相較前兩種投資方法，房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）有著流動性好、收益較高且相對穩定等優點，但同時也有著成本較高等缺點。
本文將簡要介紹REITs的概況，以及進一步分析投資者應該如何有效利用REITs這一成熟的投資工具。
什麽是房地產投資信托?
美國房產一直都是投資者們趨之若鶩的選擇，以著名紐約市為例，該市不僅是全球租金最高的城市之一，也是房產價格最昂貴的城市之一，居高不下的房產價格會讓一部分購房者望而卻步。
如果選擇直接購買房產，投資人所麵臨的第一個問題就是房產的價格。
以紐約為例，2018年紐約市的房屋價格中位數為$681,600，每平米的中位數價格為$7,532。 不僅如此，除了購房所需資金，購房者還需要麵對如地稅等持有成本。在如果購房者在短期內沒有入住的計劃，且美元資產尚不豐富的情況下，那麽各類成本綜合下來或許會高得令人望而卻步。
投資類地產也是許多投資人的選擇之一，例如翻修房投資是指投資者在購買房產後可以立即出租的房地產類投資，該類型的房產投資一般會通過專門進行翻修房屋或公寓的公司購買。在投資者購買房產之後，相關公司還可以為投資者提供物業管理服務，盡量減少房屋所有人在出租房屋上投入的時間和精力。此類投資適合想在美國投資房產，但在短期內沒有自住計劃的投資人。
房地產投資信托基金(REITs)則是一種門檻較低且方便的投資方式，即使投資人並不住在美國，僅僅想要投資美國的房產市場，REITs也可以滿足全球投資者投資美國房地產的需求。
一般來說，REITs的投資標的為商業、住宅類地產，以及一些房產抵押貸款。
REITs也分為公開發行和私募發行兩類，對於公開發行的REITs，投資者可以在交易所像購買股票一樣的交易房地產資產，並且可以從已購買的REITs獲得穩定的股息收入以及多樣化的投資機會。對於私募發行的REITs其屬性則更接近普通私募基金。
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第一支房地產投資信托基金(REITs)最早於1960年經美國國會批準設立，REITs投資組合中的投資標的包括公寓綜合體、醫療設施、酒店、基礎設施、辦公樓、零售中心、自助倉儲等地產類資產。
REITs與美國國債收益對比，數據來源：Bloomberg
大多數REIT都有著較為直觀的商業模式:出租場地並收取物業租金，然後將這些收入作為股息分配給股東。
想滿足成為房地產投資信托基金的資格，發行公司必須遵守《國內稅收法典》的規定。
具體來說，公司必須滿足以下具體要求:
• 將其總資產的至少75%投資於房地產、現金或美國國債，
• 其總收入的75%以上來自房地產租金、為房地產融資的抵押貸款利息或房地產銷售
• 每年至少以股東分紅的形式返還應納稅所得額的90%
• 在成立的第一年之內，至少擁有100名股東
• 在納稅年的最後半年，不超過50%的股份由五個或更少的個人持有
公開發行的REITs可以像股票一樣公開交易，這使得該類投資的流動性很高，解決了房地產類投資流動性差的缺點。
商業地產仍是未來REITs主要方向，大多數REITs所持有的物業主要是商業地產，包括寫字樓、零售物業等。
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房地產投資信托有多種類型，可根據其業務類型進行分類，也可根據其買賣方式進一步分類。
股權投資信托是最常見的企業形式，該類型REITs的收入主要來自租金，而非資產組合的轉售。
按揭房地產投資信托基金，也被稱為M-REITs，主要業務為貸款給房地產業主和運營商，貸款可以直接通過抵押貸款或間接通過收購抵押貸款支持證券（Mortgage backed security-MBS）來進行，主要收入來自淨利差，及抵押貸款利息和貸款融資成本之間的差額。
混合型REITs在其投資組合中將同時持有實物租賃資產和抵押貸款，根據不同的投資重點進行權衡。
從REITs各類別數量來看，權益型REITs已成為REITs的主流，抵押型和混合型REITs則呈逐漸萎縮的態勢。
上世紀90年代左右，以上三種類型REITs數量相差不大。
90年代以後REITs股價攀升，新增REITs主要為權益型。
從90年到97年，權益型REITs規模從56億美元增長至1728億美元，而抵押型REITs數量則從43隻減少至26隻。美國次貸危機以後，REITs重回上升通道，權益型和抵押型REITs數量均呈逐年上升態勢，但權益型占據市場主體地位，數量約占80%，而混合型則逐漸淡出資本市場。
權益型REITs大行其道的主要原因是其收益率顯著高於抵押型，盡管其波動率也較高。過去20年權益型REITs年化收益率達10.22%，而抵押型僅為5.52%。尤其是08年以來，美國股市整體表現較佳，權益型REITs表現持續高幅好於抵押型。
公開發行的REITs一般會以類似股票的形式在證券交易所發行上市，這些股票可以由個人投資者買賣，並受到SEC的監管。
私募發行的REITs也需要在SEC注冊，但不在證券交易所交易進行公開發行。因此這類REITs的流動性不如公開發行類，但也不會受市場波動的太大的影響。
REITs的優劣勢和投資方式
REITs采用稅收透明機製，即可讓REITs的運營收益在企業層麵不需交稅或者少交稅，同時也對REITs的房地產轉讓環節給予稅收優惠。這樣一來，投資者僅需在個人收益層麵繳納個人所得稅，避免了重複征稅。
與普通權益資產類似，REITs的收益包括兩部分：股利收益和資本利得。
股利收益主要來源自持有型物業的租金收入，波動性相對較小且可基本保持穩定增長。
資本利得則與房地產市場相關性較強，走勢與公開發行的房地產REITs一致。
一般來說，REITs中股利收益的占比在三分之二左右，因而收益率較為穩定。
總的來說REITs的投資風險和收益介於債券和股票之間，且公開發行的REITs受市場影響較大。
例如，在2018年末全球經濟複蘇乏力和市場擔憂上升的背景下，股市和REITs市場都出現了不同程度的震蕩。隨著宏觀經濟局勢趨於穩定，股市和REITs市場也一起開始逐步恢複。下圖展示了MSCI US REIT Index近六個月內的波動情況。MSCI是Morgan Stanley Capital International的縮寫，該公司的中文名稱是明晟，是一家總部位於紐約的著名指數編製公司。
REITs是多元化投資組合中的重要組成部分，但就像所有的投資一樣，REITs也有其優點和缺點。
REITs的優點眾多。
首先，公開發行的REITs很容易進行買賣，該特點解決了房地產類投資缺乏流動性的缺點。
另一方麵，由於傳統房產市場並不都能提供關於稅收、所有權等可靠信息，因而缺乏透明度。而REITs受SEC監管，經營主體必須向監管單位提交經審計的財務報告，提高了透明度。就投資回報表現來說，REITs提供了較高的回報率和穩定的現金流。
此外，房地產類投資對投資組合是一種很好的補充，投資者可利用不同的資產類別使投資組合多樣化。
然而REITs也不是完美的。
首先，REITs在資本增值方麵的作用並不大。由於其結構特點，REITs必須將90%的收入返還給投資者，因此隻有10%的應稅收入可以再投資回基金進行持續經營。
房地產投資信托基金的另一個主要風險是其受到市場波動的影響較大，與宏觀經濟的關聯性較高。由於REITs的基本性質為基金，所以不能保證盈利或避免虧損。
除此以外，一些公開發行的REITs會有較高的管理費和交易費，提高了投資成本。
根據REITs不同的發行方式，投資者也需要通過不同的方式來進行REITs的買賣。
對於公開發行的REITs和REIT交易所交易基金(ETF)而言，個人投資者可以直接通過經紀人像購買股票一樣買賣REITs。
而對於私募發行的REITs而言，投資者則需要通過發行方或財務顧問來進行REITs的投資。
總結
房地產投資信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）是一種有效的投資工具，大大降低了房產類投資的門檻。
REITs一般會有比較穩定的現金流，也為投資者提供了一種風險相對較低而投資回報可觀的投資種類。
REITs不僅可以讓投資人簡單快速的進入到房地產投資市場，也可以有效分散投資人的現有投資風險，成為投資組合中的有效補充。
