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極反轉?中國正“德國化”德國正“中國化”
海外掘金 2/5/2022, 3:43:46 AM
中國政府似乎已經找到了方法，解決困擾了中國人太久的三座大山。
一連串的動作正密集出台——
住房方麵，打壓虛高學區房，設定二手房指導價、限製房貸，力度不斷升級；
教育方麵，整頓校外培訓機構，公辦學校停招複讀生，職業教育的角色日益突出；
養老方麵，提出漸進性延遲退休、放開“三孩”政策劍指人口老齡化。
還有反壟斷的重錘落下，共同富裕上升為新時期的大戰略。
如果上述一切能大致實現……突然，一個國家猛然從腦海中跳了出來，那就是德國。
德國樓市長期穩定、職業教育世界聞名，在養老製度、鼓勵生育方麵頗有一套。更重要的是，德國人重視勞動和創造，有惠及無數人的科技創新，很少誕生世界首富，但國民富裕程度令人羨慕。
難道，中國把德國當作了新的學習對象？
不過，有意思的是，當我們關注中國可能“德國化”的跡象之時，德國似乎某些方麵開始“中國化”。兩個大國經曆了一次不期而遇。
德國人出現了中國最熟悉的煩惱，房價暴漲，人們買不起房也租不起房；人口老齡化加劇，十年來首次出現人口零增長。
中國正在向德國靠攏，但是否堅定選擇德國模式，還有待觀察。
為什麽說中國正在“德國化”？先從房子說起。
當代西方，兩種房地產製度居主打地位。一種突出資產屬性，以英美為代表，強調市場調節，政府管控較少，價格起伏大。
另一種以居住為導向，德法為代表，房產首先是基礎設施，受到更多的政府管控，因此價格起伏較小，相對更加穩定。
德國絕對是“房住不炒”的先行者，曾先後出台四部法律為其保駕護航：
《住房建設法》《私有住房補助金法》《住房補助金法》《住房租賃法》
前兩部法律保證了二戰之後德國的住房供給一直處於平穩狀態，目前已經被廢止。
德國對買房、放租管控之細，會讓中國人質疑它還是資本主義嗎？例如：
開發商製定的房價如果超過合理的20%，可以被起訴，超過50%直接被視為犯罪；對於長期租約，新租房合同租金不得上漲超過10%；還有各類房地產稅製，包括未滿10年出售的房屋，需要繳納25%的資本利得稅，超過10年的盈利部分，需要繳納15%的差價盈利稅。
一係列做法的核心，說白了就是讓炒房者無利可圖，增加“炒房”的摩擦成本，降低人們的“炒房”欲望。
回歸居住本質——理解了這點，來看中國樓市最近的一些做法，就會有恍然大悟之感。
今年以來，高層打擊虛高學區房，大城市建立二手房指導價格，探索優化搖號細節，還有懸在買房人頭頂的房地產稅，通通都在體現一個主題：建立房地產市場的長效機製，也就是我們團隊早在2018年就提到的，中國選擇了歐陸模式，加強政府的管控，突出居住的屬性。
事實上，中國現行的社保製度，就充分參考了德國社保體係。德國也是世界上第一個建立社會保險製度的國家。
不過，德國人口也出現了零增長。
根據德國聯邦統計局的數據，2020年德國人口總數為8320萬人，自2011年來首次出現人口零增長。
麵對著人口減少和養老的壓力，已經是全球退休年齡最晚的德國，今年6月初居然再次傳出延遲退休年齡的消息。
6月初，德國聯邦經濟事務和能源部谘詢委員會發布一份養老金現狀報告，並建議將退休年齡延長至68歲。此前的規定是2012年起執行的漸進式延遲退休政策，逐步將退休年齡提高到67歲。
今年初，中國作為全球退休年齡最低的國家之一，表示未來五年內“逐步延遲法定退休年齡”。再配合之後推出的放開“三孩”政策，試圖解決人口老齡化問題、提高出生率、增加勞動力和緩解養老金耗盡的危機。
然而，政策在趨同，連民眾反應也是一致的分化。
在中國逐漸“德國化”的時候，德國也出現了中國人熟悉的社會問題。
發達國家樓市裏最後一片價值窪地，消失了。
德國聯邦統計局數據顯示，2021年第一季度德國住宅平均價格同比上漲9.4%，創下十多年以來的最強勁漲幅。
德國七大城市——柏林、漢堡、慕尼黑、科隆、法蘭克福、斯圖加特和杜塞爾多夫的平均房價在去年第四季度的漲幅甚至達到了12.1%。
這對於穩字當頭的德國樓市來說，簡直是破天荒的現象！
注：天藍色線為德國央行數據；橙色線為德國Pfandbrief銀行協會自住房價數據（季度）；綠色線為Hypoport信貸集團數據；紫色線為德國統計局房價指數，2010年數據為基準100，來源：歐盟統計局德國辦事處
如今的德國樓市，比中國火爆多了。
我看到微博上有博主說，德國的朋友今年初拿著錢去看房，嫌價格太貴，結果就被別人買走了。等到上個月終於下定決心想要買房，結果一問，價格早就漲破心理預期了……
有錢也搶不到房，這就是疫情大放水之後的“資產荒”，在美國和日本都出現過。
德國這一輪上漲，也是由大放水、低利率和疫情拉動的。
2018年德國房價就開始大幅上漲，疫情爆發後，龐大的經濟刺激使得便宜錢淹沒了社會，同時居家隔離和補貼計劃則使得投資者的儲蓄膨脹。
尤其是德國去年為了保住就業，給被迫失業呆在家裏的打工人發錢，避免這些人換工作，間接增加了不少的潛在投資者。
刺激德國房地產需求另一個主要因素是房貸利率下降，還貸壓力大幅下降，租房不如買房，需求自然就增加了。
注：深色線為名義房貸增長，淺色線為經通脹調整後的房貸增長，來源：德國央行
08金融危機後，全球都進入大寬鬆時代，德國的房貸利率也是一路下滑。到了2014年的負利率時代，房貸利率更是跌到了曆史低位。沒想到還有一輪疫情大放水，利率繼續往下跌。
注：四種利率的走勢，其中最上麵深藍色線為5到10年期抵押貸款利率，來源：德國央行
德國的利率於2009年正式進入下坡路，恰好就是德國房價起飛的開端，並在後來的日子裏，利率每一次處於曆史低位，房價就會有新一波拉升。
注：德國房價指數，深色為經通脹調整指數，淺色為名義指數，來源：德國央行
不過說到底，德國人很少一家好幾套的情況，短缺的住房供應才是造成德國這片價值窪地最終消失的核心邏輯。
從目前的情況來看，德國政府無法實現到2021年底建造150萬套新房的目標，相反，德國央行預計，至少在2024年前，房屋供應不足都將推高房價。
注：德國126座城市房地產市場供需情況，數值為正，供過於求；數據為負，供不應求，2023年為轉折點，深色為數量，淺色為人數，來源：德國央行
數據冷冰冰，現實更加令人揪心。
因為房屋緊缺和租金封頂政策，別說買房了，德國人差點連租房都租不起。
按照政策初衷，限製漲租是為了讓更多人租房住，但現實是房東要麽提高選擇租客的標準，要麽幹脆不租了，一空置就把房子賣掉。
租客麵對著比以往大得多的非貨幣成本：你要麽讓房東看你順眼，要麽祈禱還有房東把房子拿出來租給你。
根據 bulwiengesa 的最新數據，德國租金在2020年繼續上漲，在監測的126個城市中，租金同比上漲約2%，大大超過了物價通脹的0.5%。但盡管如此，因為物業價格在2020年也上漲了，126個城市當中有113個城市的租金回報率也下降了，大約在4.3%的水平。
因此，德國吸引了大量投資機構的注意。機構們不差錢，買走了大批存量房屋，引發了租客們的憤怒。比如，瑞典企業Heimstaden Bostad和英國的威廉皮爾斯集團，都擁有至少6000套柏林的公寓。機構會以更高的租金出售來獲利，卻進一步壓縮了住房存量。
注：走勢平穩的淺灰色線為現有公寓租金回報率，大致在4%左右，遠高於房貸利率和10年期國債收益率，說明在德國做出租房有利可圖，來源：德國央行
注：德國名義房價指數未來增長，來源：德國央行
我們團隊的最新研究認為，中國“德國化”，可能是一次重大的方向調整。
中國的經濟模式，在前幾年都還朝著大財團為首的日韓模式來走，但是隨著反壟斷的巨錘落下，共同富裕成為新時期的大戰略，強調實體產業，重視高端製造，即逐步選擇德國模式。
在德國模式下，首先遏製財團，打擊巨富，然後注重培養製造業人才，激發社會的實幹精神，最後用政府福利進一步減少人才奮鬥的成本。這實際上是中國高層希望看到的理想狀態。
在福布斯富豪榜單上，你幾乎找不到德國富豪。在德國，你也看不到像三菱、三星這樣壟斷國家經濟地位的財團。
有一個指標很有意思，過去十年，包括中國在內，大部分國家金融業在其GDP所占的比重都在上升，唯獨德國是在下降的。
中國房地產業占比從1998年的4%提升到2017年的6.5%，德國房地產業占比同期僅提高了0.8%；中國金融保險業占比從1.8%攀升至8.4%，而德國不僅比二十多年前低，還是逐年下跌。
當然，還有我們熟悉的“德國製造”。這塊金字招牌能夠聞名全球，靠的就是源源不斷輸送製造業人才的職業教育體係。
從國產大飛機到量子科技，從新冠疫苗到人工智能，大國對壘到最後就是拚科研和製造的硬實力。這些都需要燃燒自我的高端人才，而不是人人躺平的社會思潮。
值得一提的是，新冠疫情加速了中德兩國走向彼此，尤其是在社會微觀層麵，具體就不展開了。如果說新冠病毒改變了當下的世界，那麽中德的趨同也將成為一個新時代的開始。
一連串的動作正密集出台——
住房方麵，打壓虛高學區房，設定二手房指導價、限製房貸，力度不斷升級；
教育方麵，整頓校外培訓機構，公辦學校停招複讀生，職業教育的角色日益突出；
養老方麵，提出漸進性延遲退休、放開“三孩”政策劍指人口老齡化。
還有反壟斷的重錘落下，共同富裕上升為新時期的大戰略。
如果上述一切能大致實現……突然，一個國家猛然從腦海中跳了出來，那就是德國。
德國樓市長期穩定、職業教育世界聞名，在養老製度、鼓勵生育方麵頗有一套。更重要的是，德國人重視勞動和創造，有惠及無數人的科技創新，很少誕生世界首富，但國民富裕程度令人羨慕。
難道，中國把德國當作了新的學習對象？
不過，有意思的是，當我們關注中國可能“德國化”的跡象之時，德國似乎某些方麵開始“中國化”。兩個大國經曆了一次不期而遇。
德國人出現了中國最熟悉的煩惱，房價暴漲，人們買不起房也租不起房；人口老齡化加劇，十年來首次出現人口零增長。
中國正在向德國靠攏，但是否堅定選擇德國模式，還有待觀察。
為什麽說中國正在“德國化”？先從房子說起。
當代西方，兩種房地產製度居主打地位。一種突出資產屬性，以英美為代表，強調市場調節，政府管控較少，價格起伏大。
另一種以居住為導向，德法為代表，房產首先是基礎設施，受到更多的政府管控，因此價格起伏較小，相對更加穩定。
德國絕對是“房住不炒”的先行者，曾先後出台四部法律為其保駕護航：
《住房建設法》《私有住房補助金法》《住房補助金法》《住房租賃法》
前兩部法律保證了二戰之後德國的住房供給一直處於平穩狀態，目前已經被廢止。
德國對買房、放租管控之細，會讓中國人質疑它還是資本主義嗎？例如：
開發商製定的房價如果超過合理的20%，可以被起訴，超過50%直接被視為犯罪；對於長期租約，新租房合同租金不得上漲超過10%；還有各類房地產稅製，包括未滿10年出售的房屋，需要繳納25%的資本利得稅，超過10年的盈利部分，需要繳納15%的差價盈利稅。
一係列做法的核心，說白了就是讓炒房者無利可圖，增加“炒房”的摩擦成本，降低人們的“炒房”欲望。
回歸居住本質——理解了這點，來看中國樓市最近的一些做法，就會有恍然大悟之感。
今年以來，高層打擊虛高學區房，大城市建立二手房指導價格，探索優化搖號細節，還有懸在買房人頭頂的房地產稅，通通都在體現一個主題：建立房地產市場的長效機製，也就是我們團隊早在2018年就提到的，中國選擇了歐陸模式，加強政府的管控，突出居住的屬性。
然後再來說說教育。
中國越來越多的地方開始禁止公辦高中複讀，鼓勵畢業生進入職業教育，這本身也是德國教育的特色之一。2021年高考放榜前重慶，禁止公辦高中複讀；2020年4月四川，省級示範性普通高中不得舉辦複讀班；2019年雲南，公辦普通高中不得招收複讀生……
不僅高中複讀的通道在收縮，初中複讀之路也開始收窄。複讀熱逐漸退潮，更多的孩子去讀職業技術學校，而不是大學。
過半的孩子選擇職業教育，中國的嚐試，卻已經是德國的現實。德國職業教育，最大特色體現在課堂學習和工作實踐緊密結合的“雙元製”。
其實也就是校企合作，學生每周3到4天在工廠接受實踐教育，在職業學校裏接受1到2天的理論教育。跟樓市一樣，“雙元製”也是由政府來進行宏觀管理。
在學校是學生，在企業是學徒工，而且是帶薪實習。這樣的教育模式極大地降低了學生的就業門檻，而且同樣受到法律保護和社會尊重。
1969年，聯邦德國頒布《職業教育法》。1970年，聯邦職業教育研究所成立。這一變革從法律和機構層麵，為雙元製職業教育建立了規範。
中國正在打造自己的“雙元製”。
去年，教育部印發了《關於加快推進獨立學院轉設工作的實施方案》，針對“校中校”獨立學院（沒有社會合作方，僅由高校舉辦），提出“可探索統籌省內高職高專教育資源合並轉設”。
獨立學院與高等職業院校合並後，將組建為職業技術大學。雖然類型上屬於職業教育，但是層次上屬於本科教育，學生畢業後其實是拿本科學曆的。
希望借此消除民間對職業學校的偏見，讓技能型人才變得跟德國的技工一樣，有著良好的社會地位和美譽度。
在德國職業培訓網站（www.ausbildung.de），我發現有各類型職業培訓，比如培訓3年成為一名辦公室文員，條件是拿到中學的MittlereReife畢業證書，培訓結束後平均工資在2000~2800歐元/月（約合人民幣1.56萬元~2.2萬元），培訓期間學徒獲得的工資大約一年是1000歐元。
在經合組織國家中，德國本科生的毛入學率大約30%，排名倒數第二，但發達的職業教育體係促進了德國青年的就業。據統計，德國青年失業率為6.8%，遠低於歐盟16.8%的平均水平。雙元製職業教育因此被譽為“德國經濟騰飛的秘密武器”。
事實上，中國現行的社保製度，就充分參考了德國社保體係。德國也是世界上第一個建立社會保險製度的國家。
不過，德國人口也出現了零增長。
根據德國聯邦統計局的數據，2020年德國人口總數為8320萬人，自2011年來首次出現人口零增長。
麵對著人口減少和養老的壓力，已經是全球退休年齡最晚的德國，今年6月初居然再次傳出延遲退休年齡的消息。
6月初，德國聯邦經濟事務和能源部谘詢委員會發布一份養老金現狀報告，並建議將退休年齡延長至68歲。此前的規定是2012年起執行的漸進式延遲退休政策，逐步將退休年齡提高到67歲。
今年初，中國作為全球退休年齡最低的國家之一，表示未來五年內“逐步延遲法定退休年齡”。再配合之後推出的放開“三孩”政策，試圖解決人口老齡化問題、提高出生率、增加勞動力和緩解養老金耗盡的危機。
然而，政策在趨同，連民眾反應也是一致的分化。
在中國逐漸“德國化”的時候，德國也出現了中國人熟悉的社會問題。
發達國家樓市裏最後一片價值窪地，消失了。
德國聯邦統計局數據顯示，2021年第一季度德國住宅平均價格同比上漲9.4%，創下十多年以來的最強勁漲幅。
德國七大城市——柏林、漢堡、慕尼黑、科隆、法蘭克福、斯圖加特和杜塞爾多夫的平均房價在去年第四季度的漲幅甚至達到了12.1%。
這對於穩字當頭的德國樓市來說，簡直是破天荒的現象！
注：天藍色線為德國央行數據；橙色線為德國Pfandbrief銀行協會自住房價數據（季度）；綠色線為Hypoport信貸集團數據；紫色線為德國統計局房價指數，2010年數據為基準100，來源：歐盟統計局德國辦事處
如今的德國樓市，比中國火爆多了。
我看到微博上有博主說，德國的朋友今年初拿著錢去看房，嫌價格太貴，結果就被別人買走了。等到上個月終於下定決心想要買房，結果一問，價格早就漲破心理預期了……
有錢也搶不到房，這就是疫情大放水之後的“資產荒”，在美國和日本都出現過。
德國這一輪上漲，也是由大放水、低利率和疫情拉動的。
2018年德國房價就開始大幅上漲，疫情爆發後，龐大的經濟刺激使得便宜錢淹沒了社會，同時居家隔離和補貼計劃則使得投資者的儲蓄膨脹。
尤其是德國去年為了保住就業，給被迫失業呆在家裏的打工人發錢，避免這些人換工作，間接增加了不少的潛在投資者。
刺激德國房地產需求另一個主要因素是房貸利率下降，還貸壓力大幅下降，租房不如買房，需求自然就增加了。
注：深色線為名義房貸增長，淺色線為經通脹調整後的房貸增長，來源：德國央行
08金融危機後，全球都進入大寬鬆時代，德國的房貸利率也是一路下滑。到了2014年的負利率時代，房貸利率更是跌到了曆史低位。沒想到還有一輪疫情大放水，利率繼續往下跌。
注：四種利率的走勢，其中最上麵深藍色線為5到10年期抵押貸款利率，來源：德國央行
德國的利率於2009年正式進入下坡路，恰好就是德國房價起飛的開端，並在後來的日子裏，利率每一次處於曆史低位，房價就會有新一波拉升。
注：德國房價指數，深色為經通脹調整指數，淺色為名義指數，來源：德國央行
不過說到底，德國人很少一家好幾套的情況，短缺的住房供應才是造成德國這片價值窪地最終消失的核心邏輯。
從目前的情況來看，德國政府無法實現到2021年底建造150萬套新房的目標，相反，德國央行預計，至少在2024年前，房屋供應不足都將推高房價。
注：德國126座城市房地產市場供需情況，數值為正，供過於求；數據為負，供不應求，2023年為轉折點，深色為數量，淺色為人數，來源：德國央行
數據冷冰冰，現實更加令人揪心。
因為房屋緊缺和租金封頂政策，別說買房了，德國人差點連租房都租不起。
按照政策初衷，限製漲租是為了讓更多人租房住，但現實是房東要麽提高選擇租客的標準，要麽幹脆不租了，一空置就把房子賣掉。
租客麵對著比以往大得多的非貨幣成本：你要麽讓房東看你順眼，要麽祈禱還有房東把房子拿出來租給你。
根據 bulwiengesa 的最新數據，德國租金在2020年繼續上漲，在監測的126個城市中，租金同比上漲約2%，大大超過了物價通脹的0.5%。但盡管如此，因為物業價格在2020年也上漲了，126個城市當中有113個城市的租金回報率也下降了，大約在4.3%的水平。
因此，德國吸引了大量投資機構的注意。機構們不差錢，買走了大批存量房屋，引發了租客們的憤怒。比如，瑞典企業Heimstaden Bostad和英國的威廉皮爾斯集團，都擁有至少6000套柏林的公寓。機構會以更高的租金出售來獲利，卻進一步壓縮了住房存量。
注：走勢平穩的淺灰色線為現有公寓租金回報率，大致在4%左右，遠高於房貸利率和10年期國債收益率，說明在德國做出租房有利可圖，來源：德國央行
注：德國名義房價指數未來增長，來源：德國央行
我們團隊的最新研究認為，中國“德國化”，可能是一次重大的方向調整。
中國的經濟模式，在前幾年都還朝著大財團為首的日韓模式來走，但是隨著反壟斷的巨錘落下，共同富裕成為新時期的大戰略，強調實體產業，重視高端製造，即逐步選擇德國模式。
在德國模式下，首先遏製財團，打擊巨富，然後注重培養製造業人才，激發社會的實幹精神，最後用政府福利進一步減少人才奮鬥的成本。這實際上是中國高層希望看到的理想狀態。
在福布斯富豪榜單上，你幾乎找不到德國富豪。在德國，你也看不到像三菱、三星這樣壟斷國家經濟地位的財團。
有一個指標很有意思，過去十年，包括中國在內，大部分國家金融業在其GDP所占的比重都在上升，唯獨德國是在下降的。
中國房地產業占比從1998年的4%提升到2017年的6.5%，德國房地產業占比同期僅提高了0.8%；中國金融保險業占比從1.8%攀升至8.4%，而德國不僅比二十多年前低，還是逐年下跌。
當然，還有我們熟悉的“德國製造”。這塊金字招牌能夠聞名全球，靠的就是源源不斷輸送製造業人才的職業教育體係。
從國產大飛機到量子科技，從新冠疫苗到人工智能，大國對壘到最後就是拚科研和製造的硬實力。這些都需要燃燒自我的高端人才，而不是人人躺平的社會思潮。
值得一提的是，新冠疫情加速了中德兩國走向彼此，尤其是在社會微觀層麵，具體就不展開了。如果說新冠病毒改變了當下的世界，那麽中德的趨同也將成為一個新時代的開始。
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