喬寧
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我曾經去過一位朋友家，他鄰居的房子有七十多年樓齡。占地大，九千多呎，房子小，才九百多尺。地段中等。後院外是高速公路，居住環境一般。那家後院有一座沒完工的加建房，不知是當年經濟不景氣，資金不足，還是其它原因，工程一直處於凍結狀態。許多許多年以後，我們再次來到朋友家玩，十分意外，看到那房子依然原樣。房子還是雛形，有三麵牆，沒有房頂。風吹日曬，木料已經發黑，牆柱一片片黴斑，十分淒涼，看上去是典型的爛尾樓！
我很好奇，向朋友詢問，了解到一些事情的原由。
當年他們動工造房前，並沒有十分認真地考慮，請人出了設計圖，經政府審批獲得了施工許可證，然後就動手幹了。之後鬼使神差欲望膨脹，並沒有按圖紙施工，自行更改了許多細節，政府來人一看不合圖紙設計，責令整改。不知是當事人不得要領，還是承包商沒準確理解建築督查的整改意見，繼續趕工，直到政府第二次來檢查，發現工程依然不合乎要求。政府嚴令必須拆除，並判罰巨款，房主不服，拒不執行，多次上訴，可他還是敗訴了，造成了僵局，進退兩難，胳膊擰不過大腿，這項投資是打水漂了。後來房主忍痛將房子賣了。房主換了，可後院的加建工程一直沒能重啟。不知後來接盤的房主能否解開這個死結，得砸多少銀子才能讓這爛尾樓重獲新生？
說起房子加建改建，加州很多。美國人最舍得把錢花在自己的房子上，一輩子的積蓄都在房子上。人們DIY動手能力強，Youtube 上各種裝修的秘籍應有盡有，各種材料也舉手可得。而人工費用十分昂貴。在矽穀，有執照的承包商contractor時薪$75-85，沒執照的工匠Handyman$55-65（隻能承建四百美元以下的小工程）老中要價較低$35-45。因此，許多人喜歡自己動手修房子，一來省錢省事省時間，二來省得遇到不良承包商而陷入泥潭。
DIY最吸引人的是那份創造性的勞動，用雙手一步步打造出自己理想的家園，實現屬於自己的美國夢。特別讚賞文學城裏的女漢子們，追求個性和特色，她們曬出來的DIY照片，充滿無限的自豪和喜悅，滿滿的成就感。
許多人也知道，家裝工程有監管的。市政府有一個部門叫House Building Planning Department, 其中有一部分職能就是對民宅的裝修，改建加建，審批發放許可證，依法對工程流程和質量進行監管。那個Building code複雜繁瑣一點兒不比稅法遜色。哪些項目需要許可，哪些不需要，工藝材料規定得非常具體。一是考慮安全因素，二是確保工程質量。許多人一提到建築裝修許可證就暈，尤其對Building code不得要領。youtube 的教程大都教你如何去做，麵麵俱到，可很少講到Building code 的具體要求。一般的裝修師傅都搞不清楚對這些細節的要求，別說業餘的DIY新手了。
最近自己想DIY做些裝修。計劃動工之前，我先走訪一下本地政府房屋建發部的官網，了解一些許多人關注的問題。簡單的說，室內外裝修的工程，與水電氣房屋結構，安全問題相關的項目，都要申請許可證。反之，表麵的改進升級，則不需要。在聖荷西，這些項目是不需要許可證的：
1. 在不改變牆壁、管道或電氣配置的情況下，對廚櫃進行翻新或更換; 櫥櫃台麵更換: 裝飾瓷磚鋪置。
2. 鋪換地板，如地毯, 油氈, 瓷磚。內外牆油漆，貼牆紙等.
3. 家用電器維修，不改變設備原始批準的狀態。
4. 斷路器和保險絲的更換（更換主線斷路器必須獲得許可）
5. 電源插座的更換， 現有接線盒中的電源開關更換。
6. 水龍頭或馬桶修理或更換。
7. 屋頂維修或更換（麵積小於現有屋頂25%），不涉及基本框架；12個月內不超過一次。
8. 窗戶更換，不改變窗框。
9. 原有圍牆更新，高度不超過7英尺的。新圍牆要許可。必須測量地界，不可越出地界。
有些項目因條件而異：
1. 前後院地磚，如是一塊平整的地麵，沒坡度，就不需要。如有坡度，那要做排水設計，那就需要許可證了。
2. 花園的灑水係統，院子裏通電的照明燈，需要申請許可。
3. 院子裏的工具房或小倉庫，根據麵積大小決定是否需要許可，在工具房裏拉電裝供水排水，另外申請許可。進出的水管，埋在地下深度要超過六英寸。
4. 車房前的車道，走道維修，有可能要許可證。
5. 砍樹，我們這裏規管很嚴，有專門的code。在路邊或公眾區域， 離地麵4.5呎周徑38英時以上的無論是死是活，或屬於文物古樹，都要許可證。違者罰款高達$1.5萬, 古樹$3萬. 而且要補種樹苗或繳城市綠化基金。
。。。。。太多，不逐一列舉了。（注意，各地有所不同）。
熱衷於DIY的朋友可以去看看。 我的感覺，許多看來輕而易舉的事情，都是要申請許可證的。有些項目，還必須要雇用有專門執照有資質懂行規的承包商, 由他們去申請許可證，方可實施工程。例如加建改建，更換熱水爐。
以前我和許多朋友一樣，都不以為然，我自己家的事，你City管得著嗎？所謂上有政策，下有對策，在美國也不少見。自己的小天地自己做主，一切完全取決於自己。時間長了才慢慢領悟到，在美國這還真不可置若罔聞。政府立了法的事，切不可忽視。一念之差，往往會帶來意想不到的麻煩。我曾經因為自己更換一個出租房的熱水爐，就出了問題。
那麽自家裝修，如果不向政府申請許可證，神不知鬼不覺地幹了，一經發現，會是什麽結果呢？是否會被罰款留記錄？有後遺症嗎？影響賣房嗎？
某人在家幹活，工程噪音擾民，有人打電話到建發部投訴。一查，這家人並沒有申請任何許可證，於是派出督查員查看。發現工程涉及水電，立即責令停工，補辦許可證。更多時候政府的巡查員開車路過，下車發現承包商沒有張貼許可證，一問，沒辦。。。。房主將負擔誤工的損失，承包商也可能被罰，有執照的甚至吊銷執照。
對有許可證的工程，政府會分階段派人來檢查，發現材料工序不對的，不符合安全標準的，會要求返工，甚至推倒重來，直到達標，或要求恢複原狀。
當你想要加建ADU，向政府申請建築許可證，有些地方會問你，以前裝修加建是否有申請許可證？如果沒有，補一下吧。補交檢查費，是否罰款視情況而定, 情節嚴重的嘛，罰得很痛，每項違例罰款上限是$5000。你懂的。
據了解，有許可證的加建工程，政府會按規定調升房子的估值，來年地產稅見長。沒有許可證的加建改建，在賣房時，該項目的升級不能列入估價。政府不會直接幹預。房屋檢查員是獨立的，行業的，不屬政府的代表，他的報告會告訴買家，房子的問題所在。如有隱患，一般賣方會讓價，或出資由買方完成修理。
房價由市場決定的，買方接受即成交。遇到房市火爆，搶都搶不到。一切AS-IS。
而另一方麵，有安全隱患的房子一旦有事，保險公司有可能因此拒絕理賠，銀行有可能拒絕放貸。
今年初，聖荷西市府為緩解居民住房緊缺，開放居民加建ADU, 對曆史上擅自加建或把車庫改建住房的，取消了罰款。並敦促房主補辦許可，在檢查員指引下，彌補缺陷，達到安全標準。聽起來是一場難得的大赦，不知這對本文開頭提到的房主是不是個翻盤的好機會呢？
（以上資訊僅供參考，以官方文件為準）
聖何塞無需建築許可證的項目
https://www.sanjoseca.gov/home/showdocument?id=26083
聖何塞有關砍樹許可證
聖何塞加建房的新規定
婉妮，周末快樂！
謝謝遐西關注。
還有，這種現象在灣區以外的地方不多，房價不高，房源充足，隨意選，可以選到滿意為止。
謝謝弄弄關注。
謝謝來訪！
以前是無知無畏，現在信息時代，信息公開，盡量避免麻煩。
謝謝京妮。
你的朋友自已管理施工，也非易事，得懂許多專業知識，善於與檢查員和施工隊溝通協調，掌控全局指揮若定，敬佩！
我的房子是我自己設計的，算不算 DIY 啊？我還有一個朋友，學數學的女人。她的房子是自己做 general contractor 建的，算不算 DIY 啊？Partial DIY？
謝謝來訪。