喬寧
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《精英的投資路》一一隨想與真經 。
一。
第一次這麽認真地去寫一篇博文。主人翁是金融地產界的精英和教研究生的導師。在嚴師的關注下，這篇文章反複易稿五次，我有種重返校園的感覺。
二十多年曆程伴隨著市場的起伏，讓人感到時代的脈動，風雲四起，波瀾疊蕩。主要是想讓大家了解一些專業人士的投資理念，高手達人的實際操作。同時要保持低調，回避一些內容。自感是個寫作新人，寫起來有點言不達意，力不從心。覺得許多精彩的內容，還是留給專業寫手來完成，更有社會意義和影響力。各位看官多包涵啦。
二。
與大家說說我的隨感，我的好奇是從寫《矽穀房事》開始的。次貸危機期間，出現了大批的銀行拍賣房，不少人蜂擁去搶便宜貨，大多人買了兩三棟，也有些買了十多棟。價格便宜的五六萬，稍微貴一點的，10多20萬。七八年下來，房市一路上漲，都有程度不同的升值。從百分比來講，低價位的漲了百分之二三百，稍貴一點的，漲了百分之五六十。那時投資豪宅的，中高檔公寓住宅的，並不多。而專業人投資，更喜歡買貴的買好的。人說，有錢人的生意好做。相信這一點大家都有共識。可是很少有人往深處想，為什麽？
這裏舉兩個身邊的例子，大家琢磨一下，不難了解它的真諦。
A在次貸期間，在加州中穀地區買下五棟房子，總價約80萬，共付首付約15萬，年總租金收入，扣除所有開支（房貸利息，地稅，保險，修理。。。），租金年餘$15000。回報10%。現今房價平均上升75%.總盈60萬，成績蜚然。可是五個租戶狀況不斷，令人疲於奔命。
同期，實力相近的B用房子抵押貸款，加手頭十五萬存款，付了首付44萬，在某地買了二套高級公寓，共220萬，現房價市值共360萬（上升63%），總盈140萬。（同計算方法）租金回報4% . 年進$17600。B的租客收入層次高，年薪都在三十萬以上。房子新，加上有物業管理，麻煩少。
七年過去了，拿這兩個例子放在一起作比較，在租金淨利和房價升值兩方麵，B雙贏。
按我以前的思維邏輯，這樣比較顯然不合理。投入不一樣，結果當然不一樣。可是注意了："不看過程看結果”！同在這七年裏分頭折騰，B比A多掙了80萬美金！這就是傳說中"杠杆的力量“！看事物角度不同，結果大不同，僅僅是一念之差！
想到這裏，我頓覺無語，以前自以為比上不足比下有餘，其實是做了那麽多年菜鳥，醒悟太晚了。
三。
像亞洲金融風暴，美國的次貸危機，房市下跌50%到60%的事件，不說千載難逢，一般難得碰到一兩次。機會出現時，有人看到遍地的白菜，有人看到閃亮的金子。沒準備的摸著石頭過河，有準備的放手一博！機會錯過了，隻好隨遇而安了。人們議論最多的是沒見過這種事發生，沒這個膽，隨大流不會大錯。而第一次吃過虧的人，第二次就會有防範。抄底反擊，就會幹得更漂亮。
四。
這裏說一說有些網友關心的一些細節，每月還貸與收入的比例。因為是逐步投資，項目多，市場不同，每次都不一樣。
在海外的投資，無法享受當地銀行貸款優惠，隻能在自己的工作所在地貸款。考慮到避險，每個貸款額都不超過65%。租金收入足以支付每項投資的月供支出，並有盈餘。也就是正現金流，文中所提的租金回報率3-5%，就是扣除了當年所有的開支，年淨盈餘與投資總額的此例。
貸款有許多組合方法，優選組合是投資的明智之處。香港的浮動利率是個要素，現在是2.1，最低時是0.7。這裏大多人貸款，銀行給什麽拿什麽。這裏邊還是有講究的。做過浮動利率的朋友心知肚明了吧？有誌者，有心人，花點時間做點功課吧。
五。
寫到這裏，我實在忍不住要跑一下題。我在寫到這篇文章的第四稿時，煞有其事地向周圍一大幫玩地產的朋友們發了征求意見稿。
一位回國去買了數棟房產的朋友說，這對夫婦是真正的投資精英，有學識學曆，對房產市場專研，掌控規避風險，投資穩進漸行。雖然也投資幾棟房屋，小有收獲，純屬“瞎貓碰上死耗子”運氣好，從2000年起投資房產隻漲不跌，無緣經曆房市驚心動魄的大起大落，目前已屆退休年紀，無法利用銀行杠杆原理，從而收手亨受“勝利果實”。
另一位激動地對我講了這麽一個故事。他認識一對年輕人，大學畢業沒多久，找不到工作，在父母支持下，給了一部分錢做啟動資金，開始做地產生意。那個城市不景氣。他把幾個好區，跑了個遍，小夫妻兩人花了大時間研究了房屋貸款的學問，不知他怎麽認識了一位私人放貸款老先生。兩人一拍即合，居然成了莫逆之交，最佳拍檔。他們集中力量在當地大學校園附近接二連三的買進公寓出租給學生，不到三年的功夫，小夫妻居然擁有了20多套公寓。。。我聽著以為是天方夜譚，之前的楊白勞，一下子成了楊百萬！可是他的最後一句話把我說醒了，"不要說你故事裏的專業精英了，信息時代的年輕人絕對有這個魄力！"
還有一位資深矽穀人，講了他的一位年輕同事，2009年北電大裁員後一直找不到工作，十分詛喪潦倒。搬到沙加緬度，他女朋友在那裏做房貸。那時沙加緬度是全美次貸重災區之一，做重新貸款的客戶蜂擁而至。他幫手整理文件申請房貸，從中受到啟發，原來這與外人想象的太不一樣，大有商機。他便與女朋友一起開始買賣銀行拍賣房，也做出租。借雞生蛋，生意一下子做大發了。兩年後電話閑聊，春風得意，告知靠收租收入他可以舒服地退休啦，以前那點工資隻是個零頭。
哈哈哈！真是八仙過海各顯神通，之前的橫路近二，成了姿三四郎！
是不是有點"這山望著那山高“？
不對，那山真的更高！
六。
百度一下“房貸秘籍“，可以發現”真經”無數！能拿到超低的貸款利率，別猶豫，那是你與財神有緣。我們許多人不擅長讓錢生錢，也不願多借錢，恨不得早日還清借貸，無債一身輕。留意一下，下麵轉貼的這篇說出了內行人不同的看法。
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《買房貸款秘籍》
買房盡可能多貸款，而且別提前還款，今天跟大家聊聊這個。
每個人要想實現資產的快速增值，
從本質上來說，有三種方式：
一是資產收益率
簡單說，就是找到極好的投資標的，比如你買理財產品年化收益率隻有5%，別人買理財產品年化收益率能達到8%，差距就出來了。
二是你的絕對資產
還是上麵的算法，買同一種理財產品，收益率相同，別人投資100萬，你隻有10萬，收益當然不在一個數量級上了。
三是借錢的能力
當其他條件都相同時，你的借錢能力就決定了你的資產增值的速度。這一點在買房上麵表現的最為明顯，比如A和B手中都有流動資金100萬，A貸款5成隻夠買100平米的房子，B貸款7成買到了120平米的房子。雖然B的月供壓力更大，但但由於B的房子更大，總價值更高，一旦增值，B的房子顯然賺的更多。
這就是借錢的能力導致的差距。這是一種彎道超車的手段，但風險是要高一些的，必須仔細測算自己的融資能力，別崩斷了，正所謂賺的時候賺得更多，虧得時候也虧得更慘。到時候自己的信用受損導致的影響恐怕更嚴重，需要好幾年才能抹平恢複。
我們所說的盡可能多貸款，不要提前還款，正是基於上述第三種資產增值的手段。這裏的考慮當然還有“錢越來越不值錢”的原因，最極端的一種說法是，你有一塊錢，今天花出去就比明天花出去更劃算。所以不要怕借錢，良性負債是一種有效對抗通脹的手段。
現在首套房和二套房的首付差距這麽大，首套房3成左右的首付，幾乎等於薅銀行的羊毛，能多貸點就多貸點，否則等你們換房，首付都增至6/7成，就太不劃算了。
一句話，在仔細測算自己的負債能力和預期收入水平的情況下，能多貸就別少貸，能不提前還款就別提前還款（特殊情況另算），能貸30年別貸20年。
http://www.sohu.com/a/152138371_516462
歡迎邇東常來！
仰望、問好！