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美國當地主,籌銀備學資

(2016-12-09 20:39:32) 下一個

每年從現在到明年三月下旬,金榜題名,許多進入名校孩子的父母欣喜若狂,奔走相告,媒體新聞記者也辛苦奔走,到處采訪哈佛女孩,耶魯男娃,虎爸藤媽,讓這些爬藤經曆和體會見諸各報及網站。可你再過幾個月會發現,這些曾經幸福萬分的父母臉上呈現出一絲憂愁,究其原因,一年六萬多美金的大學費用,平均到每個月五仟多美金額外支出,是這些父母憂喜參半的原因,毫無疑問,這樣一筆開支對任何家庭(土豪除外)都是一筆不可忽視的開銷。 除Harvard及Princeton給錢十分慷慨以外,其它大小藤校給錢就比較困難了,以MIT為例,雙職工收入的家庭加上自住房產的Equity,想從學校得到資助希望不大。 俗話說沒有遠慮必有近憂,若是前些年開始做準備,比如投資一些房地產,然後當地主出租給美國人民,以今天的價格脫手,或以每月的租金,或重新貸款的方式,可能就會大大減輕付學費的經濟負擔。 

筆者既不是專業房地產經紀人,也不是研究房地產的專家,隻是有過去十幾年的一些粗糙的(一畝三分地)地主經曆,及在與朋友交往與閑聊之中,發現投資房地產當美國地主,是應對天文數字的大學費用的一個好方法,故今天就以外行的身份來談談房地產投資,若有不對的地方,也請網友寬宏大量,不要拍磚頭,沒有功勞,也有點苦勞吧?

1. 房地產投資時機很重要

記得05年時,在北加州新房一出,許多人都去買,僧多粥少,建築商沒辦法,想出了個抽簽法,雖然房價那時已非常高,可一般老百姓都是買漲不買跌,還是不斷有人衝進去。 06年中房地產開始走下坡,房價不斷往下走,一走就走了五年,北加州許多地方房價降了40%--60%。 直到2011年上半年,美國的房地產才開始止跌回升。在2010年,市場上的房價已經到了用這個錢造不了這個房,換句話講房價巳嚴重跌過了頭。當事後諸葛亮容易,可那時筆者告訴朋友是買房的好時機時,又有多少人敢往裏麵衝? (其實筆者也不敢衝進去)。到了今天,有朋友問“現在是不是房地產投資的好時機?”,我的回答是一輩子隻出現一次的房地產投資機會已經沒了,長期而言,現在投資房地產依舊看好,但回報率相對低一些。

2. 投資房Vs.自住房

買投資房不同於買自住房。 買自住房是根據房主的品味,資金多少,及愛好來選擇,投資房的選擇方法則完全不同,這裏列舉一些買投資房的原則:
選擇大眾能接受的房形及布局 (你喜不喜歡不重要)
租客資源豐富的城市而不是偏遠的鄉下小鎮
靠近高速公路,購物中心,地鐵站,公園等
不講究內裝修,一般就可以了(提高回報率)
以3-4個睡房的中型麵積2000 sq ft 上下為宜,過份大或小的房子,租客來源會少些
能買獨立房最好,以利於將來賣出,又避免了每個月的物業管理費
月租金 Vs. 房價最好控製在 1:200 或以下,換句話講,一個三十萬美金的投資房,你的租金最好能達到$1500上下
盡量買在中產階級集中的小區,降低租客可能不付房租的風險
避免帶Gate的小區,省物業管理費
樓下有一個睡房的房子更受歡迎
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3.  銀行貸款投資回報率高

盡可能用銀行貸款進行房地產投資。 舉例來講,你有四十萬美金,可以買一個四十萬的房子,也可以借銀行的錢,以20% Down payment 買五個投資房。  假定每個投資房的租金是每月二仟美金,用不用銀行貸款的區別就是隻有一個房客為你打工,還是五個房客為你打工。當然具體操作時還有一些限製。若想進一步了解情況,可以向你的當地房地產經紀人詢問。

4.  自己管理投資房

其實自己來管理投資房比請中介管理更好,一是省了每個月的中介管理服務費,二是自己管理房子更用心,也易於和房客溝通。 一年二年你就成為專家了,而且每個月用在房屋管理上的時間非常有限,尤其是隨著投資房增多,自己管理的效果更加明顯。

5.盡可能買新房或幾年新房

我們這些留美學子大都不熟悉房子修修補補之事,新房的特點就是十年之內很少壞東西,讓你至少有個過渡階段,不至於一開始就手忙腳亂。 另外就是請一個Handyman幫忙,東西壞了,讓你的Handyman來替你分憂。

其實搞投資房地產說簡單是一點不難,但前人的經驗可以讓你少走彎路。 問問周圍有這方麵經驗的朋友,也許可以學到不少知識。 筆者在本文隻是談了一小部分,更多的內容,有這方麵知識並有興趣的網友可以加貼一起來分享,諸如:
怎麽樣選擇投資房?
房屋出租之前要做些什麽?
怎樣吸引房客租你的房?
怎樣和房客訂租賃合同?
房客搬出前後你要做些什麽?
房客遲交房費,你該怎麽辦?
出租房的稅收相關知識
等等?

想送孩子去名校的虎爸藤媽們,早點開始當地主,若幹年後,從“美國農民”那裏剝削來的銀子,再轉送給美國大學,如此則可以從從容容的將你的孩子送進名校,輕鬆鬆鬆將高昂的學費應付掉。

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評論
武勝 回複 悄悄話 哪有這麽輕鬆的,中介才會這麽說。
AMYMINT 回複 悄悄話 有道理,但要看時機,不是任何時候任何地點都能投資成功的
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