【閑話房貸】房貸中什麽叫reserve

 

房貸的reserve，也就是房貸資金的reserve，中文大白話解釋起來就是出去貸款，以及首付和closing cost之外，貸款銀行還需要看到你的存款賬戶中有額外的餘額，這種情況一般發生在貸款金額比較大以及需投資房貸款中，下麵就分情況介紹一下:

 

1. 貸款金額較大（Jumbo loan）:

每個地區Jumbo loan和非Jumbo loan的界限都不一樣，以加州灣區為例，貸款金額在$625,500以上的貸款叫做Jumbo loan，按照銀行不同，一般會要求有6-9個月的PITIA（Principle & Interest, Property tax, Home insurance, HOA fee）。舉例來說，如果要買$1M的房子，貸款$800K，利率是3.500%, 30-yr fixed，那麽每個月的Principle & Interest 是$3,592.36，地稅Property Tax假設是每年1.25%每個月$1,041.67，房屋保險Home insurance假設每個月是$100，HOA fee假設沒有，那麽每個月的PITIA合起來就是$4,734.02，6個月的PITIA就是4734.02 x 6 = $28,404.12

首付Down payment為$200K，假設closing cost是$5,000，加上6個月的$28,404.12的reserve要求，那麽存款賬戶裏至少要有$278,404.12這麽多的錢貸款銀行才會approve這個jumbo loan。

 

2. 買投資房（Investment property）:

申請投資房貸款的時候，不管是不是Jumbo loan，一般銀行都會要求有reserve，要求一般是要買的那個投資房（Subject Property）的6個月的PITIA，加上其他除了自住屋以外的有貸款的房子每個2個月的PITIA。舉例來說，如果要買$400K的投資房condo，貸款$300K，利率是4.000%, 30-yr fixed，那麽每個月的Principle & Interest 是$1,432.25，地稅Property Tax仍假設是每年1.25%每個月$416.67，房屋保險Home insurance假設每個月是$50，HOA fee假設是$300，那麽每個月的PITIA合起來就是$2,198.91，6個月的PITIA就是2198.91 x 6 = $13,193.46.

又假設這個人除了這個房子以外還有兩個投資房，且其中一個有貸款，每個月的PITIA是$2,000，那麽總共需要的reserve就是4000 + 13193.46 = $17,193.46.

 

此外，Reserve的部分的錢隻是要給銀行看到還有這麽多的錢在你的checking/savings account裏麵（不用用掉，但是要呆在裏麵)。除了checking/savings這種cash account之外，股票（stock），退休金（retirement account)，401K都可以當作reserves。股票要打ending balance的30%的折扣，退休金要打40%的折扣。