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利以義製，名以清修；靜以修身，儉以養德。
八十六說美國買房——美國房屋買賣故事（16）
文：海納愚夫
我們在拉文爾看中的房子占地近8000平方英尺，建築麵積2200多平方英尺，封閉社區，上下兩層，四房二浴半，三廳兩車位車庫，上市60餘天。
房子最初上市開價近70萬美金，賣主後來自動降價到近67萬美金，由於此房一直出租，屋況一般。但是，房子采光、格局、性價比是當前市麵最優的了。
我們從625000美金開始出價，得到賣家回複658800美金。同時賣家的附加條件是“AS IT”，也即賣家不承擔房子任何維修，白蟻查殺等。
契約社會就是這樣，一切都在桌麵上，買賣雙方自覺自願。同樣的房子在半年內成交價格在70萬美金左右。此房價格便宜就在於屋況與裝修一般，賣家不願意再去折騰。
而且作為一個繼承房，房子是否發生凶殺，或者病死等事件，因為賣家一直出租，從無居住。賣家無法簽署相關責任文件，為了保護買家利益，對買家負責，愚夫團隊花錢委托第三方調查機構，對房屋曆史進行了調查，保證了房屋居住曆史的清白。
J先生對於賣家的回複，從性價比看，基本接受。但是，考慮賣家不做任何維護，我們決定再殺價五千。同時設置了保護條款，如果房屋檢查，出現較大問題，我們依然可以退出交易。
最後，賣家急於賣出，再次接受了我們殺價五千的交易條件。房子進入公證行，開始交割。
同時，我們繼續關注市麵上出現的房源，直到我們放棄後悔條件前，也沒有更好房源出現。
在貸款進行過程中，因為J先生頭款存期問題，造成貸款延期，在規定時間內，我們無法完成交易。與賣家協商後，我們接受每天一百美金的罰金，由愚夫團隊來承擔這筆損失，保證買家利益。
基於這些交易經驗，這也是愚夫要先審核客戶資信能力的緣由。愚夫就能夠根據每一個客人資金情況，合理掌控交易進度，避免不必要的損失。
最後，我們延遲九天完成交易，被罰款900美金。當然，與最終完成交易，保護客戶定金不受損失相比，這是很小的代價。
在幫助J先生買房子的同時，我們幫助J先生的兒子重新聯係了洛杉磯的私立學校，將孩子從不適應的美國中部，轉到了洛杉磯。因為孩子需要住寄宿家庭，J先生夫婦選擇了將房子出租，待孩子滿18周歲後，再入住。
最後，我們以每月2600美金順利出租，每月定期將租金支票存入J先生的帳戶。
在租房過程中，曾經有三位老外租客，其中一位八十多歲高齡，願意一次性支付兩年租金。但是，考慮美國報稅與老人年事已高，如果中途離世，我們還得重新尋找租客，退回租金。愚夫否決了這位高齡租客，因為我們不是做慈善，既然出租，重點考慮穩定性、長期性與租客的優質性。
J先生尊重了愚夫的專業意見，我們選擇了一位太太是護士，先生是藝術家，兩個孩子的家庭結構，他們信用分數都在700分以上，年報稅收入在十萬美金以上，押金兩月，每月支付房租的常規模式，這樣也避免J先生在稅收上的麻煩。
J先生夫婦與愚夫有了更多交流與互動後，也更加了解與認識了愚夫的為人處世方式，在春節前夕，完成孩子的轉學手續後，將房子交給愚夫，他們回到中國歡度春節。
（未完待續）
