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美國出租房報稅

(2020-05-25 14:09:56) 下一個

美國出租房的收入是房租,可以減稅的各種費用(cost)包含以下一些,

 

1. 以TurboTax軟件為例,需要在Deductions & Credits --> Your Home裏麵填寫的

  • Loan interest (1098 form)。注:出租房的Loan interest在Wages & Income類別裏麵會讓你填寫。所以這一項需要填寫兩次。

2. 需要在Wages & Income --> Rental Properties and Royalties裏麵填寫的

  • 保養,維修,改進, maintenance, repair and improvement
  • Property tax (sometimes in 1098 form)
  • Insurance (sometimes in 1098 form)
  • HOA fee
  • 折舊(depreciation)。大部分出租房可以以年3.636%的折舊率折舊27.5年。注意折舊隻適用於投資房。如果一個房子剛開始用作自住房,後來轉為投資房,則折舊從開始作為投資房的時間算起
  • Management fee and other professional service fees
  • Travel related expense
  • Advertisement expense
  • Passive activity loss carryovers from a prior year. So keep your tax filling record at least from previous year.

收益 = 房租 - 各種費用

扣除上麵的各種費用,尤其是平常注意不到的折舊費,算出來的收益往往是負值,也就是Loss。這在出租房剛開始的幾年非常普遍。Loss在報稅的時候一般來說不能從Ordinary Income裏麵直接扣除deduct。兩種情況除外,一種是Real Estate Professional,可以抵扣deduct所有的Loss。另一種是房東的收入較低,Adjusted Gross Income是等於或者低於$10萬。那麽房東可以每年從Ordinary Income裏麵最多(up to)抵扣deduct $2.5萬。當房東的Adjusted Gross Income大於$10萬低於$15萬時,This allowance is phased out。超過$15萬時就不能從Ordinary Income裏麵扣除了。  

不能從Ordinary Income裏麵扣除的Loss可以carry over,並且可以一直Carry over到房屋盈利,然後從盈利中扣除。這個Loss可以一直Carry Over直到它全部從盈利中全部扣除為止。如果賣了房,loss還沒有deduct完,可以從賣房的收益property gain裏deduct;如果賣房的property gain還不夠deduct 以前的rental loss,則可以從賣房那一年的ordinary income裏deduct;如果賣房那一年的ordinary income都扣完了還沒有deduct完,可以從下一年的ordinary income繼續扣。

Qualified Business Income (QBI)

Qualified Business Income (QBI) 是IRS 2017年引入後又經過幾次修正的減稅計劃。如果符合QBI的條件,多達(up to) 20%的房租收益可以減稅。那麽符合QBI的條件是什麽呢?一是一年花在投資房上的時間要至少達到250小時;而是夫妻二人taxable的收入不能超過$31.5萬,個人taxable收入不能超過$15.7萬。

 
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閱讀 ()評論 (11)
評論
孤獨的異鄉人 回複 悄悄話 從朋友那裏,給出租房買了個二手oven & microwave combo, 能depreciation嗎?
石河 回複 悄悄話 回複 '高斯曼' 的評論 : 謝謝閱讀!
高斯曼 回複 悄悄話 謝謝分享,收了!
石河 回複 悄悄話 回複 'GuoLuke2' 的評論 : You are welcome:)。當然更細致的規定是四年之內的出租房要求每年250小時。四年以上的是要求在過去的五年裏,任何三年每年達到250小時即可。
GuoLuke2 回複 悄悄話 我怎麽不知道有250個小時的限製?
石河 回複 悄悄話 回複 'smithmaella' 的評論 : 謝謝!我也是去年賣了個投資房,這幾天剛報好稅。趁著還沒忘記趕緊總結一下,以後報稅的話拿出來參考一下。
smithmaella 回複 悄悄話 這個要收蔵。寫的好
石河 回複 悄悄話 回複 '木木架子' 的評論 : 謝謝評論!你說的對。匆匆寫完就發表了,也沒好好檢查一下。沒想到被放到首頁了,現在想改也改不了了:(
木木架子 回複 悄悄話 還有交給PM公司的管理費
石河 回複 悄悄話 回複 '武勝' 的評論 : 謝謝評論。是的,你說的對。請看本人的另一博客,賣房過戶的費用,裏麵講到了這一點。但是我們還是要每年折舊,因為你不折舊的話賣房時IRS還是要把折舊算到你的買房成本裏麵去。
武勝 回複 悄悄話 賣房有收益時,折舊要還回去(recapture),所以折舊不過是延稅到賣出。
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