Condo管理 - 惡人先告狀

這是一個小小區，戶數不多，過去二三十年一直都是Self-Manage，Board人數為5人，近十多年一直是其中兩人在做主，和他們意見不一致的就給排擠出去。2007年屋頂需要更換，費用有些高，住戶對花銷頗有異議，於是這兩個做主的Board辭了職，業主大會上新選了五個人進Board。原來的二人拒絕提交任何資料給新的Board，相反，在新的Board執政的兩年中，這兩人持續不斷地質詢新Board的管理，不斷給業主群發Email說新Board不懂Condo運作，財務記錄不完整，賬目混亂，也沒有年度審計，等等，總之什麽都不對。其實新Board的管理和他們管的時候沒有什麽區別。

新的President為了避免更大的衝突就辭了職，管理幾乎處於癱瘓狀態，臨時代理President決定找一家專業管理公司來管理，這時原二人組開始威脅新Board要把他們告上法庭，我們在和這個小區談的時候就了解到這些情況，同時也收到了二人組的信函，說我們不要插手，否則就將我們一並訴訟。我們是認慫呢？還是認慫呢？

正式接手之後如期接到Court Notice，二人組列了十幾項控訴。我建議找一個專門做Condo Case的律師，但是新Board原來有一個律師，於是我先和這個律師接觸，準備材料。具體的法律細節就不寫了。我是覺得基本上屬於無稽之談，而且似乎對方應當先舉證才對。而這個律師還是以我的名義準備了很多的Affidavit，其中包括個人背景介紹，公司資質，安排CA做Audit，很多的陳述資料，有半寸厚。因為二人組拒絕交管理費有一年多，我建議把他們Lien了，但是這個律師說先不要激化矛盾。這些資料提交上去之後，二人組不依不饒，堅持要走Court Trial，拖了半年多，我們跟新Board有了相互了解和熟悉，他們同意我換了一個專業律師，直接把二人組register Lien，而且發了律師函，警告他們屬於無事生非，同時以完成的工作建議和解。兩個月以後算是告一段落，他們取消了無稽的控訴。半年之後這二人組又想故伎重演，又寫信說要把我們告上法庭，這個專業的律師再次給他們發信警告，而且跟我們講法庭應當不會再次受理。

經過這次合作，我把這家律師行介紹給了另外一個小區。

也是一家不大的Townhouse小區，十年前要修屋頂和門前台階，經過業主大會批準，從銀行借了五十萬貸款，之後管理費年年上漲，維修越來越差，最後兩年基本上找不到人，業主大會也沒有，Board即看不到銀行Statement，也要不到報表，兩眼一抹黑。一個年長者進了Board以後覺得不太對，和我交流了幾次，我跟他們講了怎麽換管理公司，Condo的運作模式，但是Board的主席堅決不同意，經過半年多的猶豫和堅韌的工作之後，這個年長者終於獲得了Board裏三票通過，有多數同意，其餘二人反對也無濟於事，然後換了管理公司。他們的主席跟我電話裏談了一個多小時，算是勉強接受了這個結果。

換管理公司是不需要理由的，這方麵有法律保障，Board想換就可以換。但問題不在於法律，而是有這個想法的人，如果沒有足夠說服力的理由，就很難征得其他Board成員的同意，沒有多數支持，什麽動議也難以通過。事實常常因由彼此相悖，不換掉，往往發現不了問題。理由再多也隻是猜測。

40年的小區如果管理完善的話，所有資料應該有十幾個箱子，但是他們隻有兩個紙箱移交過來。財務報表遲遲交不出來。銀行賬戶應當屬於小區所有，但是他們在幾家銀行都開了賬戶，而且上麵隻有管理公司的名字，跟他們要求把Authorization移交給我們，遲遲不做，有一家銀行我們交涉了兩年多，最後我跟我們的經理說直接給他們的CEO，VP直接寫信，這才把賬戶了結，把資料都發送過來。

住戶資料也是一團糟。收款記賬有1/3都是張冠李戴，他們發過來的Arrears List裏基本都是錯的。記錄上有十幾戶欠費，我們給這十幾戶發了通知，請他們核實，並提供Bank Statement以證明付費情況。大部分都反饋回來並有確實證據證明都交了錢。那麽到底是哪十幾戶沒有繳費就不得而知。我們花費了很長時間一一核對PAP資料，才能夠正確記錄繳費情況。

還有其他很多的混亂就不一一細述。最終我們列了個清單，總計有十萬餘賬目不清的項目，請律師提交了訴訟，現在兩年多了，還沒有結果。

不論任何一方提起的訴訟，對雙方都是費時費力的過程，除非迫不得已，我們都輕易不走這一步。尤其是小區又沒有錢的時候，能勉強支付律師費就不錯，而我們的工作純屬額外付出。

前兩年有一個住戶在車庫和家裏一個月逮了50多隻老鼠，他的隔壁是一個生活自理有困難的老人，從來不讓任何人進他家門，窗簾從來都是拉著。有一次我在他門口談，他把廁所門開著擋在他身後，但是轉身去取東西的時候我瞥了一眼，整個客廳都堆滿了東西，光線很暗，也不知道堆的是什麽。我們發了很多次通知請他允許我們進入他的單元做Pest Control，他堅決不同意。Board最後無可奈何，請了律師來解決，過了兩個月，核查了來來往往的交流信息，派Pest Control取證，花了一萬多，律師認為還是沒有確鑿證據證明老鼠源自他的單元，提交法庭的話也很難獲得Court Order強行進入，建議繼續觀察幾個月，但是Board承擔不了高昂的律師費，而老鼠也抓得差不多了，隻好不了了之。

很多大樓裏，如果有點錢的話，管理公司和Board又非要討個說法，那麽就有可能把官司一直打下去，不論結果如何，花個十幾萬幾十萬輕而易舉。律師是按分鍾收費的。