Condo管理 - 管理不善對房價的影響

在同等條件下，比如同一個區域，同一個房齡，大致相同的戶型，那麽房價基本上和管理費成反比。新建的Townhouse，很多都沒有管理費，這樣開發商就可以賣個好價錢，買的人也希望漲的快一些，再賣掉的時候也能多賺一些。但舊的房子，基本上十年以前的，都有管理費，而且管理費的比例是在開發商提交建房資料的時候就確定了的，要改的話必須要有90%以上的業主通過，還要請律師花上一大筆錢。

小的小區，業主董事會自己管理，但法律規定除非經過業主大會批準，董事會成員不能拿工資，所以自行管理的先決條件是要有閑人。而且自己管理的並不意味著就能避免濫用權力的現象。以後可能寫一寫業主監守自盜的故事。

不管誰在做主，基本上管理費每年都會漲，然後還不夠花，所以一旦碰上大工程，就要額外收錢，就是Special Assessment。2010年有一片Townhouse為了修屋頂每戶要交近$7000的一次性費用，當年他們有三戶在賣房，收到的Offer都在32萬左右，額外收費的通知發出來之後，所有Offer都立即被買家取消了，這幾家當時鐵了心要賣，花費了三個月的時間，最後基本都在28萬出頭賣掉。之後業主把董事會換掉，管理公司換掉，項目重新審議之後，Special Assessment額度大幅消減到每戶$3000，而且提供了一次性支付的選擇，這樣賣家可以一次性付掉，對買家沒有影響，轉過年來賣掉的第一戶就是34萬，半年時間房價就恢複性上漲了6萬加元，接下來房價基本上隨同周邊同步上漲，2014年最高成交超過40萬。三年前買入的那三戶基本上有了40%的理論漲幅。

另外一個Townhouse小區，水費欠費問題出現之後，當年有十多家都爭先恐後在賣房，基本上都在29到30萬左右出手，水費問題解決之後兩年的成交都在37萬以上，最高的一戶是38萬多。一方麵我們把管理費下調，另一方麵開始向儲備金裏存錢，2014年房價也能超過40萬。恢複正常水平。

但是那個被騙貸的大樓，這麽多年就一直很難出手。被騙貸的償還還要兩年才能結束。然後還有一些大的隱患要修理。現在的房價比20年前還要低。如果這些隱患能夠順利解決的話，房價跳漲50%是毫無懸念的。

所以要買Townhouse的話，你是買同一校區裏比較高的房子，還是仔細分析一下，看看受壓抑的房子原因是什麽，或許裏麵就有機會。買Condo一定要看Status Certificate，這時候不要計較幾百塊錢找便宜的律師，好的律師應當能看出來裏麵的問題所在。內容盡管有大致相同，但細節上的差異，就是關鍵所在。

驗房也是如此，40萬的房子不要計較400塊錢，盡管大多數人對驗房師都有保留意見，但任何行業裏都有做得高精尖的。在加拿大是這樣，貴的可能也有不好的，但便宜的基本上可以保證不好。

驗房的時候不要光看簡單的大麵上的，要多看看不容易觀察到的部分。我以前寫過一個“買房不要光看裝修，也要多檢查一下那些看不見的部分。” 

一個小區走進去就覺得破破爛爛，到處都要修，多半這種小區的管理費都特高。如果你進去把Board換了，把管理費降下來，你就賺了，大家也都跟你賺了，這就是管理公司好壞的差異。