王亭
學戲趣事，地產經驗。
上次在（上）中，講到加拿大的“楊光”先生托我在“亞特蘭大”幫他買個20萬以下的投資房。楊先生從未與我謀麵，也沒有來過“亞特蘭大”，未曾看到那棟買到的房，就這樣以100%地信任，由我做主，於2015年年底，在Alpharetta 小鎮的好學區搶到了一棟（Multiple Offers）房況不是很好的房。2016元月初以$184,500.00.過了戶，賣主返租了3個月，4月份上旬，收回了房。
順延上次在（上）中，（一）買20萬美金以下投資房：介紹了買房的經曆，現在用 （二）來講述修房過程。
二) 修房
楊先生匯來了2萬美金，整修工作正式開始。
1.製定修房計劃，請人估價。
換車庫門，車庫開門器，砍樹，裏外粉刷漆，廚房更新全部電器：洗碗機，粉碎機，抽油煙機，爐灶，冰箱；更換全部地麵材料：地毯？複合木板？地板革？或其它材料？換馬桶；換空調暖氣設備，換燈，換風扇，廁所裏的清潔，櫃子更換，殺白蟻，扔垃圾。。。
事務具細地過了一遍，請人來估了價。。。沒曾想隻用一個包工隊，我還是比較相信專業專攻的效果：結果用了6波人：專門砍樹的；專做空調的；專做車庫門的；專做地麵工程（地毯，木板，地板革。。。）專做白蟻的；還有一個包刷漆，整理內務細活的人。
廚房內的電器的選購我親自來做，我知道哪兒有最值的電器，價錢能省一半呢！
經過比較價錢，認真的篩選，終於定下了該用的工人（價錢比較上下差一萬！)。工時定在10天左右。
最關鍵的是做刷漆和整理內務的人，我選了個有電工執照的工人，因為這個房有不少電的問題。還有他的漆工很好，我看到他在我另一個客戶家做的活，他還能把舊瓷磚給翻新！很髒，很舊的老式廁所，翻新之後，看上去像新的一樣，這樣能省了不少重做廁所裏的內裝修的費用！
楊先生匯過來2萬美金，我想盡力不要超支，但願不要有什麽意外。
2. 施工了，預算和實際開銷的差距。
（i）砍樹，超了，還要超！
老房周圍樹木茂盛，很多樹枝已經懸掛在房頂上，每日墜落的樹葉，輕易的就塞滿了水槽，如果下雨，水流不通暢，會導致水蔓延出水槽，造成屋裏屋外可能的漏水。。。
必須砍一些樹，來減少樹葉在屋頂上的積累。
本來計劃是：屋前右邊三棵：一棵鬆樹有一抱粗，砍到根部，另一棵鬆樹在籬笆的外麵，截一半到籬笆那麽高，還有一棵花樹，有個西瓜立起來那麽粗，長的有點“瘋”，截到一米高，聽砍樹的人說，將來在留下的枝幹上，還會長出新枝，開花；
後院有個籬笆：挨近房子後牆左邊有兩棵，不是很粗，但是“個”不低，把它們砍到根部，其它離得比較遠的4棵大樹，修剪樹幹上的枯枝。還有後院幾十尺的深處，有十幾個樹，每個樹上纏著的重重的藤，要求砍樹的剪斷藤的鏈接。。。
本來就這些，預算是一千一百美金不到。
誰知道，隔壁鄰居，看到我，向我埋怨前院的一棵比兩層樓還高的樹，並指給我看，那棵樹的心空了，隨時可能被風劈下樹杈，掉到她的車道上，要砸壞她的車！如果那樣的事發生，她一定告屋主楊先生!
事情好像嚴重了，立即稟報楊先生，商量了一下，為了避免以後麻煩，那就砍吧，這棵兩層樓高的，長在前院，砍到根部，用了465美金，超了預算。
還要超，後院還有一棵參天大樹，有3層樓高！砍樹的人說，樹的根部已經有了個大洞，據說是缺水的緣故，營養不良？如果這棵樹倒下來，那就會把房子給摧毀了！探聽了一下價錢，要3千美金左右！！！看看這樹現在還是鬱鬱蔥蔥的，估計一時半會不會倒吧？我建議楊先生，在這一年內，每個月將租金留出一點，積累著將來砍樹吧！這次就不放在預算之內了。
這次事件警醒我，下次買舊房，看到大樹，一定圍著樹轉上一圈，看看有沒有“洞”什麽的，如不小心就會落入“危險”和“花錢”的“坑”裏了。
(ii)拆陽台（Deck），建水泥patio不在計劃內，超了預算。
後院有個和房子同寬的木製陽台（Deck），基本上是貼著地麵建的。本來沒想全拆，隻拆2/3，留中間的1/3部分，工人的工錢裏包了這部分，還有修理，粉刷。後來由於兩個原因使得改變了初衷。
第一：殺白蟻的問題
木製陽台緊貼著房子的後牆，請來做白蟻處理的人遇到了麻煩，沒法接近房屋後牆根去打藥！白蟻在亞特蘭大的活躍，一定不能小覷！尤其是這些快30年的房，白蟻的防治是必不可少的。如果要下藥，最簡單的方法是把貼近牆的那一圈的木條先卸下來，打完藥再釘回去（殺白蟻的藥，要打到幾英尺的地下）。
第二：陽台下的鮮活生命！
工人拆陽台兩邊部分時，發現陽台下麵有一窩比老鼠大一些的鼠科動物，“媽”逃出來時，工人比劃著有隻貓那麽大！當我趕過去時，隻剩5，6個小崽子了，你還別說，什麽都是小的好看，小家夥們眼睛黑黑亮亮的看上去很Cute，可惜木板地下比較黑，照不出像來。不過第二天我再去光顧時，什麽也沒了！工人們估計兩種可能，要不是老媽給它們轉移了，要不就是被貓給叼走了！工人們看到曾經有3隻貓圍著這些小崽子窺視，後來被工人們給趕走了。。。
由於白蟻的處理，還有小動物的窩，和楊先生商量了一下，幹脆把整個陽台都拆了，從餐廳後門出來，做了一節水泥台階，下麵做了個10×12.水泥平麵,這一下多了一項開銷超了1075美金。
(iii)大功告成
工期拖了，2周多才完了工，因為外牆的破損補修，超出工人的預算，結果拖了工。
再看看這個整修過的房：新車庫門，和新的自動門開門器。
廚房：新的3門冰箱，新的粉碎機，新的洗碗機，新的抽油煙機，新爐灶，新水龍頭。廚櫃刷成白色。
主餐廳，換了個吊燈，新雙拉門通向後院。
室內：白色天花板，豆綠色牆圍。室外：大象皮色外牆漆，棕色門和門框裝飾。
一樓客廳地麵時用的木紋似的地板革，新吊扇。
臥室新地毯，臥室也換了一個新吊扇，廁所地麵和浴池翻新，新櫥櫃，新鏡子，新馬桶。
二樓，廁所翻新，新馬桶，主人房新地毯。
整個房子換了新百葉窗。
院子，砍樹，做了水泥陽台；撒草籽，種草，剪草，剪灌木，鋪鬆針。。。
整修完的房，和原來真是判若兩樣！工程基本完成，全部工程包括廚房電器，總共花費了將近2萬2千美金。
(iv)楊先生攜夫人來了
楊先生和太太專門從加拿大趕來了，第一次和我見麵，第一次看到這個房，他們很滿意，很喜歡，楊太太說，沒想到這麽好。他們也很喜歡亞特蘭大！我說就搬過來吧！
他們在自己的房裏住了幾天，楊先生很懂房，因為住在裏麵，及時發現問題，他們協助工人矯正了不少活。
三）租出去了，$1650一個月租金
把房子放出去不到一個禮拜，很快就租出去了，房客很不錯，好區的房客就是好，大家皆大歡喜！
