王亭
學戲趣事，地產經驗。
亞特蘭大近兩年來，新房買賣看上去很火，到處可見大量的新區的開發和建造，並且賣的還很好。
例如：在Forsyth郡，Lambert高中的校區內，今年2月份新開了一個40棟左右的Townhouse新區，27萬起價，其中隻有8間可以賣給投資的人。開張後不到一周，還隻是空地，8間投資房就賣光了，還漲了價！邊賣邊漲！Townhouse這種價，投資房？也賣成如此！這讓我始料不及。
那麽，在新房買賣這麽火的時刻，買新房要注意點什麽呢？
一）注意學區的變化
由於新房的大量建造，造成各個地區的公立學校學生超量，擁擠。現在隨便去一所公立學校，不管是小學，初中，還是高中，都能看到一排排簡易房（Trailer），不少班級不得不被分配在簡易房裏上課。為了緩解這個問題，很多郡（County）的政府，都有計劃加建公立學校。如果加蓋了公立學校，就會造成學區的重新劃分（Re-zoning）。
建議，在你買房之前，最好去打聽一下，看看這個區的學校，有沒有可能會被重新劃分學區（其實，買舊房也有同樣的問題）。最可靠的谘詢地點應該是各個County（郡)的教育局，他們有學區劃分地圖，到你想上的學校去問，也能打聽到。
例如：在Gwinnett 郡，Buford小鎮中，一個兩年前新建的110戶的新房區，剛開始時是16萬起價，現在社區的房基本上賣完，房價也漲了好幾萬，現在3房都要到22萬多！這個社區裏30%-40%都是投資房。據我所知，有不少中國人在那兒買了投資房。這個社區至今還是劃分為Mill Creek高中，可能很多人還不知道，這個小區要重新劃分學區了，最有可能是劃到Mountain View 高中。
最近，在North Gwinnett現任高中的屬地內，又開了不少新房的盤，都是34，5萬起價的新房，社區規模都不錯。不過要注意了！不是每個區都會一直屬於North Gwinnett高中範圍，有些將要劃分到Lanier 高中，這可是從10分的高中掉的6-7分高中的差距！如果想要買學區房，不得不小心了。
二）注意這個社區買房的都是什麽樣的人
社區裏將來的人員成分什麽樣？是不是值得考量？這兩年來，已經發生了某些新區裏，90%住戶，都是某個少數民族族裔的現象。
談到族裔的分布，是個很敏感的話題，新房守攤的經紀絕對不敢討論這個話題，因為會牽扯到“種族歧視”。如果真想知道，從小學的人種分布，（這可是公開的信息），很容易得到現在附近各種族裔的比例。小學的地域比較小，所以比較準確。對於將來的分布，隻有從來來往往看房的人，和觀察已經搬入的住戶方麵入手了。
三）怎樣談房價？
這可是個技術活。記得過去我的一個客戶買了棟新房，她的鄰居也是個中國人。她鄰居很得意自己拿到了最好的優惠。我的客人怕我沒有給她爭取到最大的利益，她也是很直，在那鄰居和她顯擺後，馬上來問我。這下引起我的好奇，有人比我更會談價？那得學習學習！建議她帶我去鄰居家看看他們的合同（鄰居已經過戶，入住了）。我仔細的閱讀了那鄰居的購房合同，最後發現我給我的客人爭取到的利益要比鄰居多了6，7千呢！
隻看房價，是不大能看清楚是否得到了最大利益，況且新房很難談房價，建商對基本價，一般不會讓。隻能在其它的方麵來討價了！
最近我在一個起價34萬的新區，和另一個買家經紀搶買同一個空地，那個經紀更有理由要拿塊地，因為這塊地，是她的另一個客戶剛剛退出來的。我就是不讓，在那兒泡了一下午，隨我去新房的客人都耐不住，在沙發上還睡了一覺。最後我雖然沒拿到那塊地，而是買了隔壁的另一塊，但是我給我的客人爭取到了一萬三千的利益。（那天房價還漲了2千美金呢！）
對方經紀也看買家的經紀，如果買家經紀人很有經驗，知道怎樣討價，明白各種讓價的錢能用在那個地方，建商的經紀很願意幫你，配合你，你可以窮盡她（他）的優惠權限，還不會讓她（他）在回複她（他）的老板那兒為難。
四）挑地，選材，裝飾，顏色
地的大小怎麽看？將來蓋出來會是什麽樣的情況？有沒有後院？車庫在哪邊？朝向？房子外牆的顏色？屋內的結構改造和費用？每個細小的裝飾的配備？等等。。。因為你基本上看到的隻是圖紙，而不是實物，如果看到的是樣板房，那也不是真正地買到的房的真實樣子，樣板房裏，一般加了很多的額外裝修（Alpharetta 小鎮，有個新房社區，有兩個樣板房，硬是把個起價才五，六十萬的房給裝修到了一百多萬！）如果要想在個空地上蓋出個不會讓你失望的房，那真要取決經驗的操作了。
最近給客人定了一棟新房，客人從來沒見過我本人，沒來過社區，沒看到房子，我們隻是有視頻，微信，搞定了一棟近38萬的房子。謝謝我的客人對我的信任，當6個月後，他們真的搬下來看到蓋好的房子，希望他們能滿意。
