王亭
學戲趣事，地產經驗。
這幾年，亞特蘭大大部分地區，由於房源的的短缺，買房的人有增無減，一房多求的現象比比皆是。
搶房導致抬高買價。。。市場從買家的市場已經轉成了賣家的市場。在亞特蘭大很多地區都看到房價在不同程度的上漲。
於是新的問題出現了：成交價（Contract Price）和估價（Appraisal）不符。
1）什麽叫估價？（Appraisal Price）
先來看看買房的成交過程：
出價---》討價還價---》雙方達成協議---》購房合同生效（Binding）。
接著是檢查房屋，調查周圍環境（Due Diligence Period在這個環節，買家可以用任何原因反悔，沒有違約罰金）。。。
最後決定的確是要買了,合同Pending，（Pending以後買家不可以反悔，除非貸不下來款）。
開始啟動貸款。 因為貸款是放款公司用你的房屋來抵押來借給你錢，所以首先貸款的公司用指定估價師（Appraiser）來檢驗一下要用來抵押貸款的那個房子，並估一下房屋的價錢。估完價之後，做出一個估價單（Appraisal Report），貸款公司根據估價單估出的價（Appraisal Price）來決定貸款的額數。
如果房價估出來高於或等於購房合同的價錢，貸款就沒問題，貸款公司會根據你的情況貸給你可以貸到的數目，不過估的再高，貸款公司還是用合同的價位基數來貸款。 比如說前兩年有一棟我經手的房，是個銀行的房，要價36萬，比周遭的房價低了很多，結果來了十個人出價，我的客人作為買主，出了$40萬，比要價多出了$4萬！因為那棟房要的的確太低了，結果貸款公司派來的估價師，估出來的價是$47萬! 比我們合同價高出$7萬！！！不過貸款公司還是以合同的價Contract Price來貸款，而不是以估價多出7萬的$47萬Appraisal Price額數來放錢。
如果房價估出來低於購房合同的價格，貸款公司隻能以估出來的價貸給你款，而不是用合同價的數額。這時候買賣雙方又要討價了，如果賣家不肯讓價，那麽差額隻能是買家出了，如果買家也不肯出差價，合同隻能終止了。（一定要有文字的終止，雙方要簽字）。
例如：合同價是20萬，可是估出的價是18萬，有2 萬的差額，貸款公司是要用18萬為基數來貸給你款的，18萬和20 萬中間有2 萬的短缺，誰來補足這2萬呢？就有的爭了，要不就降2萬房價？要不買家出？50%-50%？。。。如果談不攏，中斷合同。
總而言之，貸款公司在決定貸款的數字時的參考價格是以購房成交價（合同價,Contract Price)和估價（Appraisal Price）中的最低的價格算，而不是用最高的數字。那個低用那個。
今年的市場上出現了不少估價估不上去的現象，由於房價漲起來，可是估價是按照過去的成交價來衡量，有時間差，所以很難一下子估的很高。再加上貸款公司現在比較保守，能估低不估高，大家要警惕了。
2）賣房（Seller）：
對於今年要賣房的人來講，你可以要比去年你們社區的平均價高出15到20%的價，以現在的市場不太愁賣不出去，（隻要房況不錯，地點不是很差，房子沒有硬傷：例如，高壓線旁，車道太陡，積水，大門口第一間。。。）但是你也要有思想準備，如果是貸款的買家，很有可能估不到你想要的價。（如果對於現金的買家，隻要買家願意，沒有什麽問題。）
3）買房（Buyer）：
做好準備，搶到了房，出的可能比要價還高，很有可能估不上價。賣家會有可能不讓價！
如果是銀行的房，隻要估價單出來低於合同價，銀行一定讓價。我今年就遇到一次，6個人出價，我們出的高，拿到了，結果估價差一萬美金！那是個Fannie Mae 的房，二話沒說，馬上降到合同價。買家很是慶幸！！
注意了，如果是Short Sale (Short Sale 定義：http://blog.wenxuecity.com/myblog/70554/201602/637161.html)債主不考慮估價單，他們是用他們最終批的價來賣房的，比如說你在等一個Short Sale，等了兩個月終於批了，但是當你去貸款時，貸款公司派來的估價師沒有估到那個買主欠貸款公司最後批的價，被欠貸款的公司是不會妥協的，他們隻算自己的帳不管估的價。我曾經經曆過，差了3萬，買家還是想要那房，結果買家多拿出了那3萬美金。
如果是個人賣的房，不是銀行的房，也是這樣，假如賣主就是不讓，那就看你怎麽分析了，放眼看前景還不錯，那就掏錢補足差額吧。我今年就遇到過，差價是買主出的，而且差的不少，不過買得還是不錯的房，買家和我都對那房有信心，和周遭的房比，將來一定不會虧。
