HUD home：遲到的過戶

2月4號，我突然收到一個通知：Congratulations, your bid to purchase HUD property。。。。。accepted。。。。我的客人成功的拿到了一棟HUD的房！

(什麽是HUD Home 

http://blog.wenxuecity.com/myblog/70554/201602/633359.html）

What？我的第一反映就是一頭霧水。。。緊鑼密鼓的想了一圈，不記得我今年年初出過任何HUD房的價？？趕緊看看買主是誰。。。搜尋了一遍發現這是我在去年9月4號在HUD的網上幫我的客人出的價！當時沒能拿到，不過我當時在有一個選擇“如果你這次沒拿到，你是否願意做替補的買家？”上打了個Yes，誰知事過五個月了，我客人竟真的成了替補買家！真是又驚又喜！！
趕緊通知我的那位客人，他也吃了一驚，也有些疑惑，為什麽拖了那麽久還沒過戶？房子本身有什麽問題？
我翻了一下這個房的售房記錄：五個多月來，這房賣出去過4次，我們是第5個買家。。。可能我們是第五名替補？為什麽那幾個都沒能過成戶呢？
我們必須在24小時內把HUD提供的合同簽好，和押金一起快遞到指定的單位，如果不在指定的時間送到指定的地點，這個買賣就終止了。我們必須盡快的做個決定：要還是不要？
必須回到那個房去再看一遍，看看這次這房是否還能入買家的“法”眼？
這是一個Townhouse，在Peachtree Ridge 高中的區域，這個社區我不陌生，社區開張第一棟是我幫賣的，因為是第一棟，給打了不少折，成交的價錢是16萬多。
還記的那個守攤的大概50多歲的經紀，每次我帶新人去看房，他總拿出搖滾樂歌星“貓王”Elvis Aron Presley的照片，戲說那是是他年輕時的照片。。。我也真看不出來這真人和照片有什麽血緣關係。。。所以印象蠻深的。
具體到這個房：2005年建，2400多平方英尺居住麵積，這是個把邊的（End Unit）  共3層，
一樓：有兩個車庫，1臥室；
二樓：廚房和家庭間（Family Room），地上全是硬木地板，廚房的電器不全，爐子沒了，爐子上的抽油煙機到是通往外麵的；家庭間（Family Room）有個壁爐，從家庭間有門通到外麵一個大概10 X 12 平方英尺的木質陽台；
三樓有3個臥室，其中一個是主臥，主臥比較大，但是地毯沒了，露出下麵的壓木的板子，主臥帶自己的衛生間，衛生間盆堂是和淋雨分開的；3樓的另外2個臥室共用一個衛浴，浴室是淋浴和盆堂是合在一起的那種。
2005年的賣價是19萬7千7百。現在HUD給出的價是8萬7千，我的客人出的是9萬整。
粗算了一下，光眼前看到的，還花不了太多的銀子，我的客人還是決定要了。過戶後搬進去前，大概花了兩三千美金整修一下，住的蠻好的。

不過我一直在想，這房為什麽老被退回來？估計是貸款的事吧？這種房況，不可能有哪家Conventional 常規貸款（除了政府擔保的貸款以外的各種銀行和私家放債公司的貸款）會給於貸款。但是在上網出價時，現金和Conventional 貸款是在一欄裏，不是分開的，可是一但實施，這種房況是貸不到款的，不是Livable Condition（可以居住的狀況）。
 
還有一個情況是我們後來發現的，一樓陽台下的一個房間有漏水，在一次下大雨之後，地毯都是濕的，猛一下發現，怪嚇人的，後來我們請搞裝修的專業人士來過了一下目，發現問題出在磚和板的交接處沒有封好（我已經經曆過好幾起這樣的事件了）這房的第一層都是磚，從二樓開始，兩側和後麵都是Hardiplank Siding（一種水泥和纖維製成的一種板子），這種兩種不同材料的交接處很容易漏水。後來用膠認真的封了一圈，沒事了。
 
這個事件給了我兩個啟示：
第一，     如果是HUD房，第一次沒拿到，說不定還有希望。。。
第二，     別人退了幾次的房也不見得就是不能買，還是要用專業的眼睛好好的看一看，沒準能真撿了個漏呢！