地稅漲了！上訴（Appeal）？ 在亞特蘭大的經曆。

1.房價漲了，地稅也跟著漲！
這兩年來，房價漲的有點猛，很大的原因是湧進亞特蘭大的人數大增，再者，人們買漲不買落。
我的許多客戶，在三，四年以前購買的房，近幾年，每年（大概在4月份）很多人收到的政府來信，書麵給出了經過調整後的所謂房的市場價（Market Value）。這些價錢明顯的比買價高出了很大的百分比。小房子的房價，漲的更明顯，我看到過最多的，翻了將近3倍的價錢。（買價不到3萬，現在漲到8萬多將近9萬）。不過房主如果不服，可以去上訴（Appeal）和政府去理論理論。
下麵就是一個我經曆的具體事例，講來給大家聽聽。


2.事情經過
a) 2012年買價$124,300.00.
2012年，吳女士買了一棟1996年建的房。前臉有磚、兩層樓、4房2個半廁所；有個地下室、後麵帶兩層的大陽台；樓上和樓下的總麵積是1989平方英尺；地下室完成了889平方英尺，但是地下室沒有安空調和暖氣，沒有廁所。


b) 2014年政府給的市場價$193,900.00.
2014年4月份，吳女士收到政府一封信，說這房的市場價已經值19萬多，粗算了一下，這地稅大概每年要漲1千美金了！吳女士不服，申請上訴（Appeal）。（Gwinnett County Link https://www.gwinnettcounty.com/portal/gwinnett/Departments/FinancialServices/TaxAssessorsOffice/PropertyTaxAppeals）
日期定到了11月的13號上午11點15分。11號吳女士來電向我求救，說能不能和她一起去會會這些政府官員。我還真沒有這方麵的經曆，不過有點好奇，決定和她走一趟。


c) 在家做功課，我估$158,000.00 應該是公平價。
沒經曆過，責任很重，不知道是否能夠幫上忙。到處打聽了一下，心裏有一點點數了，基本上是用房的尺寸來計量。我花了一些時間研究，聽人說不要選2014年以後成交的記錄，要用前兩年的成交記錄。
最後我挑了四棟房，位於吳女士家周圍，同郵編，同學校的，每棟的尺寸都和吳女士的相近，2000平方英尺左右。其中有兩棟是同一個區的。另外兩棟都是銀行的房，離得比較遠一點。
我算了一下，那兩個同區的房，一個是在2013年過戶，每平方英尺的成交平均價是$71.00（房屋成交價除以房子的尺寸）;另一棟是個平房，2012年過的戶，每平方英尺合$60.00.加上另外兩棟也是2013年成交的房，最後4棟房的平均值，大約是$64.00.
我用$64乘以1989（吳女士的房上下兩層平方尺數）,加上地下室額外價值$30,000.00.得出了大約是$158,000.00.我建議不要超過16萬。


d) 政府給了個第二次重新估價$165,000.00.
11月13號早上，我們提前了一個小時到達指定的地點。先進去報了個到，一位身材比較豐潤的中年女子接待了我們。她先問，你們是願意今天就拿到結果呢？還是等以後寄給你們？我們反問，如果等，要等多久？她回答，在我們和政府官員商討結束後，再等10鈡左右，基本上就可以了。
和吳女士商量了一下，我們決定等當天結果出來，自己帶走。
然後填了一些表格，主要是填上你是誰？來上訴（Appeal）的房子（用地稅的代號ID），簽字放棄政府給你用掛號信寄等等。
填完表格，我們就坐下來等，我拿出來早就準備的材料，溫習一下。包括吳女士的那棟，一共5棟房，每棟房的詳細資料，和5棟房的比較材料，一式5份，聽說有4個評判，給自己一份，共5份。
沒過十分鍾，就輪到我們了，我們被領進一間10X20見方的小屋，已經有4位在那兒等候著，圍坐著一個小方桌。
先是由政府指定的一位房屋估價師來闡明他的意見。他準備了人手一份的材料。不過很簡練，隻有一頁，正反麵都有文字。正麵是5棟帶圖的房屋介紹，反麵是每棟房在地圖上的位子。簡明扼要。他的結論是每平方尺$57。但是結論的總房價是$165,000.00.


3)最後定價$164,000.00.
我一聽那位估價師給出$57.00一平方英尺，立即喜出望外！我的材料是萬萬不能拿出來啦！我算的還高了呢！$64.00.
可是為什麽他計算的單位數字比我小，但是房價總額反而比我算的大？
我認真的看了一下他準備的比較房，有些房價已經到了18-20幾萬，有兩棟的房麵積有2800-3000平方英尺大。我用的雖然價低的房，房自身的麵積也小，但是做起數學來，反而單位數字大了起來。有意思吧。（舉個例子，如果是一棟房，成交價是18萬，她的麵積是將近3000平方英尺，那麽用18萬除以3000，才差不多56美金一平方英尺。如果是賣價15萬，2000平方英尺的房，那麽平均的成交價就是71美金了。）
總房價他是用的樓上的1989英尺加上地下室完成的889尺，這樣算來就是2878平方英尺的麵積，用2878乘以$57,他的結論是$165.000.00.我一看乘法結果算錯了，應該是$164,000.00.最後就定成這個價了。


4）總結
a)地下室的計算
I．不是用買新房時那種方法計算，買新房，地下室最少要加3萬美金，可是在核對繳地稅房價的計算時，從這個案例看到的是，隻是把完成的地下室的麵積作為基數，來乘以單位麵積的價值。
II．我和這些官員們，一再強調地下室完成的部分沒有空調和暖氣，因為驗房師對我說過，如果沒有暖氣的地下室，不能說是完成的地下室。可是在這兒說不通，不管地下室是否有供暖，隻要有牆有天花板，有覆蓋了地麵，她（他）們就認為是完成了！就要收稅！
b)選比較房價的房，要選麵積大的房，這樣算出來的單位麵積價值反而小。
c)如果還是不服，交240美金，繼續上訴。我們這次沒有交任何費用。我們很快拿到了報告，不過屋主還是要書麵聲明一下，她同意這個結論。
d) 這次的定價固定3 年不變，3年以後房價可能還會調整。

喬治亞（Geogia）州的經曆，估價每個州都有相同的規定，如果你的地稅被漲的比較多，可以試試去Appeal一下，我的感覺，隻要去，總會有點減免的吧？這次的經曆，去了就降了差不多3萬的房價，能省一點是一點，對吧！