賣房與交稅（Capital Gains Taxes）

去年過戶了兩棟房，都牽扯到要交增值稅(Capital Gains Taxes）的問題，想想應該寫出來給大家,一示警醒。

Case 1：
父親12年前買了一棟房，一直用來自住，當時的成交價是16萬7千。12年後，三月父親將房轉賣給兒子，轉讓價是13萬5千。七月兒子將房上市，很快以15萬5千賣出.在過戶時,侓師給兒子一個表格，交代他要交增值稅。（兒子擁有這個房才4個月，買價13萬7千，賣價15萬5）。

Case 2：
一對夫妻一年半前購買了一棟銀行的房，自住，22萬左右，一年半後，以24萬5千賣出，過戶，在過戶時也同樣的拿到一份交增值稅的表格。

這兩個要交增值稅的事例，都是因為忽略了一個很重要的時間方麵的細節，美國政府有規定：從賣房過戶的那天倒著往回數五年，在過去的五年內，可以證明隻要有其中的兩年是用來自住的（2-out-of-5 year rule to exclude your profits each time you sell or exchange your main home）房主是一個人的，增值在25萬以內，（例如：買價10萬，賣出35萬以下，差價25萬以下），房主是兩個人，增值在50萬以內，（例如：買價10萬，賣出65萬以下，差價50萬以下）都可免交增值稅。

兩個Case 的賣家都沒住夠兩年。

Case 1，父親本來是過一下戶給兒子後再賣房，事先沒想那麽多關於稅的事，結果第一次賣是個賠，接著又要交稅。

Case 2，隻差半年，的確有點冤。

有補救方法嗎？請谘詢你們的會計師！
 

[王亭]

回複 'yuan222' 的評論 : 謝謝，來了個行家！

[yuan222]

Ｃａｐｉｔａｌ　Ｇａｉｎ翻譯為增值稅不太準確。

１０３１隻能用於投資房產的延稅，不能用於資助房。但是有灰色地帶。比如你在自住房住了２．５年，然後出租２．５年，那麽你可能可以獲得２５萬（一人）的免稅額，另外也可以用１０３１來處理其他的ｃａｐｉｔａｌ　ｇａｉｎ．

[王亭]

是不是買同樣價錢的房，就可以不交增值稅了，（剛才不小心把一個跟帖給刪了，對不起啊！那個朋友說到同樣房，不交稅）這可能還要詢問會計師，過戶律師在當場會問你是不是在5年內，自住夠兩年時間，如果不是，律師一般都會給你個表格讓你去填。

謝謝關注！

[王亭]

回複 'kwok' 的評論 : 謝謝更正，我是有點和1031搞混了，剛谘詢了一下一個會計師，他說有兩種方法可以解決：1.當年就交10%的增值稅。2.不管多少房增值累計到滿55歲再算總賬。

對不起大家，給你們誤導！這算稅的事情，應該是會計師的工作！不該亂說。抱歉！

[kwok]

"不過還有補救方法，如果在過戶後半年之內，用增值的錢全部用來購買下一棟房（必須是自住房）可免交增值稅。"

Wrong. 1) 1031 Exchange rule does not cover owner occupied property. 2) Even 1031 Exchange rule covers investment property, the capital gain is allowed to be deferred to the property purchased which is located within 45 days and closed within 180 days from the close of escrow (COE) of the property sold. 3) above mentioned 2) means the capital gain deferred reduced the BASIS of the newly purchased property, and owner will have to pay capital gain, including "old gain" and "new gain", in its future sale. Home owner should study difference between "exemption" and "defer", otherwise will make a wrong decision.

[王亭]

回複 '大醬風度' 的評論 : 雖然他們是一家人，可是注冊房屋的房主第一次是爸爸，第二次是兒子，政府隻看注冊上屋主，不管是否有血緣關係。例如：這個房主是兩個人，即使不是夫妻，父子之類的血緣關係，照樣可以享受2-Out-Of-5year待遇，（如果你符合）。

爸爸賠錢，沒用到2-Out-Of-5year的好處。過戶到兒子頭上（不同的屋主了），兒子自住隻有幾個月，也得依法2-Out-Of-5year的規定，要付Capital Gains Taxes。

還有，政府最多隻給兩個人的優惠，如果這個房有兩個以上的屋主，符合2-Out-Of-5year的規則，最多也是50萬美元的不交Capital Gains Taxes。例如：你這個房漲了100萬，你在那兒住了兩年以上，你的房屋主有3人，當你賣房時，不會因為你有3個屋主就多給你25萬的增值免稅，你有50萬的免增值稅，另外50萬要交增值稅，除非你在半年內，又買了一棟自住房把另外50萬給用了，就不用交了。

這個2-Out-Of-5year法律，沒有次數限製，你可以反複用，隻要符合條件。

對不起，把你給搞暈了！ 謝謝關注！

[大醬風度]

從賣房過戶的那天倒著往回數五年，在過去的五年內，可以證明隻要有其中的兩年是用來自住的（2-out-of-5 year rule to exclude your profits each time you sell or exchange your main home）房主是一個人的，增值在25萬以內，（例如：買價10萬，賣出35萬以下，差價25萬以下），房主是兩個人，增值在50萬以內，（例如：買價10萬，賣出65萬以下，差價50萬以下）都可免交增值稅。

Case 1 在過去5年中, 他爸曾是房主, 後來他又是房主, 加起來不是兩個人嗎? (各自配偶情況不明,也可能多於兩個人)。怎麽還繳稅?