王亭
學戲趣事，地產經驗。
2015年房地產買賣火爆，2016年在亞特蘭大的房屋買賣很可能又是賣家的市場 ，作為2016準備賣房的朋友們，是否應該感到慶幸？今年賣房應該能賣個好價錢！很快能出手？注定？
但是，如果靜觀市場，2015年房地產買賣那麽火爆，卻還是有些房子滯留在市場上長期賣不掉！為什麽？今天就來談談我的看法，僅供參考。
一）你準備好了嗎？
不管是什麽樣的市場，想賣房！要做好準備，必須從大處著眼，小處著手。
--- 大處著眼：
1.知己知彼，了解市場。
雖然市場很火，但不是處處都是，要看地段。
進場之前，要熟悉市場的真實情況，不要想當然。了解正在市場上叫賣的房的情況。尤其是同一個社區的，大小和你的房差不多的房，都要什麽價？內部裝潢情況，房子本身的狀況，要親眼去看看，做到知己知彼。
實例：就是這個月，有一個朋友，他的老板是個白人，想賣房，朋友推薦了我。
“老白”給我電話，我正在度假。知道那房是空的，不敢耽擱。一回到亞特蘭大，從飛機場到家，門都沒進，就直接驅車趕到了他家。沒期望見到他人和房子內部情況，這次隻是想先在周圍看看環境。。。（本來約好了的，兩天之後的周末見，）
看到門口停了部車！正巧“老白”和他太太在他家空房裏換燈泡。。。
雖然很唐突，來都來了，還是敲了門進了屋，見麵介紹了一下自己。“老白”頂高興，寒暄了幾句，然後讓我在房子裏外走了一圈。十年的房，很多地方需要整理，要花一些銀子了。
為了慎重起見，在整修，花錢之前，我建議去看看在他同一個社區正在市場上叫賣的房。
兩天後預約，我們一起去看了3棟同一個社區的房。其中一棟和他的房很接近，整修的沒得說，房價要得不高，上市已經快3個月了，房價一降再降，還是沒賣掉！這一看，著實嚇了這個“老白”一跳！“老白”算了一下，如果裝修的和那房一樣，用同樣的價賣出，他一定賠錢，因為他買這房時正是房價很高的年份！
最後他決定暫時不賣了，先把房子租出去，租金在$1600-$1800之間，等一年再說。如果是這樣，就不用大的整修，現狀作為出租還是沒問題的。
事後“老白”很感激我，說如果事先不去看看，還不知道競爭的厲害，花了錢，耽誤了時間，還不見得賣的掉。最要命的是，如果房子空的太久，保險公司會終止保單。
我戲說，如果想謝，你是我朋友的老板，對他好點吧！“老白”“保證”說，一定多給我的朋友一些假期。。。
2.合理定價
參考半年內賣出的價位，定出比較合理的價。如果房屋整理的好，可以要得稍高一點，但是如果要得高，有可能估不上價！近來賣家的市場，估不上價的實例已經是屢見不鮮了！
A）估不上價怎麽辦？
如果你的房一上市，馬上就有很多人出價，你可以硬一點，不讓價，愛買不買，有人搶，買家必定示弱。房價就是這樣漲起來的。
去年和今年我有好幾棟房都是一上市一周之內就出手了，有的一天就有了合同。幾個人爭，即使估不上價，賣家肯定不讓。
實例：
2015年初，在Kennesaw 小鎮我有一個Listing，“小穀”讓我賣房。上市之前紙上談兵的看了看市場，同一個社區在市場上的房不少，要價都是在17，18萬左右，一直在市場上“吊著”。
可是就有一棟，正好是“小穀”隔壁，要價20萬，一下就賣掉了。處於務實，親自去看了一下。房子收拾的很不錯，後院籬笆，木製陽台，廚房花崗岩台麵。。。的確有一下子賣出去的道理。
和“小穀”商量了一下整修計劃，在用漆顏色和燈具上下了點功夫，也沒換花崗岩台麵，但是房子看上去真的很舒服了。上市一周，一下子來了兩個Offer！最後成交價是19萬6千。因為是兩個出價，賣家“小穀”很強硬，和買家說好了，不給修任何東西，估不上價也不降價。
成交後的一個月到過戶，安安靜靜的，驗房，估價，買家沒有提出任何要求。過戶時才知道，房子才估了18萬1千，比成交價少了1萬5千！買家多出1萬5千現金，補足這個差價，因為是貸款買房，貸款公司隻貸給你估價出來的百分比，估不出的那部分，如果賣家不讓，隻有買家出了。
B)調價。
如果上市一，兩個月了，沒有一點反應，可以調一下價。沒有賣不出的房，就看價錢了。有些房賣不出就是要價有點太高。拖的時間越長，越賣不出你的起始價。所以說，起初定價和房子準備的狀況非常關鍵。
---小處著手：
1. 外觀。
外牆，車道，草坪，花園，都要整理的清清爽爽，漂漂亮亮！
最好用高壓水衝洗一下車道。外牆刷漆當然更好，如果不重新刷，起碼別讓人看到破舊的感覺；
草地，不要看到露裸的泥土，要放鬆針，除野草。。。
總之，讓人來到你的房前，就有想進去的欲望，不要讓人感到你的房子沒人保養，長久失修。
2.氣味。
房子裏是不是有異味？有異味的房子很難賣！
異味來自多方麵，例如潮濕發出的發黴的味道；做飯滲進的味道：例如咖喱味，魚腥味。。。
動物的排泄引起的味道：最常見的是狗尿味。。。
如果是因為潮濕發出的發黴的味道，要先找到潮濕源，放除濕器等等。異味還有可能得到緩解。
如果是做飯滲進的味道，還有動物的尿味，這些會很麻煩！
有些投資人買些狀態很差的房，在整理房之前，一定要除味，要不然可就攤上大麻煩了。
實例：在Duluth有棟Fannie Mae 的房（銀行房），如果你不帶鼻子去，光帶眼睛，這房看上去很不錯，新地毯，新油漆。。。但是那重重的狗尿味道，你的鼻子就是再不靈，也不可能聞不到！！！這棟要價才17萬多，價錢不貴，看上去整理的漂漂亮亮的，可是幾個月了，還在市場上呢！我估計就是因為那氣味！
3.幹淨。
細節決定成敗！準備上市的房，室內一定要幹幹淨淨！就連開關的蓋都要擦幹淨。
還有，最容易忽略的是空調暖氣的回風口的灰塵！！！
上市之前，最好請專業清潔工好好的清掃一下房子。想要賣的快，賣上去價，細節不能疏忽！
4.顏色。
最省錢和出效果的是刷漆顏色的搭配。
例如：上麵我提到的在Kennesaw 小鎮的房，就是因為漆的顏色和燈具的搭配，產生了很好視覺的效果，讓這個房子出彩，好賣。
一個反麵的例子：去年我看到一棟50多萬的房，賣了很久，我認為其原因之一就有漆的問題，內部漆看上去很舊。地下室的牆上有許多彩色的點點，當我看到時，還以為是發了黴的點點，後來問了才知道是打乒乓打到牆上的印記！刷刷漆，就是單單這扇牆，也很必要！要知道，讓人誤會成有黴，那這房可就難賣了！
5.Staging (擺家具）
A）請人擺家具
如果是空房，可以讓專業的人來擺一些家具和裝飾品，會達到很好的效果。例如新房的樣板房，看上去很能讓人動心！
B）自己擺家具和裝飾品
如果是帶家具的空房，好好利用現有家具做Staging：
實例：去年我有個客戶賣房，空房帶家具。
這個房在Johns Creek 是棟有限製在55歲以上年齡的社區，Condo（連棟房）， 3臥在一樓，二樓上有一個完成閣樓，帶一個衛生間。2008年建房，新房買價是25萬6千。
2015年下旬，上市前，我幫他們裝飾了一下房，掛了一些字畫，重新擺置家具和床上裝飾...打扮的不錯，照片拍出來漂亮！（我自己帶來一些裝飾物件，字，畫，床上裝飾枕頭，床罩等等）
要價$349,900.00，上市5天，原價售出，買家要了些過戶費，FHA貸款，一個多月過戶了！很成功！
二）綜合多種方法準備，調整房價，實施賣房的實例：
下麵是我去年用的賣房方案準備最多的一棟房。希望能給大家一些啟迪。
2015年，我有一棟在高爾夫社區的Listing。在1986年新房時，第一個房主當時買價就40多萬。
房頂是用Cedar（雪鬆木）做的，頂貴的，2009年當時房主光換房頂就花了4萬多美金。
2012年這房在市場上叫賣了一年多，從要價50多萬，降到40萬以下。最後我幫“福”買到的價是38萬1千。
“福”去年搬到加洲去了，必須要處理這個房了。準備賣房。
查看了2015年社區的賣房記錄，房價漲了不少，社區內在市場的房，60萬以下幾乎沒有，如果隻看價錢，市場是沒問題的。
這是個四麵看上去像是水泥抹麵的外牆，Synthetic Stucco （不好的材料，由於容易寄存水分在牆內，招白蟻），不是Hard Coat Stucco(好的材料）；平房，完成地下室。
滿牆滿牆的窗子和門；單層玻璃；
後來“福”鋪了兩間室內地板，材料也不是很好，走上去“嘎吱，嘎吱”的響。
後院有一個水塘，水不是很深，下雨會變成“黃湯”。
“福”想賣個好價，除了正常整理內外，還采取了以下策略：
I. 請了專業的室內裝潢師來設計室內顏色（$150一個小時，共用了2個小時）
這個設計師我認識他有十幾年了，我家10年多前剛買新房時，就讓他來給掛了十七幅畫，擺了一個書架子上的裝飾品（擺的真好！之後，我呆呆的欣賞了好幾天！）和做了一樓7個窗的窗簾（窗簾價錢不菲）。
這次請他來幫“福”設計顏色。因為這個房想讓它賣60多萬，比我們2012年買的時候高出20多萬去，這可得認真打扮了。
設計師“L A Wayne”外牆是用的原來的色，因為換漆的顏色要有社區管理委員會批準。
室內的基本色是發黃的棕色，屬於暖色係列。他不是隻用一種顏色，而是配了不少種色號，最後發現，刷出的顏色是統一的，他根據每個屋的采光不同，調出略略不同的色號，但在不同的光線下形成了統一體（漆工有點麻煩，要買太多種漆，有點太細致了點，我覺得），天花板上，設計的是淡藍色，冷色。
在廚房相連的額外的一個廳（Keeping Room）的兩個8-9尺高的櫃子，設計了個黑色！當時漆工有點猶豫，問我“黑色”？會好看嗎？我說，用人不疑，疑人不用！
結果出來了，特立體！看上去像兩個木製的櫃子！效果特好！（這就是室內裝潢用漆的神奇！）
II. 請了Staging。
因為是空房，這種價位，最好擺上家具。
請了專門做Staging的公司來，3個臥室，兩個廳的家具和裝飾品，90天租約，幫你擺，幫你撤，用了不到3000美金。
III。上市了！
收拾好了，擺上家具，看上去還真不錯！視覺效果很好！第一天上市就得了個原價合同，我們要價將近62萬（$619,900.00)！
可惜好景不長，不到一周，買家給退了（反悔期），後悔了！
接著又有人出價，隻出52萬，殺了10萬，當然不賣了！一個月過去，“福”降到58萬，然後56萬！終於又來了個買主，上市一個多月了，“福”沒那麽“硬”了，空房，早賣早了。
以53萬再次成交！這次的對方經紀很老道，除了正常驗房，還用了Stucco 專家來驗房，出了個很嚇人的報告，提出要花上萬來處理Stucco的濕度問題，還有閣樓裏有小動物，鬆鼠什麽的，搞得“福”不想麻煩了，又給讓了兩萬，結果以51萬成交過戶了！
這個例子可以例證，雖然沒有賣到60多萬，但是比起“福”當時買價還是好很多，而且時間沒拖很長，這與房子的準備，和“福”對價錢的讓步有很大的關係。說實話，要不是這房本身的實質材料不是很好，價錢會賣的更好一些。
