亞特蘭大，2016年買房小建議

順延2015年亞特蘭大房屋買賣火爆，剛進入2016年，就感覺到了市場的熾熱。今年買房有什麽需要特別注意的事項？以下是我的一些小小的建議，僅供參考。

據房地產專家們分析，2016年在亞特蘭大的房屋買賣很可能是賣家的市場 ，作為買家的朋友們，要有接受挑戰的準備。你準備好了嗎？

1） 盡早熟悉市場。

賣家市場，是由於房源少，買家多，一房多求，那就可能會去爭了！
如果碰到一房多求，人們很容易落入怎麽做都會後悔的狀況：如果拿到了，會後悔！“我是不是出的太高？買虧了？”拿不到更會後悔“我應該多出些”，得不到的總是最好的！
如果你對市場很熟悉，你就會有比較理智的判斷，你出了你認為最好的價了，拿到，拿不到都不要後悔，這就是對市場評估有了準備。

實例：“慘烈”的現實
本來12月和元月，都應該是買賣房淡季，可是如今的經曆沒有感到有一點點的“淡”。近來我已經領略了多次一房多求的競爭。。。
例如：昨天出價兩棟都是Multiple Offers，（一棟才上市一天，一棟上市幾個月沒人問津，突然來了一堆人出價）。
今天又看上一棟，今天才上市，看完覺得不錯，猜想一定會有不少人出價，趕快發短信給賣房經紀，回答是“Multiple Offers” 。。。兩天後，這個賣房經紀，給我短信說，共15個人出價，賣家已經選定了一名買家，簽了合同，她問我是不是願意當後備？其實我沒有出價，不知為什麽，這個經紀人"看"上了我?
如果真心想買這幾棟房，心理戰，和出價策略就要實施了。

這兩個星期，我已經幫客人搶到了兩棟房，一個29萬9的，是和9個人爭，一個是22萬5的和7個爭，都是上市一天的房。我們在沒有加價一分錢的情況下，拿到的，這就看技術了，厲害吧！（又驕傲了！）


2）撿漏。
雖然市場倒向賣家，但是還是有“漏”可撿！
如果想拿相對好一些的價錢，好好搜索一下市場，把一些上市一陣子沒有賣掉的房子逐個分析一下，尤其是那些降了價的房，說明賣家有點急了。有些房是因為上價過高，耽誤了賣房的時間，變成了被遺忘的“角落”，撿漏就成了機會。


實例：
上周過戶了一棟房，買家“妙”小姐就拿到了一個很不錯的價錢。“妙”小姐和我一起已經在市場上“參戰”幾個月了，光我為她出價就出過6 棟，不過不是沒拿到，就是拿到了又反悔了。。。
多次的磨練，已經成熟了“妙”，不過也很煩了。最後我推薦了這棟房。這個房在3個月前要價55萬，因為這個房的裝修花了7萬多美金，賣家想把投資拿回來。。。結果沒有促成。
一個月前，房價降到46萬5，從起始價，降了將近9萬！“妙”出了45萬1千，又殺了1萬多，沒想到賣主立馬就同意了！看來賣家也煩了，比他原本想賣的價少了將近10萬！驗完房後又要了$1500.00的修理費，最後的價是不到45萬，這不一個月後，過戶了！


用這種撿漏的方法，去年我還有一例成功的經驗，讓賣家賠了10萬多美金。“South Forsyth 高中，9年房齡，4麵磚房，4400 平方英尺居住麵積，5房5衛，3車庫，帶未完成地下室。新房買價55萬，過戶後屋主又花了5萬裝修，實質開銷是60萬，我們成交價是50萬”。


在這賣家市場中幫買家“撿漏”，真的很爽，有一種打了勝仗的感覺！開心！


3）新房：
A）2015年新房賣的很火：
2015年各個地區的新房都賣的出奇的好，邊賣邊漲價。


實例：
2015年我曾經在Buford小鎮一個新社區裏經手了7棟，4臥，18萬左右新房買賣，因為建築商的經紀和我是十幾年的好朋友，還沒上市先讓我來挑，每棟我都要了冰箱，兩寸百葉窗簾。我賣了7棟，其它的22棟，建築商的經紀說，一周就賣光了，邊賣邊漲，最後的價錢是21萬。
不到一年的時間，如今同一個社區的Townhouse，3房也賣到了18萬多，還是賣的很好，蓋都來不及，要排到2016年6月份完工了。


在Buford小鎮另一個一年多前開的16萬起價，110戶的社區。剛開盤時我經手了兩棟：一棟4臥，3個半衛，成交價21萬；另一棟3臥，完成地下室，23萬6。這兩棟我都和建築商要了冰箱，百葉窗，出租Ready的狀況。
昨天我去看了一下，嚇了我一跳！隻剩3棟了，有兩棟還在大坑邊（Detention Pond) , 3房是那種最小的還不到2000英尺，要價22萬！
本來我的一名投資的買家，抱著認了漲價的態度，準備再去買兩棟呢!
看來要改變方向，另找機會了。


B）新房“撿漏”
新房賣的很火，但是還是有“撿漏”的機會，尤其是已經蓋好的房，建築商急於出手。
昨天我就看到了幾棟很不錯的新房（Lambert 高中）3麵磚，帶地下室，5房4衛，46萬。還有棟樣板房帶家具賣，也隻要47萬。每棟比原價都少了2-3萬的價錢！
我相信如果仔細的搜索一下，有不少機會！新房隻有在年尾和年初時才有這樣的機會，時不可待，抓緊！

４）什麽樣的貸款最適合你？
在選房的同時，好好比較一下貸款的選擇，據專家們預測，2016年30年的貸款利率會漲到4.6% 左右。（現在最低利息，30年是2.99%）

貸款中有FHA貸款，這種是政府擔保的貸款，適合於信譽分數比較低，首款比較少的買家。
還有Conventional貸款，這裏麵有３０年，２０年，１５年，7年，５年，3年的貸款區分。好好研究一下，看看哪種比較適合你的情況。比如：在這個房住多久？每月的開銷預算是多少？你的年齡？等等，找個有經驗的貸款員多問問各種選擇。

5 ）準備好了嗎？時刻準備著！

想在亞特蘭大買房的朋友們，盡快著手吧，等到3-4月份以後，進入了所謂的買賣房旺季，到時雖說房源會相對多一些，但買家更多，競爭會更厲害。房價就是這樣被炒起來了！


Good Luck！