房屋拍賣（Auction）(1)

一提到拍賣（Auction），人們就會聯想到銀行的房，其實拍賣隻是一種買賣的銷售手段。下麵我們來看一看這些術語：

一）房地產拍賣（Auction）定義

拍賣是一種買賣方式，以公開競價，將房屋和地產售給最高應價者的買賣的方式。被這種方式進行買賣的房叫做被“拍賣的房”。被“拍賣的房”不一定是銀行的房，任何想賣房的人都可以有拍賣的形式來出售自己的房。因為拍賣公司的大量廣告，可能會吸引到很多買主，而且幾天或幾個小時就見效。雇傭專門經營拍賣公司來賣房，對賣家來講，費用相對是比較低的，如果成交，買家要出5%的手續費。

二）房產的拍賣（Real Estate Auction）的幾種行式

絕對的拍賣：（Absolute Auction）

•    不事先設定賣價，不管最後到時出的最高價是多少，三捶定音！決對出售。
•    因為保證絕對出售，從而吸引眾多的買家，這種形式的拍賣吸引最多的買家的參與。
•    這種市場行為是最吸引買主一種的推銷的形式，被共認唯一的拍賣方式能真正反映出售房實際的市場的價值。
•    絕對的拍賣形式是各種拍賣形式中成交的效果最好的，許多賣家, 其中包括各種銀行，政府所屬機構，越來越多地采用這種拍賣方式.

有底價的拍賣：（Minimum Bid Auction）

•    賣家事先定有底價，也就是最低賣價，這個底價一早就在各種媒介公布於眾.
•    這種方法對賣家來講減少了萬一沒拍到要賣的價的風險.
•    買家預先知道賣家的最低價，如果價錢不合適，買家也不用浪費時間來競拍，但是這種方式的定價很難掌握，如果太高沒人來競拍，人為的定價，不能順應真正的市場價，不能保證一定能售出。

有保留的拍賣（Reserve Auction）

•    出的最高價並不意味著成交。
•    賣家的最低價不是公開的，賣主有權在拍賣時間結束後的72小時內接受或拒絕拍出的最高價。
•    價是事先定的，賣家有100%的決定權：賣還是不賣。
•    這種拍賣的形式的缺點：買主沒太大的興趣去研究要拍的地產，因為不想浪費時間做這種蒙在鼓裏沒有一點自主權的買賣，除非很想試試。這種所謂的定價是強奸市場價值的價位，隻能人為的保護賣家，沒什麽真正市場價值的理由。

銀行收回房的拍賣（Foreclosure Auction）

•    房屋因房主逾期不交月供，被貸款公司用法侓手段強行進行拍賣，拍賣前要事先用法律行文通知違約的房主，同時在地方的報紙上反複登多次要將此房進行拍賣的消息，並指定拍賣的時段和日期到政府法庭外叫賣。
•    這種拍賣前的助賣廣告會打的相對廣泛和詳細，拍賣的地點和時段有時也會比較機動。
•    拍賣價的高低不會受某個人把控，但是在場的反映產生的最終的結果還是要賣主同意才能真正的成交。

三）拍賣的實施方法（Auction Formats）

•    一個賣家拍賣多棟房地產 (Portfolio Sale)
可在某一個地段，鎖定時間，有一個屋主拍N個房。

•    多家賣主聯合拍賣（Multiple Seller/ Multiple Property Auction）
多家賣主聯合可以搞的規模大一些，廣告大一些，多一些，被拍的房屋選擇更多，更能吸引眼球，招來更多買家。

•    密封式出價（Sealed Bid Offerings）
買家在事先準備好的表格內填好要出的價，然後直接送給賣主，賣主可以接受或拒絕。

•    可轉換的密封式出價（Sealed Bid Convertible）
一開盤先是用不公開的各填各的表格形式，然後在根據出價的情況在必要時改為開放式。

四）作為買家進拍賣場前必要的準備

1）注意被拍的房是否允許貸款，如果是cash only 請準備現金。

2）拍下來的價錢要加上5%的手續費，比如你是50萬拿到的，加上5%手續費，那你的買價是52萬5千。

3）定下了，你不能退了，如果不過戶，5%的押金沒了,還有10% (or at least $5,000.00)的誠信金也會丟失。

4）沒有任何保障，從房產到房的本身的狀況。一般買家都是在開拍之前就要到房子那先看一看，花錢查一下Title (gsccca.org)，或親自去County可以免費查，心裏有數了以後，給自己定一個最高價的限製，再進場。

5）注意房產產權的形式，如果是給的Quick claim deed, 這種產權Quick claim deed是買不到產權保險的，如果你沒去查產權（Title）你不知道這個房有多大的其它債務 ( 2nd mortgage, IRS Lien，or something else)，拍賣公司是第一順位貸款（first mortgage)來拍的，隻是來收它的那部分的。）你不知道你最後會有多大的麻煩。

五）真實生活體驗舉例。

１）小試牛刀：某個體試用“拍賣”方法賣房經過。

一天，我的一個客人，小嘉，很興奮的告訴我一個“好消息”！她在某個網站上發現在Marietta的好學區有一棟很不錯的房，竟然叫價才12萬多！明天ＯＰＥＮ　ＨＯＵＳＥ！她把地址發給了我。我馬上做了個調查：這棟房是2005年用28萬多買的，現欠貸款25萬左右。。我自己在琢磨：是short sale？我很疑惑！！即使是short sale差那麽多！能談成的機會也是寥寥。
一是很好奇，二是也拗不過小嘉的一再要求，那去看看吧！小嘉怕給別人搶了，必須得趕早！第二天正好是星期六，我們一大早9點正就到了那間要“賤”賣的房。
門是虛掩的，幾句“Hello，anybody home？”後，有一個中年男子，“白”先生迎了上來，壯壯的身材，嚴肅的表情。。把我們領到一張桌子麵前，桌子上擺了一些表格，還有幾本書。。我們先登記一下（還挺正規的）。我把我的名片給了他，他沒給我們他的名片，我猜他大概是屋主吧！肯定不是房產經紀！
在允許我們自由活動以後，我和小嘉仔仔細細，前前後後的把那房好好的過了一遍，八幾年建的房，這在EAST COBB 很常見的，老區嗎，沒什麽地可蓋了，新房在這個區最少也要七十多萬起價！
4個臥室，2個半廁所，兩個車庫，每個房間都有精心的布置過，很溫馨，前院和後院都打理的沒什麽可挑剔的，小嘉越看越喜歡，樂得一個勁的說趕快出價，快！快！我還是頂著一大腦門子？？？，沒能弄明白，真有這般好事？
回到“白”先生那兒，一樓，我們看到陸陸續續的來了不少人。。。我走近“白”先生，和他的聊起來。我說你定的這個價是根據什麽？我告訴他，我知道他欠多少，他這個價不可能還掉他的欠款。。他說這是起價，他是用拍賣的方法來賣房，他指給我看桌子上擺著的書，書名“How to sell your house in 3 days”,說他是按照書上介紹的方法來操作的，截止到明天下午６點，大家可以競標。。。
我想了一下，問了小嘉，最多她願意出多少？她說不要超出20萬。 我心理有數了。
我和“白”先生商量，我們不準備現在出價，但是我許願：我們會比明天6點前出的最高價多兩千美金，不管最高價是多少！以示誠意我放了一分錢為誠意金。（不準笑，一分錢也是錢！！）
“白”先生同意了，收了那一分錢，答應會給我電話。
小嘉有點兒忐忑，她說萬一別人出很高價怎麽辦？
我說，把心放到肚子裏吧！等著瞧！
星期天，也就是第二天下午，過了6點不到10分鍾，“白”先生來電話了，告訴了我最高價出了19萬多， 我問他怎麽辦？他說：you know my mortgage amount, I cannot sell below my mortgage…
So，Game is over!!

事後小嘉問我，你怎麽就有把握不會超出我要的價呢？我告訴她“白”先生在定起價時犯了一個錯，他定的太低了，來看12萬房價的人，一般不會出高於20萬的價，他應該定20萬，這樣可能會BID到25萬以上。。他的價定的很低，是吸引了一堆人，但不是買他想要賣出的價的買家！