大部分人自住房有不少的equity. 少則5萬10萬，多則50萬甚至100萬。要從自住房裏拿錢出來有三種。
第一種： Refinance
這個大家都懂，refinance要付2000到3000的手續費。極個別的零費用的重新貸款其實也是羊毛出在羊身上。考慮到refinance費用很高，而且目前利率在攀升，一般適合套現大量現金的情況。如果多於10萬我會做。手續費2%也是可接受的。Refinance loan to value limit=80%。正常情況下大家都會考慮１５年或３０年的固定利率。
第二種： HELOC （Home Equity Line Of Credit)
HELOC相當於一個巨大的信用卡，不過是以房子作為抵押的。從信用卡借錢大家都懂，用多少額度就付多少額度的利息。所以這是個巨大的優點。HELOC 的優點還有，申請費用少，申請快速。loan to value limit最高可以達到100%. 一般到８９％是利率比較低的。如果到９５％就需要付稍高的利率。如果到１００％那就更高。HELOC的缺點是利率跟著primary rate 變化（一般會限定一年隻變化一次）。在目前加息的大環境下，１年很大可能增加１％。
HELOC和高級信用卡一樣一般是有年費的。年費一般在５０左右。對於第一年有時候會有優惠，要麽免年費，要麽低利率。有一點要注意，HELOC即使你1分錢也沒用，在申請新的貸款時計算debt時，會算100%的HELOC。HELOC 是有限額的。即使你有100萬的equity，很可能隻能拿出15萬，20萬。
第三種：Home Equity Loan
Home Equity Loan和HELOC非常像。兩者都是2nd home loan,都可以貸到100%的home value.
Home Equity Loan是固定利率。因此利率會比HELOC稍高。
要用哪種方法拿錢出錢出來需要具體情況具體分析。
如果你知道自己要花多少而且數額巨大(10-20萬以上)而且短期還不上或不想還的那麽用refinance。
如果數額小，數額不確定或隻需短期周轉或者隻是為了應急那麽用HELOC比較合適。很多flipper 會開一個很大的HELOC。也有人用這個買出租房。相當於現金買房然後重新貸款。更多的人用HELOC來作為出租房的首付。HELOC 在利率下降或不變的情況下具有很大優勢。但是現在HELOC和其他兩種方法相比已經沒有什麽優勢。
如果你要套現100%的equity。那麽可以先refinance後申請HELOC 或home equity line.
具體到我個人。我先申請的HELOC。買了幾個房子。HELOC限額隻有15萬。所以根本不夠我用的。我之後refinance。付清了原來的貸款和HELOC。然後重新開了個 Home Equity Loan。這一年多利率不斷上漲，對我沒有絲毫影響。也算是有先見之明。
