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2021年橙縣房市探討

(2020-11-18 01:43:39) 下一個

房地產是非常非常非常的地域性問題,紐約灣區和阿拉斯加,冰火兩極,沒有比較性。看房地產的走勢最重要的還是一個地區的人口增長趨勢以及可供土地開發狀況,也就是供求關係,經濟好壞隻是暫時現象,美國的經濟不會長期低迷。想準確判斷房市也是不容易,當然,對於紙上談兵的所謂專家來說還是很容易,上嘴唇碰下嘴唇,或者鍵盤上動動手指頭就行了。

房地產有不同領域,我隻經營住宅這一塊,也是最穩妥的的部分。突發的疫情已經將近一年,還看不到曙光,商業房地產就像是褲襠裏掄大錘,受到沉重打雞!不管發生什麽事情,人還是要有住的地方。即使是住宅這一塊我也是集中精力於中低端房,麵向全國將近百分之四十買不起房子的一大群人。越是開放發達國家和地區,租房子的人比例越高,美國會越來越高,人口從鄉村流向城鎮是趨勢,工作機會集中在大都會地區,大都會地區的楊白勞基本上是租房子住,楊白勞的後代基本上還是楊白勞。

房地產有各種做法,就住宅地產來說,我也不反對做白玉房,適合自己就行,特別是高薪馬工和身上帶個師字的專業人士,投資房地產主要目的是保值,也不喜歡和低端人士打交道,這無可厚非。我現在也開始投資白玉房,錢放銀行肯定是貶值,暫時沒有現金流也無所謂,因為稅已經交很多,多賺錢還要多交稅。但是,必須看清楚一個事實,無論房價還是房租都是呈金字塔形狀,也就是說越高端的房屋,市場就越小,租房市場更明顯。而且高端租房市場上的房客流向購買自住房的可能性非常大。低端房住戶基本上是月光族,連交房租都捉襟見肘、時有問題,買房的頭款很難拿出來。

我的房客裏住了十年以上的近一半,今年隻有兩戶搬走,對於職業地主來說簡直就是閑死的節奏。穩定壓倒一切,要盡量避免房客的流動性。有些人不同意我這個觀點,沒關係,房地產有不同的做法,我的做法不一定適用別人,因為我的房數量比較多,沒有那麽多的精力去折騰。曾經有過一個月五戶搬走搬入,也有過一天同時三處開工。早上六點約工人在home depot取材料,然後回家睡回籠覺。中午給工人去送飯,有時幫把手,晚上檢查好水電煤氣鎖門。雖然忙死,自己的生意,樂此不疲。但這不是我想要的生活,我要做逍遙地主而不是苦逼地主。賺錢是為了更好的活著,活著絕不是為了去賺錢。

來看南加州一百萬美元的白玉房,很勉強能租到四千塊錢一個月。今天的利率是曆史上的低點,借一百萬,每月還貸款額也就四千多。如果放些頭款,比如借八十萬,減少每月還貸款額,留點錢交地稅和其他開銷,買房和租房的負擔差不多。但是,房租上漲是肯定的,今天四千的房租十幾年後可能會是八千。沒有什麽不可能,我現在兩千的房租,1998年剛買回來時房租是$725。再退回到1970年代,平均租金隻有一百塊錢。楊白勞長期租房子住,用不了多少年,幾十萬塊錢房租一點點扔到糞坑裏,而且是以追加的方式往裏麵扔,屎都讓黃世仁淘去了。還貸款是定存,總有還清的一天,當房價上漲還可以重新貸款,套現出來。現代黃世仁投資房地產,就是用楊白勞交的房租去還房貸,楊白勞如果不買自己的房,永遠是兩手攥著空拳頭,一無所有。

低端房市場大,並不是說我就喜歡投資在爛區,低端房不等於爛區。南加州有不少城區的居住環境不是一般的差,危邦不入、亂城不居是我的原則。惹不起躲的起,惹不起砂鍋惹抓籬,我去惹我惹得起的地方。如果把投資環境分為五檔,上好、中上、中等、中下、下等,橙縣orange county沒有下等爛區。至於為什麽沒有爛區,以前提到過,細說怕犯忌,可以去Google 一下三百多萬的橙縣人口構成比例。

房租和房價的上漲相輔相成,房租的上漲也會反映到房價市場。orange county housing authority 已經公布2021年房租參考價格,比2020年提高了4%-5%,和去年相當。三年前我就說過,未來幾年裏南加州的房租上漲會超過房價,再延伸兩三年應該還是這個走勢。房價上漲會出現停滯和回調,甚至崩盤。房租市場不會崩盤,特別是南加州市場最多出現暫時的停滯,不超過一年,多數情況下是一路順風向上,也就是說現在投資出租房仍然是安全的。 現在的房價比三年前高出不少,如果你在三年前買的房,而且自認為是在高點,以放25%-30%頭款計算,初期維持打平,幾年後就可看到現金流,南加州過去15年房租翻了一倍。今天的投資,15年後也會有豐厚的回報,從銀行貸款運用杠杆的回報率更大,這還沒有計算房價上漲的appreciation。

參考一下今年和明年housing authority 房租標準差別

如果你今年50歲才開始投資房地產,肯定不能算早,也並不晚。就以南橙縣買個兩房康鬥condo,四十萬左右為例。南橙縣是指爾灣irvine以南十幾個城市,基本上都是新開發的中上和上好區,爾灣1971年建市。新港灘Newport Beach是所有城市中的佼佼者,是房地產的金字塔頂端,這裏的名人富豪雲集。大街上看到勞斯萊斯沒有什麽驚奇,驚奇的是勞斯萊斯雲集。新港灘搞過勞斯萊斯大遊行,兩百輛勞斯萊斯圍著南加州最高尚的購物中心時尚島fashion island招搖過市,我曾經開老板的勞斯萊斯去得瑟一下,小母牛去趕集,牛逼大發了,奔馳寶馬哪涼快哪歇會。

新港灘的富人社區,一塊建房地皮兩百萬起,對於我們當中的大多數人來說,包括我們在內,尼姑看嫁妝,下輩子再說吧。近朱者赤,新港灘周邊城市包括爾灣也相當不錯。一千萬人口的鄰居全美第一大洛杉磯縣也有個頂端,不用說大家也知道是哪裏。

目前銀行的定存利息幾乎是沒有,如果有四十萬現金還不如砸進一個房子,南橙縣兩房的condo還可以買到,租金減去開銷每月淨收入一千多塊錢挺好,而且房租是增長趨勢。更好點的辦法是借貸款加杠杆,把四十萬分成四份或三份買三到四個房,也就是放四分之一到三分之一頭款,打平略有盈餘即可,當然,不差錢的倒貼一點也可以忍受。現在有份工作和收入,暫時不指望房租的作用,十幾年後房租會翻倍,也差不多是退休年齡,有好幾千塊錢的淨收入,比單靠退休金生活要好的多。

20年前在洛杉磯的一次大型珠寶錢幣拍賣會,1930年發行的$1000美元現鈔,沒錯是1000美刀鈔票,相信許多人沒見過,本老爺見過了,一共好幾張,被一個人買去,每張拍賣到$1400。70年漲40%,沒多大意思,加上通貨膨脹因素,實際上是貶值。 拍賣品來源五花八門,法拉利新車是海關截獲走私貨,這個竟標激烈。有些貨是郵寄地址不明,沒人認領,也有孤獨老人去世留下財產沒有後代。早期剛來美國我們沒錢有閑,去湊熱鬧。老婆看中一袋珠寶,有十幾件,不值什麽錢。都混在一個小塑料袋裏,也不能細看。但裏麵有個一克拉鑽戒,成色質量不明,就賭一把,以$270買到整袋。後去珠寶店鑒定這顆鑽戒,成色相當好,肯定賺到了,其他東西無所謂。玩郵票一樣,就算是賺幾千塊錢,也屬於黃鼠狼娶媳婦小打小鬧,而且玩物喪誌,發不了財,及時收手。

下麵是重點,同時我工作的房地產公司剛買下一個房我在處理,五十多萬,僅僅幾年前緊鄰的一個麵積一樣的房是28萬買的。 五十多萬的房建於1930年,當時價錢$770,那張一千塊錢的鈔票買這個房還有富裕。一千塊錢拿到今天隻夠買兩三個馬桶,和一千塊錢的鈔票比較一下幾十年下來的回報率,好像沒有可比性。

我的老板把兩個房子都鏟掉,蓋了37個單位公寓,我懶的去算現在值多少錢,別人的錢財是我的身外之物。做房地產不能急功近利,堅持幾年十幾年或更長期,會有很好的回報。

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老朽 回複 悄悄話 回複 'Ping_萍萍2018' 的評論 : 謝謝補充評點
Ping_萍萍2018 回複 悄悄話 雖在香港,也同理
'做房地產不能急功近利,堅持幾年十幾年或更長期,會有很好的回報"。我這裏自有住房率2017年數據隻有接近50%,意味一半人要租房住。做業主挺過最初的彷徨,就越來越好過了。即使現在新冠肺炎,我家房子也沒有空過,比較剛買時,回報確實增加很多了。
老朽 回複 悄悄話 回複 '紫嫣淡染' 的評論 : 謝謝來訪,有事一起商量
老朽 回複 悄悄話 回複 '灣區範兒' 的評論 : 不必客氣,共同探討
紫嫣淡染 回複 悄悄話 大作認真讀,因為值得學習和借鑒。我們將來在那裏買投資房時將請教你的。
老朽 回複 悄悄話 回複 '糊塗姐' 的評論 : 握手祝賀,也祝生意順利!
糊塗姐 回複 悄悄話 老朽說的非常有道理。我也有白菜房在南橙縣,我要的租金低,但是也不賠。南加州租房是剛需,所以不賣,拿著。當房東也有好多年了,隻碰到一個爛房客。修修理理的事,花錢擺平,沒有大事。
灣區範兒 回複 悄悄話 回複 '老朽' 的評論 : 謝謝。以後要向你請教。
老朽 回複 悄悄話 回複 'luckyyycat' 的評論 : 我們這輩子沒這個可能
luckyyycat 回複 悄悄話 加州會不會左到有一天打土豪分田地?
老朽 回複 悄悄話 回複 '灣區範兒' 的評論 : 做房東要自律,按規矩去做,小心謹慎自然無禍。
老朽 回複 悄悄話 回複 'SpaceTutu' 的評論 : 理解,地主最頭疼的問題是趕人。我是職業地主,出庭二十次,沒有輸過,當然,金錢損失是肯定的。
最後的問題不懂。
老朽 回複 悄悄話 回複 'SpaceTutu' 的評論 : 謝謝各位閱讀
灣區範兒 回複 悄悄話 謝謝博主分享。加州房東不好當啊,政策都是向房客傾斜的,如果被精明的房客鑽了空子,房東沒地方哭。最近San Mateo就有一家華人房東差點被房客掃地出門。唉。
robato 回複 悄悄話 你說得還真是。看來南橙縣的價錢還可以。我在聖蓋博,阿漢不拉看的很不起眼的都要五十來萬了。
SpaceTutu 回複 悄悄話 我住在爾灣,這邊新公寓成片成片的開發,會不會壓低租金?另外自己做個小地主,維修什麽的可以請人搞定,實在是怕上法庭趕租客這種頭疼的事情。是不是買個REIT什麽的拿dividend 省事。
老朽 回複 悄悄話 回複 'robato' 的評論 : 隨便說兩個去看看,lake forest,mission viejo
robato 回複 悄悄話 南橙縣四十萬買得到兩房的康鬥?尤其像爾灣,難吧。
暖冬cool夏 回複 悄悄話 謝謝朽爺分享,很實用的指南!
老朽 回複 悄悄話 回複 '幸運地主' 的評論 : 爾灣適合中國人,自住不錯,不喜歡中國人紮堆看現在爾灣以南,有新開發的新房,各種配套設施齊全,你可以發悄悄話來。
幸運地主 回複 悄悄話 謝謝分享!本人非常喜歡爾灣,可不可以單獨介紹一下爾灣的房地產?一直想在爾灣買個房退休住,有沒有可推薦的經紀人?還有哪些區域住起來方便?非常感謝!
魅力野花 回複 悄悄話 褲襠裏掄大錘,受到沉重打雞
茅山道士 回複 悄悄話 商業房地產就像是褲襠裏掄大錘,受到沉重打雞!住宅出租市場公寓化卻風生水起。
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