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房地產雜談 十八,現金流 上

(2018-07-16 01:08:33) 下一個
房地產與其他投資項目的區別在於其有使用價值,房子是用來住的,不應該用來炒。如果一個國家一個社會一個社區,人人都有屬於自己的房子就不存在房地產投資這個現象。越是自由發達國家自住房的擁有率越低,特別是在大都會地區。美國有將近百分之四十的人租房子住,這個比例隻會增加,不管誰上台也改變不了這個事實。
 
從零九年起,全美國的房地產高歌猛進,一騎絕塵,似乎又到了危如累卵,倒懸之急,再次崩盤的前沿。房地產會有周期,但曆史可以是驚人的相似,卻不可以複製。前兩次崩盤前的急劇膨脹供大於求和胡亂放款次貸危機,目前不存在,下一次崩盤的誘因是哪一個妖蛾子出來,我也想知道,那是專家大師華爾街大佬的事情,以及從大千過來的炒股大拿時不時來預測一下,血流成河早就該發生好幾次了,結果是老和尚打兒子,沒有的事!房地產是地域性問題,說實話,我基本上不看房地產專家大師的文章,很基礎的事情車軲轆話來回說,坐而論道,紙上談兵,互相抄來抄去,沒有新意,驢雞8熬湯,都是一個屌味。書不盡言,言不盡意,還不如懸羊擊鼓,餓馬提鈴,真刀真槍去幹上一場,而且象獅搏兔,皆用全力。我的目光短淺,胸無大誌,隻關心眼前的一畝三分地,也精心努力種好這塊地。
 
房地產投資有不同方式,比如民用,商用,土地,旅社,辦公樓等。最容易上手的是民用出租房,投資的起點低,風險小,賺錢是大概率事件。因為有房租支撐,投資出租房賠錢是小概率事件。即使是大概率賺錢事件,也還存在小概率賠錢,所以要盡量避免這個小概率的發生,怎樣避免呢?簡單說,現金流是生命線。
 
曾經有一個百分之一的說法,投資一個房每個月要有百分之一的回報,也就是說,投資十萬,每年最少有一萬的淨收入才值得。這個說法在一些房價不漲或漲幅小的地方也許還能遇到,在南加州已經沒有可能。隻能對南加州做評判,別的地方不知為不知。
 
一九九八年前的那次崩盤,我買的所有房子,不論現金還是貸款,回報率基本符合這個百分之一。零八年後第二次崩盤很難借到錢,不提。其實那個時侯根本就不看書本上的理論,也不知道有這麽一說,學位沒念完就棄學掏糞,反正就認一個死理,人要有地方住,人口在膨脹,土地又不能再生。所以,一條路走到黑,買買買,借借借,拖拖拖。不停的貸款重新貸款,能拖就拖著不還。我幾乎都是貸款買房,再強調一次,用別人的錢去賺錢才是賺錢的最高境界。這不能包括借錢炒股,沒有現金流做保障的借錢是賭博行為。但遇到兩三萬的爛白菜幫子,會快刀斬亂麻,信用卡也敢上,先弄到手再說。雖然現在手裏的房從數量上隻有四分之一有貸款,那是經過多次重貸及合並,貸款額沒有減少,負債率卻從初期的近百分之八十到現在的低於百分之十,可以說非常輕鬆,這也證明了杠杆的威力。
 
給前老板做過幾年馬仔,知道他的一些事情,有一筆存款,一百萬,五年定期,百分之十的利息。當時做過白日夢,我要有一百萬就好了,啥都不用做,每年十萬塊錢可以足吃足喝。在這種情況下,投資房地產要是沒有百分之十的回報,腦筋壞掉了。
 
人算不如天算,幸虧是白日夢,今天銀行存款利息可以說是耳挖勺炸芝麻,小咕嘟油,老鼠尾巴上長瘡,沒多大膿水。靠一百萬吃利息是不夠生活的,經過二十多年,通貨膨脹也把一百萬吃掉不少。而一百萬放在房地產投資裏,不管買什麽,升值三倍是少說,如果是運用貸款杠杆,翻十幾倍也很有可能,同時租金也翻了兩倍,隨時可以炒老板的魷魚,根本不用為退休著急,沒有近憂,更沒有遠慮。
 
曾經借過十幾筆FHA貸款,insured by the Federal Housing Administration (FHA),利息略低,手續費少。舉個實例,南橙縣湖林市lake forest,兩房的一個condo,五萬六千,放百分之二十五頭款,一萬四。但FHA貸款會被強製impound,除了p & i本金和利息,其他還包括property tax,mortgage insurance,flood insurance (這一項後來取消了)。再加上hoa,每月總共將近六百開銷,房租是七百,略微符合百分之一定律。
 
這是個拍賣房,遠遠低於市場價格,舍不得放棄。買房三要素,location,price,condition,地段不可改變,價錢和房子狀況相輔相成。房子價錢好,就是破,這沒關係,帶兩個小墨夥計,用一星期裝修,花不了幾個錢。現在的房租是每月$1850到$1950,開消漲了不到三百,加州有一條有利於房地產業主的霸王條款,每年的地稅漲幅不能超過上一年的百分之二,加州的房地產稅原本就低,是百分之一。湖林市緊鄰irvine,爾灣市的社區開發費mello roos太高了,加上地稅,新房要將近百分之二,而湖林市的地稅加上所有的苛捐雜稅不到百分之一點一。五萬六千的房價,地稅部分第一年是$560,經過二十年時間,地稅加其他每年也就九百塊錢而已。這也是我不願意做1031交換的原因之一,比如用這個房換一個四十萬的房(1031交換以低價換高價才值得),新買的一個地稅要四千,而且要以四千的基數增長,目前的九百塊錢一年的極低地稅不複存在。
 
二十年彈指一揮間,每月正現金流從一百到漲到一千多,相當於一年就收回投資的頭款一萬四,今天的市值大約33萬,就是說用一萬多塊錢撬出三十幾萬(本金已所剩無幾),同時每年都有一萬多的現金流,又打醋又買鹽,又娶媳婦又過年。房價漲多少對於職業地主來說並不重要,而房租直接關係到一家人的溫飽問題,以至將來能不能逍遙自在去坐郵輪,周遊世界。一萬多塊錢頭款今天能做什麽呢?夠剛剛坐過的兩星期豪華郵輪一次,坐完就沒有了。焚林而畋,竭澤而漁。所以要先生產後生活,把錢先用來投資,砸進房地產,現在這個房每年產生的現金流都夠去坐一次豪華郵輪,今年坐過明年還可以坐,已經成為搖錢樹,這輩子享用後,下一代繼續享用,生生不已。
 
但是,房地產會有周期,月贏則虧,水滿則溢,房市崩盤也遇到過。和股市崩盤的區別在於,我手裏的幾個股票被清零,養活孩子不叫爹,白幹!而房子因為有房租支撐,死孩子放屁,有緩!
 
當你的房子行成一定規模的時候,一旦遇到崩盤,跑是跑不掉的。什麽是規模?一兩個房的微地主掏糞尚未成功,還要繼續操練,有幾個房子的弱小地主就已經有了規模的雛型,為什麽要跑呢?往哪裏跑?希爾頓酒店以及大型公寓老板會跑嗎?
 
如果你需要錢用,比如家有雙親病入膏肓氣若遊絲,子女枕典席文廢寢忘食,以及婚喪嫁娶紅白喜事,甚至包二爺養小三裏外偷吃,賣房子賣地到也樂不可支,投資之目的就是為了有朝一日。但是在房地產上買低賣高,像炒股那樣折騰恐怕不切實際。還是以我的這個房為例,就算你高瞻遠矚,洞若神明,能準確無誤的預測到下一年崩盤,現在三十三萬賣掉,兩三萬的傭金以及簡單裝修是要的,也許更多。賣掉後交完稅,能拿到手裏二十萬不錯了,然後拿著這筆錢坐等崩盤再次殺入。指望三十三萬的房跌到二十萬以下,零八年後發生過,我也再次殺了進去。但是今天的房價仍然處於良性上漲,買房子自住的基本上是量力而行,不像零八年前什麽阿貓阿狗都買房,瘦驢拉硬屎,銀行也沒有節操亂放款,造成房價虛高。現在的房租比那個時候已經高出起碼百分之五十,投資的現金流相差甚遠,還想盼著再次跌到二十萬以下,尼姑看嫁妝,下輩子再說吧。
 
房價走勢無非漲,平,跌,在有現金流支撐的情況下,如果不是等錢用,原則上是可賣可不賣,不賣!這樣能避免偷雞不成蝕把米,引鳩止渴、殺雞取卵。
 
時過境遷,今非昔比,未完待續。
 
以後一個問題盡量一篇寫完,盡量避免寫成裹腳布,讓人膩歪,現代人都忙,猶恐耽誤大家時間。
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閱讀 ()評論 (7)
評論
Sula 回複 悄悄話 地方不好的,就得像我們一樣捏一兩年才能打平。
fengge611 回複 悄悄話 幽默風趣,又有內涵,忍不住點讚????????
南國鐵樹 回複 悄悄話 都是實戰經驗談!現在存銀行,真的沒什麽意思。
Shanghai001 回複 悄悄話 不錯的道理……用銀行的錢賺錢。
老朽 回複 悄悄話 謝謝讀帖
高斯曼 回複 悄悄話 學習了,謝謝分享!

“耳挖勺炸芝麻,小咕嘟油,老鼠尾巴上長瘡,沒多大膿水。養活孩子不叫爹,白幹!死孩子放屁,有緩!尼姑看嫁妝,下輩子再說吧......
也學習了,記住了,有空添進我寫的裏麵去,哈哈
beaglegirl 回複 悄悄話 幽默有趣,還有信息量。讀起來輕鬆愉快。樓主真是歇後語和成語的master。
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