老朽
來自北京
住房是剛需，自住房不需要去想太多，在一個地方住三年以上就可以買，總的來說不會吃虧。沒有自住房，又不能睡大街上，就隻好租房子住，房租就是把錢扔進糞坑，最後都讓地主掏去了。
自住房可以不受外部影響，買貴買便宜就一個，自己要用，有錢就任性，可以拿自己的房子胡造，沒錢也要盡量對自己好一點。投資出租房就要考慮很多因素，投資=扔錢，先扔出去，要盡快收回來。誰都不願意買在高點，和股市一樣，都想抄底，沒有人願意做接盤俠，也沒有人能料事如神，也許算命先生會精確算出股市房市的漲跌。但房地產是地域問題，從本地區的人口普查，生活條件，經濟狀況，氣候因素，住房供求關係等綜合起來，還是可以對房地產的走勢做出判斷和評估。
不否認房價從2013年後一路攀升，到今天有點高處不勝寒，房地產投資，特別是出租房的回報率，現金流越來越少，目前的情況下還能不能買，房地產會不會崩盤，什麽時候崩盤，你想知道，我也想知道。
房價的走勢無非是漲，平，跌，任何時候都有不同的觀點，即使是在零八年金融危機的高點也有人認為會繼續走高，盲目樂觀，貿然買進被套住。也有人在崩盤見底後還在瞻前顧後，幻想繼續走低，坐等錯失良機。三年前就有人開始等待崩盤好抄底，結果，等來的是房價上漲了百分之二十。今天麵臨同樣的問題，有位炒股高手預測今年六月房地產會崩盤，那還不麻溜的賣掉手裏的房子？到時來個抄底，賺個盆滿缽滿。問題是崩盤沒有發生怎麽辦？三年後也許又漲了百分之二十，不是沒這個可能！
現在似乎又到了零八年前的高點，這個高點其實在三年前就出現了，那個時候我說話口無遮攔，帖子隨便一寫，一般是睡覺前，困了就結尾，不經腦子，不加分析，不檢查，直接了當，連錯別字都不在乎。比如當時有人說房價到頂，不敢入場，我說過，你喜歡的妹子不去追，轉眼就成了人家的妹子。三年後的今天有人回饋，就聽了這一句，舉債殺入，現在正吃冰糖蘸麻油瞎得瑟。那是你運氣好，早期有些帖子不嚴謹，信口開河，有人罵我放屁，罵的對，所以才刪掉一些帖子。
先分析一下前兩次崩盤和現在的投資環境。第一次，九四到九八年，滑坡型，一路下跌，王小二過年，一年不如一年。投資不得不采取添油戰術，眼看著投入的錢在縮水，心裏淌血，怎麽辦？用如大的話就隻能"淡定淡定再淡定！"這話是剛學來借用一下。好在現金流不錯，但是，當時的利息高，定存高達百分之十，和投資房地產回報率一樣，出租房麻煩事一大堆，有錢不如放銀行吃利息，所以，滿大街的房子無人問津。借貸款買房我借過百分之十，這已經是最好的利率，如果信用分低，沒有w2，沒有報稅記錄，利率超過百分之十二也不稀奇，當時我還處於打工階段。
今天的三十年固定貸款利率是五以下，和百分之十比較，借一百萬，每月還貸額有三千五百塊錢的差別，三千五百塊錢還能再借到七十萬。現在的銀行一年定存利率差不多是百分之一，用現金買投資房百分之三以上的回報率還是不難的。不要小看這個回報率，和二十年前比較，那個時候買房收租和放定存的回報率是一樣的。而今天的租金超過定存幾倍，人們投資房地產的興趣更大，錢要有地方去。
結論，以銀行定存利息來對比，投資房地產，今天的回報率好過二十年前。
再說第二次，零九年到一二年，金融危機後的房地產崩盤，雪蹦型，一下子見底。曆史可以是驚人的相似，卻不可以複製，但能夠借鑒。同樣是崩盤，這一次如果你以為會像上次那樣一路走低而在一旁沉默不語，期望更低時再入場，幾年時間轉眼即過，便錯失良機。
零八年金融危機前，銀行沒有節操，像個妓女，褲腰帶隨便亂鬆，來玩的人不但有販夫走卒，甚至有叫花子，最後褲子被扒到底，讓人白玩了。零八年後趕快勒緊褲腰帶，就像是狗逼衙門，許進不許出，借錢比登天還難。這樣，客觀上就限製了買房，即使你有意入場，但心有餘而力不足，客觀上也阻止人們買房的意願。今天借貸款比幾年前寬鬆許多，也促進了房地產市場的活絡。
結論，和幾年前相比較，銀行的相對寬鬆，（比二十年前緊，比五年前鬆）增加了人們買房意願。
最後來對比2008金融危機前，今天大部分南加州地區的房價已經超過當時的最高點，部分低端房還沒有，已經非常接近。著名的南海岸購物中心周邊south coast plaza，是生活居住的好地方，也是房地產投資的熱門市場。我的房客有的遠在洛縣上班也要住在這裏，當然不能是朝九晚五的工作，是空姐，一周三天上班，否則高速公路上每天堵車受不了。
這裏低端的兩房兩浴康鬥最高到達過三十八萬，現在離這個高點還差幾萬。房地產漲跌的規律是，漲一定漲過上個周期的高點，跌則跌不到上一次的低點，而股票下跌會清零。當然，你非要預測六月份房地產崩盤，或者拿底特律來說說事，我也沒辦法，強調多次了，目光短淺，隻對眼前的一畝三分地有發言權，在這裏也對各方地主說抱歉，很高興能一起探討，實在不敢隔山打牛，亂出主意。
十年前這種低端的兩房一千尺公寓，房租是一千三百塊，現在超過一千九。南加州地區的房租一般十五年左右翻倍，有個別地方在過去的十年就做到了。房價會有周期，有崩盤，房租不會，最多兩三年的停滯或略微下降。十年前三十八萬的房子隻能租一千三而今天不到三十八萬卻在房租上增加了百分之五十。
近兩三年，根據我自己的買房和出租房觀察，房價上漲幅度在減緩，但房租增長在加速。剛剛空出一房，不做任何修理，直接加租三百，窗戶上掛個牌子，廣告沒登，一天租出去。南加州沿海幾縣的土地基本開發殆盡，而人口還在增加，供求關係緊張。全美國的華人裏有百分之三十七選擇了加州，其中大部分在南加州。
結論，南加州的房價仍然有上漲空間。但我現在不想再忽悠人買房，這裏要說說投資理財的誤區，
1，一夜暴富，花幾塊錢買樂透獎，做做發財夢還是挺爽的。
2，隨大流，周邊的人都買了中興股票，那我也買，你相信有共同致富的事情嗎？
3，高風險，販私走毒一本萬利，不信你就去試試！
4，衝動，聽了老朽那個王八蛋瞎白活幾句就紮糞坑裏撲騰。
房地產有周期性，經曆過第一次崩盤的人多少會積累些經驗，在經營手中已經有的產業同時，也會預期再次崩盤的到來。預期和預測不同，預期隻是隱隱約約，略有預備。而預測則是有備而來，耗子玩牛，大幹一場。我很佩服有的炒股大拿時不時出來指點江山，預測一下，說的有鼻子有眼，能記起來的就有，去年十月房市崩盤，今年一月二十八號股市崩盤，三四月份房市再崩盤，眼看著沒譜了又改在六月崩盤。不服不行，沒吃幾兩煎豆腐就自稱老齋公，弄幾張破圖，湊幾個數據，就以為自己已經墮過幾次胎，便學會了殺人的本事。從來沒有做過房地產，卻非要以老百姓的身份給你講黑社會的故事，自己屁股上流膿，卻非要給別人治療痔瘡。許多房地產大佬也沒見誰時不時就來預測某年某月房地產會崩盤，像是零八年金融危機，房市股市大崩盤，隻有上帝會知道，但他老人家不會告訴你，因為上帝的老二，天雞不可泄露。
我這個人胸無大誌，小富即安，榮華富貴乃過眼雲煙， 功名利祿也是彩雲易散。人的一生來也匆匆，去也匆匆，白駒過隙，轉眼就是百年。所以我除了守住眼前的一畝三分地，不再主動圖發展，除了有好的deal，天上掉餡餅還是會伸手接一下。吃七成飽、喝三分醉、收十成租；爭取過上等生活、隻付出中等勞力、享受下等情欲，度過操蛋的人生。
