房地產雜談 五，回報率

殺頭的生意有人做，賠錢的買賣沒人做，房地產這一行也適用，房地產除了自住，做為投資，一要收租，二是期待增值，二者有其一便可，全有當然更好，二者全無，那就是賠錢賺吆喝，您還是該幹嘛幹嘛，找個地方涼快去。

所謂百分之一定律就是投資十萬塊錢的房每月要有一千塊錢的淨收入，一年最少是百分之十。今天的南加州不要說一千塊，就是五百塊也不容易，但並非不可能，比如二十萬的房租金一千三到一千五，淨收入一千，最少也有九百，相當不錯了。你找不到這樣的deal，是因為你沒本事，我沒有說我有本事，我是說有人有本事。我現在是玩物喪誌，不求上進，但我為微弱地主的上進招旗呐喊，我已經眼睜睜的看著壇子上不止一個同學在興風作浪，就算是很多人看不上眼的白菜房，房子沒過戶，等租的已經排上隊了。順便說一句，就這個架勢，房地產怎可能下跌！

不說南加州，說說所謂的窮鄉僻壤房地產不增值地方，據說仍然有百分之一的定律可以實現。我們不去追求百分之一定律，百分之0.5怎樣？也就是說投資二十萬，隻求每月一千的淨收入，每年百分之五到六可以吧？比銀行定存強多了吧？別說股票什麽百分之十五，沒有幾個人可以做到。我始終認為，任何行業都有做的好的，股市能不能賺百分之十五?肯定有人能做到，但是做為經驗來推廣，好像人人都可以做到，我覺得是空投母牛，牛逼滿天飛，那怕是百分之十也不容易。做為玩了二十多年房地產的經驗之談，寧可要這百分之五，也不要股票的百分之十。股票所謂的賺錢隻是個虛數，稅是一分錢也少不了。而租金是嘩嘩的票子，花的爽快，交多少稅自己可以全麵考量，逃稅不可以，避稅可以吧？今年的總收入高，某個房子我就大裝修，我讓它不賺錢，不犯法吧？明年的總收入低，我就讓房子多賺點，多交點稅。要知道，房租是在增長的！今年是百分之五明後年就有可能是百分之六，接下來就是百分之七。

還是回到投資二十萬，每月賺一千的話題，如果房地產不增值，這是好的投資嗎？當然不是！那咋辦？您為什麽不能把二十萬分成四份，五萬一個買四個房呢？

拿其中一個為例，五萬頭款，借十五萬，今天的三十年貸款利率每月要還貸七百，所以一千的淨收入裏要減去這七百，剩下三百，但投資是五萬，每月的回報率是0.6，年回報率超過百分之七，好過現金投資。

貸款買房有風險，出現空房會倍感壓力，但想要賺錢就不能前怕狼後怕虎，聽蝲蝲蛄叫就不種莊稼了， 大行不顧細謹，大禮不辭小讓。如果有人出來質疑我，您最好還是去玩股票，沒有麻煩。您要是敢於把買一個房子二十萬的資金去買四個房，即使房子不增值，貸款還清後能賺多少錢，我一個學文科的榆木疙瘩腦子都開了竅，相信各位學理科的計算機腦子更不在話下。

三十年是一個漫長歲月，很少有人堅持還完三十年貸款，中間會有很多事情發生，自己體會好了。千裏之行，始於足下，至於能走多遠，要看自己的道行。再次強調，房地產是慢功夫，不可急功近利，也不能這山望著那山高。

無意苦爭春，
一任群芳妒。
待到山花爛漫時，
維我香如故。

[kelingdun]

老朽作品，必為精辟！ 大頂待續。