房地產雜談 十，關於黴菌和驅趕房客問題

天有不測風雲，家有急事不得不回京一趟處理，剛回來，馬上要整裝待發，後天動身去巴塞羅那上地中海郵輪加羅馬幾天共三個星期。本想暫時屬黃花魚，溜邊算了，看到壇子上被點名，不願被人以為是故意拿堂，或是死到天涯海角逍遙自在。一些問題大家都討論過了，基本都是正解，隻想補充幾句，然後消失幾個星期，來言不回請多包涵。

一，黴菌問題。房客提這個問題，是不是敲詐不好說，多數情況下是找茬，想毀約，想找點補償。不必被一個電話，一個短信就驚慌失措，沒有證據，信口雌黃算個屌！房客找專家來檢查不要花錢嗎？再說了，是誰的責任還兩說著。 遇到這種拽的房客，明知道是借口，拉屎拉出根屌毛，事不大，心裏膩歪，就當他是個屁，放了算了。

黴菌是個很操蛋的事情，所以多數保險公司是不保的！！大家買保險時不妨多句嘴問問，有個心裏準備，別到時挨一悶棍。說到這裏，語重心長的奉勸各位，別以為白人就高尚，再商言商，對地主來說那是矯情。把衣食父母盯在老墨身上吧，人家沒那麽多事。

二，eviction問題。通常有下麵幾個步驟。

1，the notice,包括三天的，終止的等等。

2，filing and serving the summons and complaint.

3，obtaining the judgment.

4，the lockout.

您要是沒有金剛鑽，最好找專門的eviction律師，一定要是專門的，我用過的最快二十一天。費用一般不超過一千，uncontested.需要出庭的話會另加三百多,contested.

地主最頭痛的事情就是驅趕房客，事情來了怕也沒用，硬著頭皮也要去做。這裏有一個技巧，對有經常賴租的房客，3days notice 可能都麻木了，當你忍無可忍，下決心正式evction，也就是到了第二步，filing and serving，開弓沒有回頭箭，房客知道你動真格的，最終會演變成法庭上交鋒。對房客來說，首先要在五天之內去法院回複，如果是evict all則有十天。我以前寫過，加州，或許是橙縣對地主有利，因為五天十天的時間稍縱即逝。在這個期間房客沒有回複，那房客死定了，用不了多久，等著鎖門好了 這是the uncontested case。

那麽，地主擔心的事情是房客在第二步respond，接下來就有可能出庭，就是the contested case.出庭沒什麽可怕的，但房客玩的是拖延戰術，光腳的不怕穿鞋的，房客多住幾天，最後拍屁股走人。所以，地主在第二步期間，也要玩拖延戰術。一旦房客得知被正式驅趕，如果來和地主溝通，要盡量穩住他，對於房客提什麽要求和討價還價，不要說死，可以閃爍其詞，溫水煮青蛙，把這五天十天一拖過去，下麵就好辦了。

一般來說，不交房租，最後會被趕走，房客不會贏，但輸家是地主，因為錢財損失慘重，甚至有可能幾萬塊。有的職業老賴會把法律用到極致，不但出庭和地主打擂台，還會要求陪審團，和地主打持久戰，遇到這種人地主就慘了，陪審團的費用，地主要付。

所以，挑選房客要慎之又慎，已經有被驅趕經曆的，堅決不要，不要聽信花言巧語，以信用為依據。隻要信用好，長的五大三粗，身上有刺青，奇裝異服，標新立異的並不難對付。難對付的是西裝革履，笑容可掬，彬彬有禮，花言巧語，但信用爛透，沾上這種人噩夢將會不斷，俗話說蔫雞X操死人！