新房vs舊房 奧斯丁

1)買房要考慮買新房嗎？

我們老中買自住房， 在預算允許的情況下， 第一挑選的是學區。古有孟母三遷的佳話，今有學區房的神奇。 好的學區不僅對小孩子的學業前途有幫助，而且讓他們有良好成長環境，結交好的朋友，避免接觸不好的社會群體，所以買房先選學區是明智之舉。老中， 老印，和韓國人多的社區，學校肯定好， 因為這是三個在下一代學習上不惜工本的移民族。

老中買房第二考慮的是房子的新舊。 總體而言，新房采用新科技建築材料，絕熱節能效果好，設計風格更加新穎，布局/采光通風安排佳。從建築商買全新房，有更多的挑選餘地，比如房子的朝向，房間布局的變化，室內裝潢材料，色彩的搭配可以完全如購房者的喜好。二手房，幾乎沒有可能挑選到同時合乎以上條件的房子。而且新建的房不用擔心以前的住戶的疏忽或其他事宜。新房比舊房的保修期(warranty)更長， 一般二手房，賣家會從某服務公司購買一年的家電空調保修。新房，建築商會保修新房內所有一切一年，保修家電空調衛浴排水兩年，結構地基10年。所以選擇新房，不但可以享用全新衛浴家電，且不用擔心質量問題。

就目前（2013年5月）的奧斯丁房市而言，新房並不比舊房價格高多少，所以買房時一定要考慮新房。 因為我個人覺得好學區的新房是最佳選擇。

2)買新房需要中介嗎？

沒有中介，你會損失２％的傭金回扣。

有朋友說我自己直接從建築商買新房，沒有中介可以得到更好的價格。這是完全不正確的理解。Google上有很多這個話題的討論。結論是：幾乎所有的建築商多不會因為你沒有中介給你額外的降價。有兩個原因，1）建築商90%的購房者是由中介帶來的，如果它鼓勵沒有中介的購房者，這個建築商會失去中介的支持，因為中介才是他們的主要客戶來源。建築商不敢這麽做。2）建築商給中介的傭金不算入建築成本，而是計入他們的市場推銷(marketing)成本。是否支付傭金對於和建築商討價還價，沒有實際的好處，因為建築商對於某新房的最低價格是和傭金沒有關係，他們考慮的是建築成本和利潤(margin)。以上兩條是很多建築商銷售人員親口告訴我的。歡迎大家去新房銷售點驗證。

在此， 我給所有的打算購買新房的老中的建議，第一次跟建築商見麵時要詢問沒有中介是否有額外折扣，如果沒有要告訴他們你有中介。有些建築商第一次見麵就會要你填寫客戶信息表， 如果第一次沒有寫有中介，他們以後會不允許你加入中介。(不相信請google).  這樣你也拿不到傭金回扣。你不需要選我做中介，盡管我會給你2% commission 的回扣，但你一定不要不用中介。

不要忘記中介還可以幫助你跟建築商討價還價，及解決其他很多很多問題。

3) 德州其他城市的朋友可以用你做中介嗎？

如果有朋友不在奧斯丁， 在德州其他城市購買新房，我也可以做你們的中介。我的執照是德州通用的。雖然我建議你用當地的中介這樣可以見麵，但如果你以前買過房，不需要我到場，我可以電話，email和你及建築商交流，幫助你完成所有的文件和其他事宜。

關於如何保證你的2% 回扣，請你不用擔心，我有很多老中客戶可以作為reference. 而且2%傭金回扣會寫在合同上，這樣白紙黑字有法律約束力。

如果你有任何問題或想和我談談看是否合適做你的agent，請到下麵我的官方網站和我聯係。我會很高興和你通電話。

http://www.georgewangaustin.com

祝平安。