北美房經

介紹多倫多的社區分類,房產概況;買賣房產和商業物業的訣竅,開拓思路,為你提供一個不一樣的地產視窗。
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多倫多地產大趨勢

(2014-07-01 20:36:05) 下一個


我近幾年提出的,多倫多正在夜以繼日地追趕溫哥華的房地產價格,多倫多正在出現“向心回流”的趨勢,多倫多的周邊地區正在迅速崛起,多倫多的重建潮流正在重新整合地產市場等等基於事實的觀點,正在被越來越多的專業人士所認同。
 
經過短短的十幾年的變化,多倫多已經重新站在了另外一個十字路口上,那就是,在房價已經居高不下的當下,我們的地產市場將會向哪裏走,多倫多的房產市場將會出現什麽樣的大趨勢?這個問題是一個比較超大的題目,也是一個有時候不願意被提及的問題。我個人認為,多倫多的房產市場將會出現以下幾個顯著的變化:
 
1)房地產市場正在加速多倫多市民的貧富差距。這包含了擁有物業者內部的兩極分化的趨勢。在一個以遠在19世紀保皇黨為主流的社會,悠閑安逸地經過了兩次大戰之後,在上個世紀末葉終於迎來了大量海外移民潮。這次的移民特點是高技術,高知識,高含金量的移民衝擊波。更為重要的是,她帶來了海外購買房產的超前意識。這次的移民潮在最近幾年,終於喚醒了沉睡已久的加拿大本地人的投資房產熱情。讓移民們始料不及的是,本地人的熱情一旦衝破堤壩,其投資力度有時竟然賽過新移民。要知道,這裏不少家庭的住宅價格奇高,幾代人傳承之後的物業,在投資資金鏈上已經是勝過外來者一籌。隻要是他們願意,本地人的觀念一旦轉變,其投資的瘋狂程度並不亞於我們的投資移民。
 
但是,那些還沒有看清這次史無前例的地產大洗牌的看客;始終猶豫不決的買房者;偏聽偏信的購房者;盲目聽從宣傳,沒有自身投資理念的投資者已經失去了搶占地產先機的絕佳時機。還沒有買房的朋友,有著被市場徹底淘汰的危險;而投資投錯的朋友,則有著漫長的糾正錯誤等待期。僅僅擁有自己的房產,而沒有在投資房產上多動腦筋的朋友,則錯過了不少投資機會,以至於現在要付出幾倍的努力才能跟上地產變化的腳步。這一切都造成了貧富差距在這十幾年裏的迅速轉換。在整個世界經濟格局的急劇變化當中,隻有不斷投資的人,才不會被巨大的通貨膨脹速度所壓垮。現在的金科玉律就是:不投資就是資產的倒退,是儲蓄的負增長。
 
2)擁抱傳統的投資理念,沒有與時俱進的投資者將會被淘汰出競爭遊戲。還在計算自己的現金流,希望投資地產,可以依靠現金流收入作為家庭收入的朋友,已經發現這樣的地產投資理論已經過時了。我一直在勸說投資人,沒有與時俱進地調整投資理念,將會被無情的市場所淘汰。現在的獨立屋均價已經接近百萬級別,我們已經無法計算出現金收益了。那麽沒有這樣的收益,看起來十分地吃虧,其實如果你懂會計,就會發現,負現金流有時是一個不錯的選擇。有些人害怕利率的提升,從某種程度來講,利率的上升不一定是壞事一樁,有時反而是好事。有興趣的朋友可以同我一起探討,為何虧損是福。
 
無論任何時候投資都是正確的投資,這是我一直持有的觀點。原因有二:首先我們不知道何時地產市場會出現調整;其次,出現調整又不知道何時是底線。盲目的等待是投資的大忌。那同猜謎語沒有兩樣。地產有一個絕好的先天優勢:沒有被出賣的地產永遠不會下跌,長線來講,她一直在上升。
 
3)我們已經進入啃老族的時代。無論種族,無論膚色,年輕人依靠長輩買房將會成為必然。北美標榜的通過努力可以致富的標語,在當今已經不適用了。起碼對於希望購買第一套獨立屋的年輕一代來講,這樣的時代已經過去了。想買到便宜的獨立屋嗎,請離開多倫多。我們聽到的所謂老外在兒女們18歲之後,將他們掃地出門的荒唐傳言,在事實麵前不攻自破。所謂愛子之心人皆有之。老外也是人,他們也會不顧一切地疼愛自己的兒女。我就有老外客人為了自己的孩子,把房產抵押給銀行,幫助支付兒女的首付款。到了人性這個高度,世界都一樣。
 
4)多倫多的重建潮流才剛剛起步,這是一個將要經曆漫長時間的投資曆程。所有追隨她的人群都是曆史舞台的弄潮兒。我認為在未來30年,多倫多的重建風潮都不會衰退。這個城市太需要新鮮的摸樣,太需要改頭換麵的變化,因為多倫多正在向著具有規模的國際大都市演變。看看多倫多市政府對於湖濱改造的規劃;看看不少社區政府對於市區的改造規劃;傾聽一下開發商們的投資哲學,你會發現,我們正在處於一個多倫多劃時代的分水嶺當中,驚醒的人會跟隨波浪而去,就像是一個衝浪者;還在沉睡的人,會被巨變淹沒;迎頭衝撞改變的人,會被巨浪擊碎。
 
5)我們同樣進入了蝸居時代。由於地價的不斷攀升,開發商也要與時俱進,變化隻有一條:改變你的住宅占地,最終會改變你的居住麵積,Condo就是最好的例證。趁我們的居住麵積還沒有與時俱進的時候,多買幾套房產,是保證你居住麵積的唯一選擇。這裏的土地是沒有擁有上的時間限製的,除非你故去,否則,你可以一直享受自己的住宅。即使百年之後,你也可以傳承給自己的兒女。請記住,現在擁有土地的宅主,你的後代不會去蝸居生活。守住土地,擴展土地,是當今父輩們送給自己兒女的最好禮物。汽車,美女可以成為過眼煙雲,可是房產不會,她隻會日久彌新。
 
6)沒有意識到多倫多“向心回流”趨勢的投資者,將會失去又一次絕佳的投資機會由於近些年多倫多購屋者的“向心回流”趨勢,造成了交通相對便利,高速發達,工作集中,靠近城市中心的地區重新回到了地產的曆史舞台上來。這是一次多倫多地產曆史的回歸,同時也是難得一遇的地產投資機會。沒有看到這一變化的朋友,請在上班的高峰期,和下班的高峰期,站在路邊觀看車流的走向,我想你會明白我在說些什麽。
 
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MichaelWang擁有美國碩士學位,  美加兩地十餘年房地產買賣,投資和物業管理經驗Michael
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