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房地產投資的幾個基本問題(3)

(2019-05-09 18:12:33) 下一個

正常分享時間是一個小時,在微信裏用語音。我是把寫好的內容一段段往上貼,也就用了半個小時多一點。正常人的閱讀速度一小時可以到幾萬字,要想寫這麽多字不是件容易的事情。平常寫個博文1-2千字,都得花1個多小時,這還是思考速度跟打字速度差不多的情況下。

分享結束後,有些聽眾提了些問題,如下:

1)除了正常的找上門來的Deal,你是如何找找Owner Finance Deal的?

在送每一Offer時或者是看房子時,都可以問問房主是否願意做Owner Finance。有些要退休的房主喜歡做這個,畢竟比把錢放到銀行裏好多了。有些人不知道這個,正好可以多談談,經常會有意想不到的收獲。

2)你的所有的房子都自己管理嗎?

我沒做遠程投資,所有的房子都在一個區域,離家半個小時左右。如果隻管理的話,一個星期有一天就差不多夠了。

3)現在是買投資房的好時機嗎?新房還是舊房比較好?

房地產投資沒有太多時機問題,畢竟像08年的房地產大跌是可遇不可求的事情,隻要是Deal好,能滿足你的投資目標或者要求,就可以買。

房子沒有絕對的好壞,一切看Deal。

4)您認為什麽樣的房子不適合出租?還是隻要數字對了,沒有不適合出租的房子?

我覺得隻要數字對了,沒有不適合出租的問題,畢竟收入平常都來自於房租,且有不少花銷,如地稅,保險等。隻要是房子條件好,都可以出租。主要的問題是區域的問題,要是在很爛的區買房,管理是個很大的問題,跟人打交道難。

其實當房東最難的是跟人打交道,好在北美法律健全。剛進入的朋友可以先了解一下房東和房客的權益問題,各地方政府都應該有這方麵的小冊子,可以閱讀一下。

關於房子條件好壞,標準是不一樣的,內外裝修跟房租配套就行,沒必要Over Update。

5)請問您第一套房是學區房嗎?

我對學區房沒什麽概念,也許中國人特別關心學區房吧。一般學區房也許是指高中及其中小學。美國的中小學費用都是當地居民交,占平常的地稅中很大的一部分。好學區地稅肯定高,漲價和房租也許高些。但話又說回來了,還得靠數字說話,泛泛討論意義不大。

我的第一個房子是給大學生住的,應該不算學區房吧。

6)你的拍賣房一般都通過什麽途徑?

我有近十年沒怎麽關注這個了。以前有一些是買HUD的拍賣房,城市每年也拍賣一些交不上地稅、水費的房子,去過幾次,一個也沒買到。

銀行拍賣房也是很好的途徑,隻是速度慢點。可以仔細搜尋當地拍賣房的信息,我並沒有在這方麵下大功夫。

7)有一Duplex賣12萬,可以租到800-850/unit,但在較差區,需要找PM管(10%費用),租客來源不愁,可以投嗎?

找PM管的話有個問題,就是要找到負責的PM,平常PM隻管出租和收房租,真正出了事還需要房主出麵。我這些年也遇到不少PM,但讓人滿意的少。

關鍵問題是區爛到什麽程度?需要親自去看看區的情況,有沒有廢棄房,Curb Appeal等,不同的人對爛的概念不一樣。

8)找Deal有什麽技巧和好策略?

網站上的信息都是公開的,誰都知道,隻是下手快慢的問題。

剩下的就是自己花功夫了,可以多結識些Agent,有時候房子出來時他們內部就消化了,尤其是熱區。還可以加入當地房東的Club,有時候也會有些內部消息和Deal。

總之,沒有一定之規,多下功夫,多認識些人。

9)請問哪類學校附近最適合投資,當地學生多的還是學校規模大的?有些什麽點需要注意?

總的說來大些的學校應該好些,如果你所在的城市有大學,可以先去研究一下。

沒辦法一概而論,需要看具體情況,用數字說話。

10)大學附近的房子出租給學生,學生不愛惜房,導致維修費很高怎麽辦?

我覺得學生倒不是不愛惜房子,隻是有些髒,當然這也跟人群或族裔有關。清理打掃可以扣押金,看在回報高的份上,還是可以接受的。

沒發生過惡意破壞房子的情況。

11)請問你不打算離開牛城嗎?有沒有被房子拴住的感覺?

沒有太多被房子拴住的感覺,在一個地方住久了都會有感情,我覺得這兒不錯,隻是冬天長些,可以出去度幾次假,出外旅遊是我們現在的一個大課題。

在一個地方時間長了,總會有很多朋友,不在時房子出些小事情的話,可以找人幫忙。

12)為什麽貸款用一個人名字可以多待?

銀行對每個人有貸款數目限製,現在是一個人最多十個,要是分開貸款的話就可以有19-20個(自住房一般不分開)。

13)請問你的房子是在個人名下還是LLC?

原來有個LLC,裏麵有幾個房子,後來房子賣了,就把公司注銷了。現在都在個人名下,我覺得保險可以Cover這些。公司會帶來一些額外的報稅問題。

當然要是自己資產很多的話,弄些LLC也許,無非是極端情況下對自己財產的一種保護。

14)您在上一次經濟危機前做過什麽準備措施嗎?

經濟危機誰也預測不了,但對買房者來說是好機會。現有的房子隻要是房租能Cover花銷的話也不是問題,畢竟房租不會降,房價降了關係也不大吧,隻要你不需要馬上兌現,這跟股票還是有區別的,畢竟房子不會跌沒了。

經濟危機對我們這影響不大,房子一直在漲,就是慢些,但這正是房地產的正常情況。

對危機我沒有任何準備。

15)很多人說這兩年會經濟危機,您怎麽看?

我覺得沒有人會準確預測到經濟危機吧,我覺得這兩年美國經濟情況不錯,也沒見哪個領域過熱。00年和08年的危機現在看來還是有跡可循的,當時計算機和房地產明顯是處於過熱狀態。

房地產危機近年來再來的可能性不大吧,這從銀行對貸款的謹慎態度可以看得出來。銀行不貸出錢,這個領域很難過熱。當然不排除某些小區域增長快些。

16)財富自由必須先投資買房嗎?

這肯定不是,財富自由的方法很多,比如開公司。現在的年輕人想法很多,對這方麵也比較感興趣,相信很多人能成功。要是有開公司的本事,或者說有比爾蓋茨的N多分之一的本事,那就恭喜你了,不需要先投資房地產。

財富自由無需先投資買房,隻是房地產這條路對很多人適合,且風險小些。當然要想通過炒股票達到這個,難度有些大,起碼我就沒見到一個身邊和認識的朋友做到了。

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閱讀 ()評論 (6)
評論
橫流滄海 回複 悄悄話 我在北加州灣區,深感牛兄正確,這裏房價太高,租出去都是負數。

所以我在考慮遠程投資,很羨慕牛兄在周圍半小時路程投資。我要繼續在灣區工作,又要入行地主,隻能考慮遠程。牛兄租給學生省了不少麻煩,美國有不少老油條租客很難對付,好在學生都有學業未來計劃,不是老油條租客。

我考察了美國幾個城市遠程投資,牛城在前十名,但和賓夕法尼亞州州比較,賓州房價更低,州稅也更低,但聽說人口也在流失。

盼牛兄有空看到給點參考,謝謝!

房崇 回複 悄悄話 我現在也加入了一個本地的房東網,有一萬六千人,連載文章,並開講座。
Jennifer2000 回複 悄悄話 I am from the same school with you.
Good Topic!
logyliang2002 回複 悄悄話 很高興又看到地主哥的文章,娓娓道來,波瀾不驚。
菲兒天地 回複 悄悄話 回複 '曉青' 的評論 : +1
曉青 回複 悄悄話 投資不容易,有風險也很辛苦。
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