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地主是怎樣煉成的(60)進入房地產應該考慮的幾個問題

(2015-02-27 06:09:04) 下一個
應紐約商業網(www.nybsnews.com)網主Kevin Wang的邀請, 於2015年二月26日晚8-10點在該網微信群裏舉行了一個房地產講座, 全文如下:

朋友們好!我是牛城地主,非常感謝群主給這次機會跟大家聊聊,也非常感謝朋友們的熱情,特別是Li Xin,邀請了很多朋友。我真有些誠惶誠恐,不知能給朋友們帶來些什麽,隻能盡我十幾年在房地產裏的經驗,有不對之處請原諒。

不好意思,昨天至今天有很多朋友在微信裏加我為朋友,我都加了,但實在是沒時間一一打招呼,以後慢慢來吧。

上回房姐說了很多(她說九點能上來),我沒她的房地產規模大,溫飽而已,真正做得好的是她,群裏也是藏龍臥虎,有很多大牛,我實在不算啥。

先簡單說說我自己。我本科在清華大學,學材料的,碩士、博士在中科院拿的。96年去加拿大約克大學做博士後,87年到Univ at Buffalo繼續搞科研。幹了幾年覺得沒意思,2001年去新澤西一家公司做Senior Scientist。一年後,公司不景氣,回到Buffalo決定搞房地產,一晃十二、三年了。

關於那段時間的經曆和對房地產的很多問題,我的博客裏寫了很多,有興趣的朋友若有時間可以讀讀。那裏麵包括了我對房地產的一些看法,當然了,那些都是比較淺顯的東西,但都是我的一些經驗和體會吧。

做房地產之後經常有人問,你們兩口子那麽高的學位, 放棄了是否可惜?尤其是國內的朋友,國外的朋友也有這麽問的。

這幾年再沒人問這個問題了,因為大家似乎看到了我的成功,雖然我覺得很一般。群裏的朋友應該對做生意沒什麽疑義,現在做生意普遍被大家接受,不像十幾年前。很多高學曆的朋友的困惑是,除了學的那些東西(搞科研,上班)外,不知道自己還會做些什麽?

由於十幾年前時手上沒錢,賬號上二萬多,還是欠信用卡公司的,所以隻能從低端房做起,搞學校邊上給學生住的。現在看起來都是搖錢樹,當年四、五萬的房子,現在房價翻倍(這不重要),月租超過兩千,且房租年年漲。

從2002 年起,每年買三到四個破房子自己裝修,五年後老婆就退休在家了。現在想想,當時由於資金不足和經驗少,錯過了很多好deal,後悔啊。

人不能為錢活著,但也不能沒錢,太多了就是個Number。

扯遠了,再談房子的事情。各個地區有不同的特點和做法,東西海岸普遍房價高,增值快,單從現金流上也許不合適。我們這房價低些,增值慢,但現金流好。

也跟各人情況有關,有人需要現金流養家糊口(像我),有的人著眼於未來升值,不等那幾兩米下鍋,所以買房的價位和檔次不太一樣。房價越高,現金流越低。

我覺得房地產投資最重要的是找Deal,它不是擺在Walmart裏的商品,而是要花很多精力去找的,通過各種渠道,但肯定值得花精力去找。

我想進入房地產應該考慮的幾個問題:

1, 自身條件(資金,handy程度,時間等)
2,自己對房地產的期望(回報率,現金流等)
3,當地房地產狀況(價位,租金),這需要仔細研究,或與當地同行討論

這裏就不談太多的技術細節,因為每個話題展開的話都可以將很多,時間不夠,而且各地情況不同,我這裏的經驗不一定適合別地。

房地產做到一定規模後最大的好處是心態平穩,無論外麵經濟情況有多大變化,對出租這一塊影響不大,而且可以永遠有收入,時間自己能掌控(一定程度上)。

現在回答一下前兩天群裏朋友們提的問題:

問題一:你自己做房產經紀嗎?如果不做你買房用經紀嗎?為什麽?

進入此行兩年(2004)後,拿了個經紀執照,主要是為自己買房方便,若有朋友找我也幫忙,但不是主項,就算是Bonus吧。我對房子的認識比別的經紀應該好些。

--你買房的時候,會從哪幾個方麵來考慮?這個幾個方麵的順序是什麽?

這幾年沒怎麽買房,以前主要看現金流(需要養家糊口),在一般的區裏找相對好的區,較低端的房。現在正考慮轉向,向商業靠攏,個人不太喜歡高端房,回報小,維修費用高,租期低(本地區是這樣,別區令論)。

--能否介紹牛城出租房投資情況,適合的房大小,價位,年份,在城的哪區,學校多少分,犯罪%,租金,cap rate, cash flow%, 過去幾年增值和將來預期,你管理收費多少。eviction %, 空置%,修理$占的%。如發幾個現可投的房例,就更好了。 問太多了,不好意思。謝謝。

各個區相差較大,我們這最安全的區(amherst,全美安全排前三),一般可以做到1%(月租金/房價),公立學校很好(老中的孩子都上公立)。我這些年的平均空置率5%。這問題有點長,有興趣私聊。


--我想知道什麽樣的房是好的投資房?

沒法一概而論,取決於自己的投資期望,能達到自己期望值的就是好的(當然了,不能超出現實哈)。

--你隻做rental嗎?how about development?

目前隻做rental,想向商業和development上靠。

--請問在什麽情形下你會evict租客?你是自己做嗎?大概什麽樣的程序?還有租給section 8 最重要注意什麽?謝謝

一般是欠租的情況下evict,我們這這程序很快,從遞交申請到攆走不到二十天,花費$100,因為快且簡單,我有時候對房客申請把關不太嚴。我自己搞這事,反正閑著也是閑著。對Sec.8的租戶,若孩子大於六歲會省很多事情,絕大多數Sec.8的租戶還是好的,有什麽問題,Sec.8會管的。

--請問租給section8的租戶需要申請資格嗎?

我們這不需要,但他們要在入住前房檢,每年年檢。

--對異地投資你怎麽看?需要PM管理,還有得力的contractor,很難賺到錢啊

本人不喜歡異地投資,現金流都被吃了,除非是很好的Deal,看重增值。但做這行的哪都有,非常好的Deal也不一定能輪到自己。

--如果讓管理公司打理,lease 都是管理公司名義簽的, 打起官司來,被告的是管理公司還是房主?

對這事不熟悉,群裏有朋友能回答嗎?我想應該是房主。群裏的大律師回答是看情況而定。

--如何判定一個房子是不是好deal?你們常用的方法都有哪些?

現在好deal越來越難找,對於出租,超過1%就算不錯了,我自己的都在1.5%以上,那是因為買得早且自己投入精力修。


--常聽到有人說有正現金流的才好,但這好像忽略了downpayment。你downpayment多放點,cash flow 可能就正了;你downpayment少放點,cash flow 可能就負了。如何定奪呢?

一般指20%downpayment, 80%貸款的情況下。

待續---
 
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評論
password?! 回複 悄悄話 Pm 是以物業管理代理人的名義簽署合約,所以通常房客告物業管理公司。
天財 回複 悄悄話 這裏提到的買白菜房出租掙現金流,其實就是自己花錢買了一份雜貨鋪的工作而已。裏麵的收入還是應該定義為工資收入,而不是投資收益。投入這麽多體力,心力,精力,找份工作工資也要有8-10萬了,如果要計算投資收益,也應該把自己的勞動力成本扣除之後,再計算。

房地產投資是資本密集型的,不是這裏描繪的那種勞動密集型,房地產投資講究快進快出,最後炒成房東是最不理想的結果。合理利用杠杆,追求最大的capital gain這是房地產投資的特色。追求現金流是零售行業的做法,這裏雖然邊麵上看是投資房產,但是經營思路和做法,與經營雜貨鋪沒有本質的區別,都是花錢給自己買工作。

以水牛城大學附近為例,房產交投並不活躍,人口增長慢,主要租客都是沒有收入的學生和低保人員,進來容易,退出去難。如果5年以後退休,手裏的5-6個出租屋很難一下子出手,接收的下家,target customers很小眾,也都是想從事白菜房的小業主,所以商家對商家,出售價格也不會很好。

核心觀點:
1. 地產投資的精髓在於地價的增值,而不是現金流;
2. 寧要白玉房一棟,不要白菜房一堆,垃圾股永遠都是垃圾股;
3. 一旦炒房炒成房東,你就不再是investor了,這就變成一份full time job了,在財富象限裏,你就還是那個自雇人士。
4. 投資進入一個市場的時候,要先想到怎麽退出,找下家接盤比找好deal更關鍵。
5. 房地產投資世界裏麵也有紅海和藍海,不要總想賊吃肉,也要記得賊挨打,紅海裏麵沒有魚,新進入的小賊就是大賊的食物。
龍虎老爸 回複 悄悄話 一般升值快的大都會地區好像EVICTION都很難,我們花了六個月才不一個香港來的職業房賴趕走,所以房產投資好像還真是因地製宜。
牛城地主 回複 悄悄話 回複 '三月家人' 的評論 : 謝謝指點:)
牛城地主 回複 悄悄話 回複 'bl' 的評論 : 坦誠還是要的哈:)
牛城地主 回複 悄悄話 回複 '老莊不周' 的評論 : 淘了些,網裏的朋友們水平大漲呢:)
牛城地主 回複 悄悄話 回複 '北方來客' 的評論 : 老兄周末愉快!:)
牛城地主 回複 悄悄話 回複 '老煤OldMike' 的評論 :這年月破房子不多喲:)
bl 回複 悄悄話 不敢羨慕'牛城地主' 賺的錢,但喜歡'牛城地主' 的坦誠。
老莊不周 回複 悄悄話 回複 '牛城地主' 的評論 : 這就去看看。牛兄最近有無淘到寶?
北方來客 回複 悄悄話 地主老哥,你的經曆真讓人佩服。在地主中你也是最牛的一個。祝地主周末愉快!
老煤OldMike 回複 悄悄話 地主兄我也不喜歡遠程投資,隻不過想下去看看了介一下,反正手上有點現金,就算做也會以買破房子裝修後出售為主
牛城地主 回複 悄悄話 回複 '老莊不周' 的評論 : 老莊兄,好久不見,原來是當官去了!:)朋友們都在海外收藏網玩呢。
牛城地主 回複 悄悄話 回複 'nasdaq100' 的評論 : roughly $2000 can make even,but depends on tax rate etc.
牛城地主 回複 悄悄話 回複 '老煤OldMike' 的評論 :煤兄, 俺不太喜歡遠程投資,會考慮在那買個退休房。
老煤OldMike 回複 悄悄話 三月家人謝謝指教,我有個老外朋友在那邊,買破房裝修後出售,或做rent to own,這玩意,他說做得不錯,而我也是個非常hand 的 man,手上也有點資金,因此也有點心癢癢的,想下去看看,
三月家人 回複 悄悄話 回複 '老煤OldMike' 的評論 : 我們是2012年進入florida 房地產的,目前為止還沒有機會evict 房客,一開始都是自己管理,去年有幾個房客拖欠房租,就把這些有麻煩的房子讓PM 管理,PM送three day notice 後, 房客就搬磚走了,現在1/3的房子是PM管,平均現金流是6%。Florida的租房市場不錯,這三年來空房小於3%. 隻是我們在費城,所以還是用了一個PM。
老莊不周 回複 悄悄話 牛兄,果然在牛城。春節快樂。
近日剛卸任本地華美協會主席。可以有更多時間來向牛兄學習。
我近日也有個房客,晚交房租7天後跑了。倒省了趕人的時間和費用。
我買的房租比房價基本也在1?5%。但房價增值就差些。
nasdaq100 回複 悄悄話 Suppose 20% downpay, how do you define positive cash flow ? For a $200k house, $40k down pay, how much cash flow should be reasonable ? Is that based on 15 yr or 30 yr mortgage ? thanks
老煤OldMike 回複 悄悄話 地主兄我有時候心裏在想,反正是投資在低房價,現金容易回流,出租給一些,Not three not four的人種,包括Sec.8房客,為啥不往Florida方向去,房價同樣便宜,房子以木頭為主,沒有房子的保溫要求,不要求暖氣式備,((有的可能要有電溫式備)),打理維修保養也相對容易得多,當然看了文章後,了介您那頭趕人太容易了,這的確非常有優勢,不知道Florida那邊政府是如何對待不交房租的惡客,是否有讀者可以提供一下這方麵的知識,
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