牛城地主

美洲生活，房地產投資，個人愛好，胡說八道

首頁文章列表博文目錄

個人資料

牛城地主 (熱門博主)

給我悄悄話

博客訪問：

地主是怎樣煉成的（19）出租房之房檢(3)

(2014-02-26 15:20:42) 下一個

上文簡單談了地基的問題，本文說說水的事情。

一個房間的水係統分為進水和下水，在買房子時也許更多地注意進水係統，而在日後運作時，基本上是下水道出問題。先說進水係統，進水管的材質主要有三種： 鍍鋅鋼管（galvanized steel pipe), 銅管和PEX。

七十年代以後的家居大多采用銅管，銅管由於不生鏽，是首選材料。一般不會有什麽問題，個別的可能是焊接時質量不過關，時間長後偶爾在接口處會有脫焊情況，但很好修複。如果都是銅管係統，就沒太多可查的了，無非是看看漏不漏水。一般房子裏的主供水用3/4英寸的，隻有在分流到單一用水器上才變成1/2 英寸的。有的人自己亂弄，用了過多的1/2"的水管，在二個用水器同時工作時，造成水流不足，但這種情況較少。銅管的壽命在50年以上，究竟多長，不知。

市場上的銅管有三種規格，K，L，M。K管壁最厚，可承壓5000lb/sq.in（3/4in的管子）, 可用於任何地方（室內，外），特別是高腐蝕區；L次之，可承壓4000lb/sq.in, 可視之為中壓室內管，以及熱氣和熱水的加熱係統；M最薄，可承壓3000lb/sq.in, 很少用。盡量用K型，必要時用L，避免用M。對於已經安裝的係統，可仔細看管子外壁的標記，M是紅色的，L是藍色的，K是綠色的（見圖）。


三種型號的銅管

七十年代以前的水管主要是鍍鋅鋼管，這種管子時間長了會生鏽，從而造成水流不足，嚴重的就得更換，壽命在50-75年。對於都是鋼管的房子，我認為最重要的是檢查從水表到街道這段。我們這規定從街道上的供水管到房子裏這段是由房主負責的，就是說若這一段出了問題，就得自己掏腰包了。而這一段是不能自己幹的，一定得有執照的專業水暖工來幹，需要申請Permit，Town裏還會派人來檢查。一般得花幾千刀，這取決於前院的長短。


生鏽的鍍鋅管

換這一段是個大工程，需要用挖掘機把前院挖開，接一段新銅管到街道上（一般在前院）的主供水管上。把新接的銅管延伸到屋內，接到水表上。在北方，水管需在冷凍線以下，以防凍，可見挖溝之深。所以，若水表以下的管子是銅管，那就恭喜了，已經換過了。對於有地下室的房子，這些都在表麵，一目了然。


換過的進水管

由於鋼管的壽命所限，若在房子裏見到時，大多是已到或快到年限了，若是裝修，能換就換了吧。

前幾年銅管變得很貴，回收站收購舊銅管時都到了兩塊多（美刀）一磅，因此在不太好的區裏，有些人偷HUD或有些空房子裏的銅管去賣。我碰到過這種情況，買的HUD的房子，若是銅管的，基本都沒有了。還有一次從朋友手上買一房子，等過戶前，進去一看，所以的銅管都不翼而飛了。

這些年，在北方PEX管也可以用了，它的好處是便宜，可彎曲，且安裝迅速，對於一千多尺的小獨立房，我一個人一天基本可以把整個係統都換成PEX，但我隻在出租房裏用它。若是鋼管，不管好壞，若買來時要大修，我一般都把它更換成PEX管，以絕後患。


PEX管

有的個別房子在換鋼管時，用的是PVC（CPVC, CPVC比PVC更耐熱）管，有些地方可以用，有些地方不行，需要查當地的Code。這也許是最便宜的，但總覺得不安全。


CPVC管

順便說一句，煤氣管道的是Black Steel Pipe, 它外麵鍍的是黑色的氧氣鐵，不耐水腐蝕。它一定不能用於水管，反過來說，鍍鋅鐵管可用於煤氣管道，尤其是在室外，更耐腐蝕。要注意的是，銅管最好不用於煤氣管，時間長了，管內會有剝落，這些小薄片會對氣閥造成損傷。這裏指的是Natural Gas，Propane是可以使用銅管的。有幾次在房檢時，Inspector見到室外的煤氣道用銅管，都是建議換掉。

對於排水係統，七十年代後大多用PVC管，基本不用別的材料。六十年代時，由於朝鮮戰爭打完了，有大量的銅，有的下水道也用銅管。看著三，四寸的銅管，真是讓人高興，這種土豪似的作法七十年代後基本見不著了。

在這以前的房子，主下水管用鑄鐵（cast iron）管，支路（2寸以下）用鍍鋅管。到了前院後，大多用陶瓷管。鐵管係統的缺點除了長時間使用會生鏽外，還有個討厭的事情是它們接口的三通處都是直的。當管道堵塞，用Snake通時，碰到這很難轉彎，即使轉了，也不知去哪了。這個問題很討厭，沒辦法時，隻能用液體化學藥品，但那東西不是萬能的，就是說不能保證每次都靈。PVC管在這方麵就很科學，三通處都有讓Sanke cable 轉彎的角度，隻是在自己安裝時要注意方向，別裝反了。還有就是選對接頭，它也有不轉彎的，那是給Venting係統用的，不能用於下水道。


老的鑄鐵管,下水主管


鍍鋅管三通接頭，可見沒有彎度


PVC管的不同部件

鍍鋅管切割是用電鋸，而要切斷主下水的鑄鐵管有專門的工具，從HD租一個，很好用，也容易。那玩意兒要想鋸斷，可是不容易。

下文談電的事。