牛城地主
美洲生活，房地產投資，個人愛好，胡說八道
正文
房地產有一句名言： Location! Location! Location!
這句話的意思是選擇房子時，首先需要關注房子的Location。我們在選擇自住房時，關心的第一件事情就是Location。有孩子或將要有孩子的朋友首先關心的就是學區的好壞，然後再根據自己的收入選擇合適的房子，因此同樣的房子放在好學區會相對貴些, 也保值些。華人重視孩子的教育，別的族裔也不差。
那麽我們在選擇投資房的時候，是不是也應該考慮Location呢？答案是肯定的。
在北美, 稍為有規模的城市，Downtown的房子最老，隨著城市的擴張，慢慢向外延伸。在每一個相對成熟的區，大致都可分為高檔住宅區，中檔，中低檔和低檔。如果是近幾十年發展起來的區，大多是中，高檔，而少見低檔房。隨著城市的擴大，城裏房子的檔次有降低之趨勢.
由於有嚴格的Zoning, 且政府規劃較好，不同檔次和規模的房子大多建在一起，不同收入的群體也按照收入住在相應的區域內，有點物以類聚，人以群分的意思。
不同的人投資房地產的目的也許略有不同，但追求最大利益化應該是投資者們共同的目的和心聲，下麵就幾種主要的房子類型，在現金流和管理等方麵簡單地分析一下它們在投資中的優缺點。
a) 高檔獨立房，國人把大一點的獨立房叫別墅，不知把小點的叫啥（國內沒小的？）。在正常的情況下，這種房子是最不適合做出租房的，原因很簡單，它很難做到正現金流，維修費用大，且極難有長期租戶。各地的房價千差萬別，為了直觀，給個大概的房價：三十萬以上（各地情況有異，這隻是個象征意義的數）。超過這個價位的房子資金投入量大，很難租到1%，且租戶要求高，大都是短期過渡型。要是長期能住得起這檔次房子的，一般都不會租房。這種房子的地產稅也很高，會吃掉相當部分的租金。
b) 高檔公寓，也就是Condo，或Townhouse(在數目上，也許Condo多些）。這種在現金流上也較差，且有Association Fee, 另外在升職空間上不如獨立房，可能跟它的客戶群有觀，賣起來也較費勁， 當然各地情況略有差異。
原則：房子的檔次越高，越不適合用於出租，所謂的出租性價比差。
c) Multiple Unit, 在一個building內，超過五戶，要貸款的話得按商業貸款，利率教高，所以很多專門用於出租的房子蓋成四個Unit. 這種房子要是Deal好，可以考慮。一般是必須在滿租的情況下才能有現金流，但經常有不滿租的情況，好處是即使不滿租，也不至於沒收入。
對於一般的投資者，超過四個Unit的，可以暫時不考慮，除非有極好的Deal。另外這種房子在維修上有些麻煩，好多事情不讓自己做，必須找有執照的專業人士，這無形中增加了運行成本。我在剛開始做時，就買了兩個，深受其苦，盡管現金流不錯，但花費太多時間，得不償失，賣還不太好賣。
d) 舊的獨立房，或Two Unit, 舊是指房齡超出五、六十年，可到百年。這種房子一般坐落於較老的區，且租戶大多是中低收入階層。這種房子房價有時會很便宜，相對租金又不低，所以有可能有現金流，當然還是得找到好的Deal。
f) Down Town 裏的白菜房，有的城市中心有極便宜的房子，恨不得白送，但這種房子也不太合適。治安太差，且有很多被拋棄無人要的鬼房，總不能為了幾個錢，弄不好把命送了吧。
我個人認為，做為出租房，最好是選擇有一定年齡的中低檔的房子，且位於地產稅率較低的區，對象是收入不太高的階層，甚至是拿政府補貼的 Sec.8。這種房子有可能有最大的現金流，維修便宜，可以用一般的材料，而且沒有那麽高的要求，自己可以試著裝修，修不太好也沒關係。要是高檔房，想修理，升級，就得有房崇大師的手藝了，試問誰能有？我自思已經很牛了，基本上沒有我不會幹的，但要做得象他那麽精細，完美，還是差了點。當然老房子有別的問題，如維修多一類，這些有空再說吧。還是那句話： No free lunch。
這句話的意思是選擇房子時，首先需要關注房子的Location。我們在選擇自住房時，關心的第一件事情就是Location。有孩子或將要有孩子的朋友首先關心的就是學區的好壞，然後再根據自己的收入選擇合適的房子，因此同樣的房子放在好學區會相對貴些, 也保值些。華人重視孩子的教育，別的族裔也不差。
那麽我們在選擇投資房的時候，是不是也應該考慮Location呢？答案是肯定的。
在北美, 稍為有規模的城市，Downtown的房子最老，隨著城市的擴張，慢慢向外延伸。在每一個相對成熟的區，大致都可分為高檔住宅區，中檔，中低檔和低檔。如果是近幾十年發展起來的區，大多是中，高檔，而少見低檔房。隨著城市的擴大，城裏房子的檔次有降低之趨勢.
由於有嚴格的Zoning, 且政府規劃較好，不同檔次和規模的房子大多建在一起，不同收入的群體也按照收入住在相應的區域內，有點物以類聚，人以群分的意思。
不同的人投資房地產的目的也許略有不同，但追求最大利益化應該是投資者們共同的目的和心聲，下麵就幾種主要的房子類型，在現金流和管理等方麵簡單地分析一下它們在投資中的優缺點。
a) 高檔獨立房，國人把大一點的獨立房叫別墅，不知把小點的叫啥（國內沒小的？）。在正常的情況下，這種房子是最不適合做出租房的，原因很簡單，它很難做到正現金流，維修費用大，且極難有長期租戶。各地的房價千差萬別，為了直觀，給個大概的房價：三十萬以上（各地情況有異，這隻是個象征意義的數）。超過這個價位的房子資金投入量大，很難租到1%，且租戶要求高，大都是短期過渡型。要是長期能住得起這檔次房子的，一般都不會租房。這種房子的地產稅也很高，會吃掉相當部分的租金。
b) 高檔公寓，也就是Condo，或Townhouse(在數目上，也許Condo多些）。這種在現金流上也較差，且有Association Fee, 另外在升職空間上不如獨立房，可能跟它的客戶群有觀，賣起來也較費勁， 當然各地情況略有差異。
原則：房子的檔次越高，越不適合用於出租，所謂的出租性價比差。
c) Multiple Unit, 在一個building內，超過五戶，要貸款的話得按商業貸款，利率教高，所以很多專門用於出租的房子蓋成四個Unit. 這種房子要是Deal好，可以考慮。一般是必須在滿租的情況下才能有現金流，但經常有不滿租的情況，好處是即使不滿租，也不至於沒收入。
對於一般的投資者，超過四個Unit的，可以暫時不考慮，除非有極好的Deal。另外這種房子在維修上有些麻煩，好多事情不讓自己做，必須找有執照的專業人士，這無形中增加了運行成本。我在剛開始做時，就買了兩個，深受其苦，盡管現金流不錯，但花費太多時間，得不償失，賣還不太好賣。
d) 舊的獨立房，或Two Unit, 舊是指房齡超出五、六十年，可到百年。這種房子一般坐落於較老的區，且租戶大多是中低收入階層。這種房子房價有時會很便宜，相對租金又不低，所以有可能有現金流，當然還是得找到好的Deal。
f) Down Town 裏的白菜房，有的城市中心有極便宜的房子，恨不得白送，但這種房子也不太合適。治安太差，且有很多被拋棄無人要的鬼房，總不能為了幾個錢，弄不好把命送了吧。
我個人認為，做為出租房，最好是選擇有一定年齡的中低檔的房子，且位於地產稅率較低的區，對象是收入不太高的階層，甚至是拿政府補貼的 Sec.8。這種房子有可能有最大的現金流，維修便宜，可以用一般的材料，而且沒有那麽高的要求，自己可以試著裝修，修不太好也沒關係。要是高檔房，想修理，升級，就得有房崇大師的手藝了，試問誰能有？我自思已經很牛了，基本上沒有我不會幹的，但要做得象他那麽精細，完美，還是差了點。當然老房子有別的問題，如維修多一類，這些有空再說吧。還是那句話： No free lunch。
老一點的區，並不一定治安就不好， 有可能幾十年前是相當好的區， 隻是由於時間的變遷，有點趕不上社會的發展了，逐漸淪落成一般的區。北美又不實行集體動遷，即使是房子倒了， 房主大多也是拿了保險走人，一般不重蓋，除非是寸土寸金地段， 但那又不符合投資的條件了。開車出去走走， 會發現很多老區非常漂亮，沒準就有金子埋在那兒。
當房東，最頭痛的問題就是收房租了，在這方麵Sec.8 有優勢，政府會準時把房租打到賬號上，房客隻付一部分或不付，省了很多事，這部分也許可以單獨成章。
現在大學邊上的房子很火，確實，租給學生的好處是現金流大，不愁租，短處是high maintain，學生基本一年一換，且衛生成問題。若都是這樣的房子，夏天會很忙。投資講究不要把雞蛋放在一個藍子裏，所以我的房子將近一半租給學生，剩下的租給家庭。但現在做房地產的人很多，學生房還真是一房難求。
這幾年銀行拍賣房較多，這個問題較複雜，得具體問題具體分析，本地拍賣房較少，本人涉及不多，就不在這兒搬門弄斧了。
想說的是，不要光盯著拍賣房，應該靜下心來仔細研究一下周邊的房地產情況，open your mind, 沒準能在哪兒找到一片黃金投資地段。
本來想說三個問題，結果才說了一個，每天寫不了太多，下回再說“與房客打交道的基本原則”吧。謝謝！有不同意見，請提出來，一起探討，共同提高。
仔細閱讀了每一篇文章，正準備買第一個出租房，這裏很多東西可以用的上。非常感謝。
地產投資盈利3%-7%為合理。低於這個段的地產應該是自住，高於這個段，就會成為投資熱點，房價上漲。
如果10萬的房子，以20%首付，1500月出租， 按現在的貸款利率，可達到30%的現金收益。
THANK
我記得租售比200之內的房子都可以考慮買嘛。歐洲的房子租售比在200到300之間，國內的房子更高，北京的房子可以到500。