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4）該用誰的錢
做生意時, 有一個基本原則：能用別人的錢為你賺錢，就不要用自己的。
在購買相中的房子時，無外乎兩個辦法，用現金買，或想辦法拿到一個貸款，自己付一部分首付。用貸款買房的優點是能得到更大的資金回報率，在這一點上就不展開講了，我想大家都明白。
次貸危機前，每人能從銀行貸十個款，而且貸款很容易，交20%首付，收入都不查，看一下信用就行了，後來變成了四個, 且很麻煩，到現在這規定也沒變。當時我和太太分開單獨貸款，幾乎把名額用完了，名額減少後，因為已超標，就再沒跟銀行打過交道了。現在貸款比以前難多了，要是能貸的話，建議倆人單獨貸款，這樣可以貸八個。
現在做房地產的人似乎比前些年多了很多，從幾個壇裏的貼就可以看出來。在很熱的地段買房時，現金Offer比貸款更有競爭力，因此手上有一定量的現金儲備是很必要的。等拿到房子之後，再想辦法做Refinance。前幾年銀行不再給投資房做Refinance了，現在聽說又可以了。
還有個辦法是尋求Owner Finance, 有些房東因為年紀大了，不想幹了，要把房子賣掉，有的願意做Owner Finance。他們經營了幾十年，已無房貸，且在報稅時已把房子折舊的差不多了，若一下子拿賣房全款，會交不少稅。做Owner Finance, 對他們有稅務好處，還能吃點利息。這是個Win-Win Game。 我的出租房有五分之一左右都是這樣來的，有的還是零首付，自己的住宅也是這樣（不是零首付）。Owner Finance 可以省下幾千塊錢的Closing Cost和與銀行打交道的頭痛。
有沒有運氣得到，就得看花多少時間和精力去找了。
貸款一般有十五年和三十年兩種，可根據自己的情況選擇。若很需要現金流過日子，可選三十年，現金流會稍多些；若不指望的話，十五年吧，還貸較快。光靠現金流攢錢，速度還是挺慢的。前些年我做三十年的較多，這些年基本是十五年了。若錢多沒地兒放，三十年的貸款一般是可以提前還的。
房地產說到底也是個Money Game, 怎樣合理地利用手上的資金，以獲得更大的收益，是需要仔細考慮的。
說句題外話，有的朋友搬家後，原來的自住房舍不得賣，出租了。這裏麵有個稅務問題，若它的增值較多，五年後再賣時，就沒有稅務好處了。況且出租幾年後，狀況就不會太好了，再賣時還得整理，又在外地，也不一定能賣上好價錢。一般清況下自住房不宜出租。
5）收益的簡單計算
經常有剛涉入此行的朋友問，這房該不該買，那房該不該買，總得費口舌解釋。這裏有一個最簡單的計算方法：在標準買房，即20%首付，80%貸款，15年還清的情況下，月租金是房價的1%時，可以維護正常的運轉（自己管理），基本沒有多少現金流，有時稍有剩餘，若加上維修，空置，也就差不多了。超過1%的部分一般可以算做是現金流。各地稅率不大一樣，但大致如此。
比如： 十萬的房子，租金$1000/月時，基本持平，若能收到$1500/月的房租時，每月有$500的現金流。
房地產的收益沒法計算得太精確，尤其是房子少時，有時有突發事件，花費較多。Base 越大，收入越穩定，但也取決於運行情況。
我剛開始做時（十二年前），房地產沒有現在這麽熱，沒有2%房租的房子我是不考慮的，現在有時候1.5%也接受了。
6）喜歡什麽
我帶朋友買出租房時，有時候朋友會說，我喜歡這個房子，漂亮，磚麵等等。其實出租房就是你的一個Money Machine, 你不用管它漂亮不漂亮，唯一需要想的是：它能否給你帶來期待的收益。
所以，這裏應該這麽說： 你喜歡的應該是Deal, 而不是房子本身。能不能找到好的Deal, 是房地產投資成敗的關鍵。租戶沒找好，可以再找，房子壞了，可以修好，如Deal沒找好，是怎麽折騰也不行了，除非賣了。
買出租房和買自住宅不一樣，自己住的房子天天在裏麵，越完美越好。而出租房隻需考慮能否給你掙錢。打個比方：找自住房就像找老婆/老公，越完美越好，而出租房就是一頭幹活的驢，聽話，有力氣就好。
Deal, Deal, Deal!
下回會說“什麽樣的房子適合做出租房＂，“與租戶打交道的基本原則”，及“建立自己的維修團隊”。
做生意時, 有一個基本原則：能用別人的錢為你賺錢，就不要用自己的。
在購買相中的房子時，無外乎兩個辦法，用現金買，或想辦法拿到一個貸款，自己付一部分首付。用貸款買房的優點是能得到更大的資金回報率，在這一點上就不展開講了，我想大家都明白。
次貸危機前，每人能從銀行貸十個款，而且貸款很容易，交20%首付，收入都不查，看一下信用就行了，後來變成了四個, 且很麻煩，到現在這規定也沒變。當時我和太太分開單獨貸款，幾乎把名額用完了，名額減少後，因為已超標，就再沒跟銀行打過交道了。現在貸款比以前難多了，要是能貸的話，建議倆人單獨貸款，這樣可以貸八個。
現在做房地產的人似乎比前些年多了很多，從幾個壇裏的貼就可以看出來。在很熱的地段買房時，現金Offer比貸款更有競爭力，因此手上有一定量的現金儲備是很必要的。等拿到房子之後，再想辦法做Refinance。前幾年銀行不再給投資房做Refinance了，現在聽說又可以了。
還有個辦法是尋求Owner Finance, 有些房東因為年紀大了，不想幹了，要把房子賣掉，有的願意做Owner Finance。他們經營了幾十年，已無房貸，且在報稅時已把房子折舊的差不多了，若一下子拿賣房全款，會交不少稅。做Owner Finance, 對他們有稅務好處，還能吃點利息。這是個Win-Win Game。 我的出租房有五分之一左右都是這樣來的，有的還是零首付，自己的住宅也是這樣（不是零首付）。Owner Finance 可以省下幾千塊錢的Closing Cost和與銀行打交道的頭痛。
有沒有運氣得到，就得看花多少時間和精力去找了。
貸款一般有十五年和三十年兩種，可根據自己的情況選擇。若很需要現金流過日子，可選三十年，現金流會稍多些；若不指望的話，十五年吧，還貸較快。光靠現金流攢錢，速度還是挺慢的。前些年我做三十年的較多，這些年基本是十五年了。若錢多沒地兒放，三十年的貸款一般是可以提前還的。
房地產說到底也是個Money Game, 怎樣合理地利用手上的資金，以獲得更大的收益，是需要仔細考慮的。
說句題外話，有的朋友搬家後，原來的自住房舍不得賣，出租了。這裏麵有個稅務問題，若它的增值較多，五年後再賣時，就沒有稅務好處了。況且出租幾年後，狀況就不會太好了，再賣時還得整理，又在外地，也不一定能賣上好價錢。一般清況下自住房不宜出租。
5）收益的簡單計算
經常有剛涉入此行的朋友問，這房該不該買，那房該不該買，總得費口舌解釋。這裏有一個最簡單的計算方法：在標準買房，即20%首付，80%貸款，15年還清的情況下，月租金是房價的1%時，可以維護正常的運轉（自己管理），基本沒有多少現金流，有時稍有剩餘，若加上維修，空置，也就差不多了。超過1%的部分一般可以算做是現金流。各地稅率不大一樣，但大致如此。
比如： 十萬的房子，租金$1000/月時，基本持平，若能收到$1500/月的房租時，每月有$500的現金流。
房地產的收益沒法計算得太精確，尤其是房子少時，有時有突發事件，花費較多。Base 越大，收入越穩定，但也取決於運行情況。
我剛開始做時（十二年前），房地產沒有現在這麽熱，沒有2%房租的房子我是不考慮的，現在有時候1.5%也接受了。
6）喜歡什麽
我帶朋友買出租房時，有時候朋友會說，我喜歡這個房子，漂亮，磚麵等等。其實出租房就是你的一個Money Machine, 你不用管它漂亮不漂亮，唯一需要想的是：它能否給你帶來期待的收益。
所以，這裏應該這麽說： 你喜歡的應該是Deal, 而不是房子本身。能不能找到好的Deal, 是房地產投資成敗的關鍵。租戶沒找好，可以再找，房子壞了，可以修好，如Deal沒找好，是怎麽折騰也不行了，除非賣了。
買出租房和買自住宅不一樣，自己住的房子天天在裏麵，越完美越好。而出租房隻需考慮能否給你掙錢。打個比方：找自住房就像找老婆/老公，越完美越好，而出租房就是一頭幹活的驢，聽話，有力氣就好。
Deal, Deal, Deal!
下回會說“什麽樣的房子適合做出租房＂，“與租戶打交道的基本原則”，及“建立自己的維修團隊”。
"現在做房地產的人似乎比前些年多了很多，從幾個壇裏的貼就可以看出來。在很熱的地段買房時，現金Offer比貸款更有競爭力，因此手上有一定量的現金儲備是很必要的。等拿到房子之後，再想辦法做Refinance。前幾年銀行不再給投資房做Refinance了，現在聽說又可以了。"
要說明清楚的是申請房貸的先決條件: 負債 / 收入比率 (debts to incomes ratio, DTI ratio) 一般不得超過38%。如果幸運，45%也可能通過。而且投資房貸利率比自住房貸利率通常高1%。
因此，除非售價超低(所謂"Deal")，買主有能力付現，否則替投資房申請房貨很不容易。
例如: 每月付房貸(mortgage P&I, escrow) $1000=Debt, 每月收租$1500，表麵上好看，但是在申請房貸時，租金收入要扣除 30% 計算，$1500x70%=$1050=Income。(Debt 要下降至$400才通過。)如果銀行要查閱 1040，Schedule C 加上折舊，結果總是負數，投資房的租金更加不能算作收入。
投資房升值後，理論上可以申請 equity loan, 然後用 loan 去買另一幢投資房。不過，這又要回到上述的 DTI Ratio的難關。
所以多數地主(包括在下)隻擁有一個投資房。(多數是把自住房改為投資房，略過了替投資房申請房貸的一關。)至於高明如牛城地主怎樣可以陸續成功地申請房貸買下更多的投資房，很希望學習箇中奧秘。