加拿大銀行如何評估房屋貸款數額(您買房能貸多少款)?

最近我看了很多有關貸款額度的熱帖，有人說可以從銀行貸工資的5倍，有人說7倍，還有人說隻要自己首付給了房屋價格的35%，銀行不看收入就給貸剩下的65%。總的感覺就是人有多大膽地有多大產。要想知道梨子的滋味最好的辦法就是自己去嚐一嚐，於是我打電話給ROYALBANK 貸款專家詢問假如我要買房能貸多少款？在一個小時的電話時間裏被專家各種數字轟炸得暈頭漲腦，最後還是上GOOGLE大學係統學習了一番，基本上明白了這其中的奧秘。

 

以下是有關自住房的貸款知識，出租房和商業貸款還不清楚。

 

關於首付比例問題，由於不同銀行有不同政策，大致有以下幾種：

 

 

1.   A級銀行最低首付是5%-10%，針對有穩定收入的工薪族，即拿T4的；

2.  15%首付，B LENDER， 即小銀行就可以接受自雇， 現金收入的客戶了， 但利率會浮動高些；

3.  20%首付， 最常見的，也不買購房保險了， 但還是要求提供認可的收入證明；

4.  35%， 針對非居民，留學生，新移民，不用看收入，但首付來源不同銀行會有不同要求標準. 反而加國公民享受不到。

 

既然我們不是新移民，就得看收入了。我問專家我能貸多少？她說是工資的4倍，我頓時覺得自己很渺小， 立即問她為啥別人都能貸5-7倍呢？或別的銀行給我朋友5倍呢？我發現隻要用了別的東西來詢問區別，專家的話匣子就收不住了。她說貸款審批人如何決定借貸數額主要根據兩個參數：GDS和TDS。這就是償還能力。借給你你能還得起嗎？ 這是第一個考慮因素。

 

· GDS(Gross Debt Service), 即"毛借貸還款比率"。這是衡量購房者還代能力的指數，其數值為每年還貸金額(包括本金、利息和稅收)與貸款人年收入的比例. 一般房屋貸款機構要求購房者的GDS指數低於30%-35%。但這不是一個絕對的指標要求，如果購房者的首期付款額較多，如超過了住宅價值的35%，許多貸款機構就不再要求GDS指數了。ROYALBANK 專家說她的GDS是32%。

 

 

銀行除了 GDS 之外，同時還有一個TDS（TotalDebt Service）即對總債務比例的要求。 因為一個家庭可能還有其它債務，如汽車供款，信用卡供款，學生貸款等，把這個每月其它債務的支出和上述跟房子有關的支出加在一起除以年收入，這個數字不能超過40%-45%。ROYALBANK 專家說她的TDS是42%。

 

 

GDS 和 TDS 因為有這麽多不定因素，計算起來較麻煩。最簡單的方式就是你全家稅前收入的4倍多一些，這就是銀行可以貸款給你的額度。

 

· GDS(Gross Debt Service), 即"毛借貸還款比率"

它的算法是：

GDS=（房貸本金利息+地稅+取暖費+ CONDO管理費+高額貸款保險費）/稅前收入

公式內的數額可用年可也可以用月來計算，但分子分母必須一致一GDS值一定不能大於32%。

 

· TDS(Total Debt Service), 即"總借貸還款比率"

它的算法是：

TDS=（房貸本金利息+地稅+取暖費+ CONDO管理費+高額貸款保險費+其他供款）/稅前收入

與GDS以一樣，公式內的數額可用年可也可以用月來計算，但分子分母必須一致。

 

· 舉例說明:

 

張先生年收入是$60,000, 這裏用GDS=32%算，

1.   買房者的收入 $60,000

2． GDS 32%
3． 計算PIT **$60,000 *32% = $19,200
4． 地稅每年 $3,000，電費$2，000
5． 計算PI ** $19,200- $3,000 - $2,000 = $14,200
6． 利率 2.4%
7． 計算每月還款 $14,200 /12 month=$1,183
8． 貸款年限 25 years
9． 算出貸款 $260,000

即最多可貸$260,000.是4.3倍。

注:
** PIT 指principal, interest，tax
** PI 指principal, interest

 

 

 

如果利率變成了3.5%，結果將大不一樣：

1.   買房者的收入 $60,000
2． GDS 32%
3． 計算PIT **$60,000 *32% = $19,200
4． 地稅每年 $3,000，電費$2，000
5． 計算PI ** $19,200- $3,000 - $2,000 = $14,200
6． 利率 3.5%
7． 計算每月還款 $14,200 /12 month=$1,183
8． 貸款年限 25 years
9． 算出貸款 $225,000

即最多可貸$225,000.是3.75倍。

 

 

 

網上有各種計算器：算出的結果各不相同，取決於首付的多少及各種費用（地稅取暖）的高低。

 

https://www.ratesupermarket.ca/mortgages/affordability_calculator

最大貸款計算工具 http://www.51homes.ca/tools/maximum_mortage.html

上麵是說他們沒有其他貸款項目。 如果他們還有其他貸款項目，GDS和TDS就不一樣了。 如果他們還有汽車貸款，每月供款$500, 信用卡欠款每月$300, 他們就不能借到22萬5了。

用TDS=42%算，即：

 

1.   買房者的收入 $60,000
2． TDS 42%
3． 計算PIT **$60,000 *42% = $25,200
4． 地稅每年$3,000，電費$2，000

5.   汽車貸款月供款$500, 信用卡欠款每月$300
5． 計算PI ** $25,200- $3,000-$2,000 -$500*12-$300*12= $10,600
6． 利率 3.5%
7． 計算每月還款 $10,600 /12 month=$883
8． 貸款年限 25 years
9． 算出貸款$170,000

即最多可貸$170,000.是2.83倍。

 

假設張太太也有收入$30,000，那比例又變了，還是當前利率2.4.

1.   買房者的收入 $90,000
2． GDS 32%
3． 計算PIT **$90,000 *32% = $28，800
4． 地稅每年 $3,000，電費$2，000
5． 計算PI ** $28,800- $3,000 - $2,000 = $23,800
6． 利率 2.4%
7． 計算每月還款 $23,800 /12 month=$1,983
8． 貸款年限 25 years
9． 算出貸款 $445,000

即最多可貸$445,000. 是4.9倍。

我有個朋友隻有丈夫工作，妻子不工作，但是妻子的信用分很差，欠了信用卡很多錢。去銀行詢問貸款額度，回答是如果隻給丈夫貸款，可以貸工資4倍，如果加上妻子的名字就不批貸款。現在我明白了，一定是根據TDS算出每月要還太多的信用卡錢導致不夠資格。

假設我現在有一套自住房想賣，但是賣不掉。又想買第二套房當新的自住房，能否用第一套房的HOME LINE房屋抵押貸款來付第二套房子的首付呢？ 專家說這是可以的，但 HOME LINE 和第二套房的貸款加在一起不能超過工資4倍。銀行不管第一套房值多少錢，隻關心還款能力。如果首付多一點的話GDS和TDS可能從32%，42% 漲到35%，45%，僅此而已。第一套房並沒有出租出去，可能的未來租金收入不會考慮。
 

所以所謂的倍數是簡單容易的說法，銀行是用GDS和TDS來算到底能給你貸多少款。利率越高貸的越少，利率越低貸的越多。利率是會變的，工資卻不是那麽容易漲的，所以買房的時候還是要量力而行。

 

第二個考慮因素是信譽問題。你值得信任嗎？ 你能夠還得起貸款，並不表明你一定會還錢。銀行怎麽才能知道你是不是值得信任的人 呢？簡單的方法就是查一下信用記錄。

 

加拿大有兩個信用局，一個叫 Equifax,一個叫Trans Union。一般銀行會選取其中一個或兩個都用。這兩個信用局的資料基本上是一致的。他們 的信息的可靠程度很高，但錯誤也有。尤其是因為我們中國人的名字英文拚寫後的重複率較 高，加上有時名字用縮寫，或者姓和名顛倒了，信用局張冠李戴的現象也常見。

 

信用局給每個人都打分。但分數不一定是越高越好。以Equifax 為例，分數在680 分以 上都算不錯的。銀行會根據不同的貸款產品，對信用分數有要求，即分數的高低有時會決定貸款利息的高低，甚至決定貸與不貸。ROYALBANK專家告訴我，查詢一次會給信用分減2分，對於高分的人無所謂，過一段時間又會漲回去的。但是對於分數在680分左右的人則不利，沒查之前假設是683分，如果用了兩個BROKER或銀行查詢信用記錄準備貸款數額，減了4分變成679分了，這下低於680分銀行不給貸款了，如果這樣真是欲哭無淚啊。所以分數不高的同誌就別貨比三家了，萬一有人同意就從了吧。

 

在網上查到這個信用分數和首付比例的關係信息：

作為出租房，TD銀行要求首付必須不少於房屋成交價的20%。單就信用分數來說，那麽什麽情況下首付款可以是房屋成交價的20%，什麽情況下必須多於20%呢？

• 當信用分數等於高於730分時，首付款最低為房屋成交價的20%；
• 當信用分數介於680-730分之間時，首付款最低為房屋成交價的25%；
• 當信用分數低於680分時，首付款最低為房屋成交價的25%。
   

當然每個貸款人情況不盡相同，需要具體情況具體分析。上麵首付款和信用分數的簡單分類僅供參考。

 

怎樣取得並保持良好的信譽呢？有很多因素。好信用是你要經常借錢並及時還錢。不少新移民 來加以後從不申請和使用信用卡，覺得麻煩，結果借錢時銀行在信用局查不到信用記錄。對沒有信用記錄者，銀行通常都把他們歸類於信用有問題一類，很可惜。我們不用去爭辯信用公司的評分標準公不公平, 在目前沒有更加科學及被普遍能接受的其他選擇的情況下，信用公司的記錄在資本社會信貸市場就決定了你是一個值不值得信任的人。

 

 

第三個考慮因素是抵押。 你如果借錢不還怎麽辦？假如你抵押得多，銀行的本金損失的機率就少。按揭貸款，就是拿你所買的房子作抵押來向銀行借錢。從理論上說，在按揭還清之前，你的房子其實不是你的，你已經把它押給銀行了。你若不按時給銀行還利息及本金，銀行有權拍賣你的房子來抵債。

 

對於抵押，銀行最關心的是債務與價格的比率（Loan to Value 或 LTV）。

 

20 萬的房子， 你自己首付 5 萬，即 25%, LTV 就是 75%。LTV 高於 75%，就叫高額貸款（HighRatio Mortgage）。

 

對於高額貸款，銀行都要求客人買貸款保險，這個保險是保護銀行的。如果客 人還不出錢了，保險公司會償還他所欠的銀行債務。目前加拿大有兩個機構作貸款保險，一 個是 GE，另一個是 CMHC（Canadian Mortgage and HousingCorporation）。

 

顧客買了貸款保險，銀行就沒有了貸款風險，所以對房子的價值是否符合買價也不太在意。相反, 如果首付超過 25%，顧客不必買貸款保險，因而貸款風險就全由銀行來承擔了, 所以銀行通常都要求估價師去對房子進行估價。如果估價師所評估的價格低於買賣價格，銀行的貸款也會有折扣。

 

高額貸款，顧客是需要買貸款保險的。首付 5%的，保險費率是貸款總額的 3.25%；首 付到 10%，保險費率是 2.00%；首付到 15%，保險費率是1.75%; 首付到20%，保險費率是1.00%。對於有些高風險的物業或高風險的顧客，雖然首付到25%，銀行仍要求顧客買保險， 這樣的保費費率是 0.65%；首付 35%的保險費率是0.50%。但通常首付到25%就不必買保險 了。

 

聯邦政府為壓製多倫多和溫哥華兩地過於火熱的房地產市場，決定將房貸首付最低要求從房款的5%提高至10%。購買50萬元以上房屋，須多準備首付。 這是漸進式首付政策，新政於2016年2月15日正式生效，主要影響的是價值超過50萬元的房屋。購買50萬以下的房屋不會受新政策的影響。自2月15日起，購買價值50萬元以上的房屋，50萬以內的部分仍然維持最低首付5%，而超出50萬的部分的最低首付升至10%。

 

以上關於償還能力、信譽、抵押的標準中所說的"銀行"，一般是指加拿大的幾個大銀行 （Chartered banks）。但是除了幾個大的銀行之外，還有很多小銀行，金融機構或財團甚至個 人都做按揭貸款。它們的貸款條件，對客人的評估標準都不盡相同。所以不符合銀行貸款條 件而被銀行拒款的客人仍就有不少希望，不必灰心。這些金融機構、財團及個人（為方便起見，以下稱"小銀行"）對 GDS、TDS、信用分數、首付款甚至最長還款期都有不同的、寬鬆 的要求。很多小銀行隻在意物業的價值及首付多少，對其它都不關心。

 

 

大銀行近兩年陸續推出了一些新產品，對新移民、自雇人士等的收入、信用的要求也降低了，詳情可谘詢貸款顧問。貸款顧問會根據客人的不同的條件，根據各銀行不同的要求，為顧客選擇最優惠的貸款。這樣的服務是免費的。同時由於貸款顧問與各個銀行都有合 約，直接與各銀行的總部信貸部門聯係，減少了各銀行分行零售的壓力，因此所獲得的利率就比你自己去銀行看到的零售利率要低，是該銀行最低的折扣利率。所以客人找貸款顧問是一個省時、省心、省錢的辦法。