德國為什麽能長期控住房價？

縱觀全球，很少有國家可以做到保持房價長期穩定，但是德國卻“獨善其身”。從1977年至今，德國人均收入增長約3倍，但同期名義住房價格僅上漲約60%，扣除物價影響，德國近十年的房價以每年1%的速度下降。在曆次金融危機中，德國房價從未大起大落。德國的房價長期為何如此穩定？對我們有哪些借鑒意義？

1 在全球“獨善其身”的德國房地產市場

德國的房價以其長期的穩定性在全球獨樹一幟。1）從絕對住房價格來看：德國無論是名義價格還是實際價格都較低，且有較強的穩定性；2）從相對住房價格來看：德國的房價收入比和房價租金比均低於其它發達國家水平，甚至德國的房價上漲速度不及收入上漲速度，房價收入比逐步下降；3）從住房擁有率來看：德國的租賃市場是歐洲最大、最成熟規範的市場，且有較為完備的法律體係和配套措施。超半數的居民選擇租房居住，進而減少購房需求，減少價格的波動。

1.1 整體特征：房價合理，房價收入比偏低

橫向來看，在全球主要發達城市中，德國核心城市的房價和房價收入比偏低。從房價收入比看，慕尼黑、柏林不僅在歐洲處於低水平，在其他洲都處於低水平，倫敦、香港的大小大約是其三倍；從租房收益率看，德國在全球發達城市中處於中等水平；從房價租金比看，德國的回收期大概需要20多年，和美國相當，遠小於倫敦、巴黎、深圳、香港；從房貸收入比看，慕尼黑72.15，柏林51.92，約為倫敦的四分之一，巴黎的二分之一；從房價來看，德國柏林的平均房價僅為4578美元/平方米，遠低於倫敦房價（28713美元/平方米）及其他發達城市。

縱向來看，德國房價保持長期穩定性。1）1970-1981年是上升期，累計升幅約23%；2）1982-1996年是下降期，累計降幅約30%；3）1997-2007年是微幅波動期，房價基本保持穩定；4）2008-2015年是上升期，累計升幅約10%。

與德國房地產市場價格的低增長趨勢不同，全球主要發達國家的房地產市場經過了多輪周期上漲。尤其1998年以後，全球房地產市場出現明顯的集體繁榮現象。2008年次貸危機以後，全球QE和零利率，房價普漲。

德國在這幾十年的波動幅度顯著低於其他國家。1970-2015年，英國名義住房指數漲了50多倍，相對漲幅較小的美國都增長13倍多，隻有德國和日本增長3倍多。日本雖然數值和德國差不多，但是背後的機理完全不一樣，日本經曆了房地產瘋狂上漲到泡沫破裂的過程。

　　1.2 人均收入上漲，但房價收入比卻下降

從整體上看，1970-2015年，德國新建住房名義價格指數增加90%，扣除通貨膨脹的影響，其實際價格下跌11.3%，實際房價收入比下跌62%。從20世紀80年代以來，德國的房價收入比持續走低。德國的實際住房價格並沒有與實際人均GDP保持一樣的方向，打破了住房價格與人均可支配收入的正相關關係。

通過以上分析可以發現，德國住房市場的表現與全球大多數國家不同，是哪些因素決定了德國房價表現特殊？哪些因素決定了德國房價長期保持穩定？

2 德國住房供給：居住導向的住房製度設計，總量供給充足、多元化市場規範發展

從供給層麵來看，德國住房市場的主要特點是實行以居住為導向的住房製度設計，總量供給充足、多元化市場發展規範。二戰之後德國住房供給大致可分為四個階段：第一階段（1949-1960年），從短缺到改善；第二階段（1961-1981年），從改善到平衡；第三階段（1982-2005年），從平衡到寬鬆；第四階段（2006-2015年），需求和價格的回升階段。同時德國在各個階段製定了嚴格可執行的法律配套體係，使其成為歐洲最發達和最規範的租賃市場。

2.1 實行以居住為導向的住房製度設計，並以法律形式保障

德國《憲法》和《住宅建設法》都明確規定，保障居民住房是聯邦政府首要的政策目標之一。建造麵積、布局、租金適合廣大居民需要的住房，是德國政府製定房地產政策的出發點。德國政府始終把房地產業看作是屬於國家社會福利體係的一個重要組成部門，沒有過多地強調其“支柱產業”的地位。政府所重視的支柱產業是高附加值和技術密集型的汽車、電子、機械製造和化工等產業。

德國的《住房建設法》、《住房補助金法》、《住房租賃法》和《私人住房補助金法》分別為社會保障住房供給、中低收入的房租補貼、租賃市場的規範和私有住房提供了法律框架，被稱為德國住房政策的“四大支柱”。

2.2 充足穩定的住房供給

德國的住房套戶比（住房套數/家庭戶數）1978年就達到了1.21，隨後一直穩定在1以上。二戰幾乎摧毀了德國一半的住房存量，二戰結束後，德國有6200萬人口，1460萬戶家庭，卻隻有940萬套房屋可供居住，通常都是兩三戶人家居住一套住房。目前，德國人口總數約8200萬人，住房存量已超過4000萬套，平均兩人居住一套房。

主要建築高峰集中在二戰後的前30年，即1949-1978年，年均建成61萬套住房。到1978年，平均每戶家庭有1.21套住房，長期的住房緊張問題得到緩解。總量寬裕的時代到來，隨後的住房建設主要是家庭規模小型化及需求升級導致的。1978年，德國人口達8300萬的人口頂峰，其後人口持續負增長，基本保持在8000-8200萬人之間。但是在1978-2009年之間，增加了1100萬套住房。也就是說，在人口基本沒有增長的情況下，住房存量增加了35%。

整體來說，德國住房供給呈現了很明顯的階段性變化。1）1949-1954年：處於快速擴張階段；2）1955-1975年： 1973年達到頂峰，處於黃金高峰期；3）1976-1988年：處於下降階段；4）1989-1995年，由於兩德統一事件，出現了一個住房小高潮；5）1996年之後，年竣工套數不斷下降，處於萎縮階段。

2.3 規範發達的租賃市場

德國政府大力推動廉價住房建設，同時支持建設福利性公共住房建設。法律規定，因經濟收入低、孩子太多，或民族、宗教等原因找不到房子的家庭，政府有提供公共住房供其租住的職責。針對住房短缺問題，政府規定在貸款存續期間，隻能把房屋出租給特定收入的家庭，開始租金是按規定收取，後按最低租金收取，返還貸款之後，約束自動解除。不僅如此，1951-1956年，德國實際建成住宅310萬套，其中公共住房180萬套。即使到20世紀80年代，住房問題基本得到解決，政府也一直在建設高質量福利房。類似瑞士、瑞典，德國鼓勵性租賃住房與營利性租賃住房進行競爭，與其他國家公共租賃房被壓製以防和營利性租賃住房競爭形成鮮明對比。

保護承租者的租賃市場。德國擁有歐洲最大的租賃市場，其中90%的家庭在市場上自由租房，受《住房租賃法》保護；另外10%是租用社會住房或廉租房，受政策性住房法律調節。德國出台了《租房法》和《經濟犯罪法》，用來保護租客利益和遏製投資投機性需求。《租房法》規定房租漲幅不能超過合理租金的20％，否則房東就構成違法行為，房客可以向法庭起訴；如果超過50％，就構成犯罪，房東甚至要被判刑。合理租金的界定標準非常嚴格，是由當地房屋管理部門與房客協會、中介組織溝通協商，定期給出不同類型、不同地理位置房屋的合理租價水平。這是法庭判定房租是否合理的重要依據。

住房擁有率較低，租房比例較高。德國住房擁有率較低。德國首都柏林的公寓價格相比英國首都倫敦、法國首都巴黎較低，約為其的六分之一、四分之一。可能是由於柏林的經濟活力稍弱，但是即便是慕尼黑、法蘭克福的住房價格相比歐洲其他國家都不是很高。德國的住房擁有率平均一直在40%多，有一半多的家庭均通過租房解決住房問題。歐盟的住房擁有率平均約為63%，比德國高19個百分點。歐盟的一些國家住房擁有率非常高，如西班牙為85%、希臘80%、意大利75%、葡萄牙65.2%。這些住房擁有率較高的國家也是在2008年的金融危機中損失較為嚴重的幾個國家。

德國的住房擁有率遠遠低於其他國家的可能原因是：1）普通居民在租房和購房中傾向前者。2）私人的住房投資回報率比較可觀，使供給相對寬裕。3）私人在租賃住房上的稅收優惠政策進一步刺激了住房供給。4）德國的住宅金融政策、服務等製約了居民購房的積極性。整體來看，德國的租賃市場是一個供需平衡的市場，承租人付得起房租，相對購房劃算；出租人也可以獲得正常的回報。

德國對承租者的保護主要體現在以下的幾部法律和政策上：

第一，《住房租賃法》。該法律主要就租房合同的製定、履行、租金水平及漲幅進行約定，並對解約程序進行了嚴格規範。

第二，租金管製製度。當一個家庭房屋出租時，租金是可以自由協商的，但之後就要對租金進行管製。長期以來，政府規定房東若想提高租金須經過房客同意，若不同意，可以訴訟，不能強行提高租金。

第三，房租補貼政策。政府根據家庭人口、收入、房租給予居民房租補貼，確保每個家庭有足夠的租房支付能力，86%的德國人可以享受不同額度的租房補貼。

德國房價的穩定器——獨具特色的住房合作社金融製度。德國的住房合作社擁有210萬棟住房，為約500萬德國人提供居住，占出租房的9%。與之相匹配的是其房屋互助儲金信貸社。該合作社主要目的是解決社員的住房問題。該社成員需先儲蓄後貸款，當儲蓄額占貸款額的比重達到40%-50%，方能貸款。政府為合作社發放無息建房貸款，額度通常占建房費用的60%-70%，有時高達90%，期限一般為20年左右。

2.4 合理穩定的住房投資回報率

德國的住房市場具有較為穩定的投資回報率，長期穩定在4%-5%之間，對於追求長期穩定投資回報的投資者有足夠的吸引力。與其他投資工具相比，住房投資回報率具有一定的比較優勢。如德國2008年之後的1年期存款利率不斷下跌至不到1%，10年期國債收益率從2010年之前的2%-3%水平已跌至目前的0水平。

德國的住房投資回報率以房租收益為主，基本穩定在4.5%水平上，房租回報率為4%，房價增值為0.5%。德國的房租約7.5歐/平方米，80平方米需600歐/月。

2.5 嚴厲遏製投機性需求和開發商暴利行為

德國先後出台了多項嚴厲遏製住房投資投機性需求和開發商獲取暴利行為的政策。住房交易中，需支付的稅費主要包括：過戶費3%、評估費5%、資本利得稅25%，整體大約10%左右。若住房持有超過10年，不需支付資本利得稅；若未滿10年出售，需繳納的應稅資本利得為“房屋出售價格-取得房屋成本價格-可抵扣的修繕成本價格”，並嚴格按照個人所得稅累計稅率進行征稅。德國法律還嚴格規定房地產開發商的定價行為，按照《經濟犯罪法》規定，如果開發商製定的房價超過合理房價的20％，購房者就可以向法庭起訴。如果超過50％，就定性為“獲取暴利”，開發商將麵臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴厲懲罰。

2.6 支持供給的德國住房政策

二戰後，德國決定大規模進行住房建設，對住房政策的支持主要有三個階段。

第一階段，對新建住宅進行扶植，增大房屋供給。如提供30-35年的無利息住房建設貸款來促進住房建設，對私人建房進行稅費優惠。

第二階段，對居住人進行扶植，提高居民購買力。在20世紀60年代，由於租賃權利的放開，租金增長，這時政策主要對租金進行限製規範。90年代後在家庭小型化的趨勢下，開始對私人住宅進行津貼。1996-2005年，自用住房補貼高達110億歐元，是德國最多的支出補助之一。

第三階段，用現存的房屋解決住房問題。對老屋進行改造，目標群體是那些在市場上買不起房的、需要支持的群體。發展趨勢由住房政策轉變為住房市場政策。使個體成為住房市場的主體，增加租賃合同的自由度，為沒有購房能力的人提供社會福利性住宅。

　　3 德國住房需求：總量放緩、區域分化

從住房需求角度來看，住房主要是解決居民的居住問題，人口因素是決定住房需求的核心因素，人口規模與增長、家庭結構演變、居住環境變化、城鎮化進程及城市體係、經濟增長及居民購買力等都是影響住房需求的重要變量。

3.1 人口增長和移民速度放緩

城市建築增長的原動力來自城市內部或者城市周圍人口數量的增加。根據生命消費周期理論，自住購房的選擇主要來自兩個年齡段，一個是25-30歲為結婚而產生的買房需求，另一個是40-50歲為改善居住環境而產生的買房需求。首次置業平均從26歲開始，30歲到達高峰；33-46歲，隨著孩子的長大開始第二次置業的高峰；50歲左右，家庭開始在度假區進行第三次置業的高峰。

德國人口自然增長趨勢微幅向下。德國源於二戰的嬰兒潮的頂峰出現在1968年，該年的總生育率達到5.6，然後快速下滑到1973年的1.4，並長期保持在這一水平上。由於人口出生率下降過快，在1972年的時候已低於死亡率，盡管德國推出鼓勵生育政策，近年來德國死亡人數還是高於新生兒。人口自然增長率始終在0以下，老齡化程度日益加深。

移民速度放緩，依靠移民來解決國內人口自然增長缺口也無法實現。歐洲一些發達國家均是移民的首選目標，德國1988-2000年人口增長的主要推動力就在於移民以及移民人口的高出生率，特別是1988-1996年因為兩德統一放鬆移民限製，期間累計移民192萬，後移民遷入人口不斷下降、遷出人數卻緩慢上升。移民人口主要分布在德國的大型城市，移民人口占比普遍在20%以上，如法蘭克福25%、慕尼黑23%、奧芬巴赫31%。

從總體來看，德國受人口自然增長率的持續負增長和移民放緩的影響，人口規模擴張受到了很大限製，人口長期穩定保持在8000萬左右。

3.2 人口結構老齡化，家庭小型化

從結構上看，德國老齡化進程正在加劇。由於德國極低的生育率及低死亡率，老齡化程度居歐盟首位。1960年時德國的老齡化水平（65歲及以上人口占比）為11.53%，2000年為16.31%，40年時間上升近五個百分點；2010年時這一比率為20.38%，10年時間上升四個百分點，老齡化速度明顯提高。

老齡化使得德國的地域傾向性住房需求較少地受到就業影響，更多地受到關係和偏好的影響。1）適合老齡人口居住的住房需求大大提升；2）單身家庭的數目急劇增加；3）60歲以上人口的增加對住房形態需求也產生了影響。

家庭小型化趨勢顯著，家庭數擴張速度明顯。從1960年到2010年，50年時間，德國的人口數目增加11.76%、家庭數量增加107.09%，平均家庭人口數由3.76減少到2.03，戶均減少1.73人。家庭規模小型化的主要原因是：1）二戰後嬰兒潮的下一代受教育年限、結婚年齡延長的影響，年輕單身家庭數目增加較快；2）離異家庭增加，導致一個家庭變為兩個家庭；3）平均壽命延長，死亡率下降，老齡人口增長。

家庭小型化影響到人們的購房和租房選擇。1）盡管家庭數量增加，但並未形成有效的住房需求。因為沒有生活負擔、不用考慮子女教育問題，單身家庭中72.3%的人會選擇租房。2）大多數人30歲之後才考慮買房，老齡人口的住房擁有率最高。30歲以下的家庭住房擁有率不到10%。3）德國居民收入差距較大，中低收入家庭需申請住房補貼，住房擁有率較低。

　　3.3 人口隨就業流動，城市分散均衡

人口隨著就業走，房價隨著人口走。德國人口流動呈現兩個趨勢。

第一，東部向西部流動。德國人口發展區域化明顯，西部城市人口增長，東部城市人口萎縮；大城市人口低速增長，中小城市人口萎縮；服務業城市人口增長，老工業城市人口萎縮。受全球化影響，一些傳統的工廠轉移到成本更低的國家，使得傳統的老工業城市如魯爾區麵臨去工業化的過程，人口流出壓力較大；一些移民群體也習慣性地向大城市集中。

第二，小城鎮向大城鎮流動。德國城鎮化已到很高的水平了，但是不同於美國中產階級和上層階級人口向郊區流動的特點，德國人口流動更多的表現是由中小城鎮向大城市流動、由城郊區向中心城區流動。這主要是與大城市更好的就業、工資收入相關。2000以後，德國總人口基本保持不變，但是德國大城市人口占比快速提高，由2000年的占比7.6%，增加到目前的9.4%，累計增長24%。

人口流動的主要原因是大城市經濟結構更穩健，就業機會更多，能夠吸引人口流入。雖然德國城市發展相對較為均衡，但是經濟危機使得中小城市的企業麵臨更多問題，抵抗風險的能力較差；在就業壓力麵前，年輕人也傾向於去大城市；投資移民也拉動了大城市的吸引力。

德國的城鎮化已經基本結束，而且它在工業化和城鎮化的基礎上完成全國人口城市的布局。其城市體係是多核心且均衡的發展，具有分散化、特色化、均衡化的特點。據2006年德國官方數據顯示，德國有11個城市群，人口占比71.98%，GDP占比73.14%。德國城市可以均衡化發展很大程度來自不同差異化的特殊產業發展的緣故，如圖特林根地區的醫學技術研發區、科隆的展覽區、法蘭克福的金融服務區等。柏林和漢堡的人口分別隻有340萬和180萬。2004年，德國有82個10萬人口以上的行政區，70％的人口分布在2000—10000人的小型城鎮裏。合理的城市布局，使大多數德國居民分散在眾多中小城市裏，不會出現大城市甚至超大型城市的集聚效應，有利於大城市房價漲幅長期保持在合理區間。

以貿易服務業、製造業為主的經濟結構的就業大多數集中於城區或近城區，這樣將導致人口更加居住城鎮化、就業城鎮化。由於德國城鎮體係相對分散，即使其工業水平、經濟實力、人口密度強於法國，房價仍比其便宜。居民對住房的需求也不會出現巨大的區域差異，不同區域房價差異並不大。

3.4 貨幣政策首要目標是控通脹，物價長期平穩

經濟增長是推動社會需求升級的核心因素，也是城市建設和居民住房規模擴張的核心動力。1983年之前德國實際房價與實際人均GDP基本保持同步變動，其後實際人均GDP穩步向上，但實際住房價格卻持續向下。一方麵，住房價格不僅受收入決定，還和人口規模、人口流動、人口結構、城鎮化相關；另一方麵，住房不僅僅是一個純粹的市場問題，還是一個社會問題，政府有責任和義務去提供住房保障，特別是德國這樣的“社會市場經濟”體製。

德國經濟的平穩發展為住房市場的平穩發展提供了一個堅實的環境。德國經濟比較穩定，60年來從未出現連續兩年負增長，除了2008年全球金融危機的-5%，之前衰退從未超過-1%。20世紀70年代隨著德國經濟的成熟，人口發展、住房投資、基礎設施建設都進入一個平穩期。居民消費結構也趨於穩定，住房及相關支出一直是德國家庭的最大消費項目。

德國聯邦銀行的首要目標是保持物價穩定，其次才是經濟增長。所以，德國長期實行穩健的貨幣政策，通貨膨脹水平長期維持在較低水平，CPI基本控製在2%以內。在穩健的貨幣政策背景下，德國房價基本與這些宏觀經濟指標保持一致，隻是在2008年金融危機後。其他指標大幅向下波動然後掉頭向上，房價指數呈直線上漲，這主要是由於很多國家房地產泡沫的破裂使得德國房地產對國際投資者更具有吸引力。

從貨幣存量來看，德國的M2/GDP比英法等國高，但並不代表德國的物價水平就高於其他國家，這主要是受其融資結構的影響。德國是典型的間接融資型金融體係，靠間接的銀行融資而非資本市場直接融資。銀行貸款較高導致貨幣總量相對較多，M2/GDP也就相應地較高。

3.5 實行長期穩定的房貸政策

德國實行“先存後貸”合同儲蓄模式和房貸固定利率機製，為穩定購房者預期和房價水平提供製度保障。德國對住房儲蓄業務實行嚴格的分業管理，購房者不會受到國家宏觀調控政策特別是貨幣政策變動的影響，也不受通貨膨脹等利率變動的影響。第一，德國居民要得到住房儲蓄銀行的購房貸款，必須在該銀行存足相應款項，一般是存款額達到儲蓄合同金額的50％以後，住房儲蓄銀行才把合同金額付給儲戶。第二，存貸利率固定不變。存貸款利率分別是3％和5％，抵押貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期固定的房貸利率，對房貸市場起到了重要的穩定器作用。

4 啟示

1）德國房價合理，房價收入比偏低，保持了長期穩定的房價，在全球“獨善其身”。1970-2015年，德國新建住房名義價格指數增加90%，扣除通貨膨脹的影響，其實際價格下跌11.3%，實際房價收入比下跌62%。十次危機九次地產，1991年日本房地產泡沫和2008年國次貸危機，全球各國普遍受誘惑刺激房地產泡沫，而房地產泡沫崩潰又帶來沉重代價，而德國一直沒有出現過嚴重的房地產泡沫和危機。

2）德國長期實行以居住導向的住房製度設計，並以法律形式保障。德國政府始終把房地產業看作是屬於國家社會福利體係的一個重要組成部門，沒有過多地強調其“支柱產業”的地位。政府重視發展高附加值和技術密集型的汽車、電子、機械製造和化工等產業，成就“德國製造”。德國的《住房建設法》、《住房補助金法》、《住房租賃法》和《私人住房補助金法》分別為社會保障住房供給、中低收入的房租補貼、租賃市場的規範和私有住房提供了法律框架，被稱為德國住房政策的“四大支柱”。

3）充足穩定的住房供給，規範發達的租賃市場，住房擁有率低、租房比例高。經過戰後重建，到1978年，平均每戶家庭有1.21套住房，長期的住房緊張問題得到緩解。德國政府大力推動廉價住房建設，同時支持建設福利性公共住房建設，政府根據家庭人口、收入、房租給予居民房租補貼，確保每個家庭有足夠的租房支付能力，86%的德國人可以享受不同額度的租房補貼。保護承租者的租賃市場，《租房法》規定房租漲幅不能超過合理租金的20％，否則房東就構成違法行為，房客可以向法庭起訴；如果超過50％，就構成犯罪。住房擁有率較低，租房比例較高，德國的住房擁有率平均一直在40%多，有一半多的家庭均通過租房解決住房問題。

4）合理穩定的住房投資回報率，嚴厲遏製投機性需求和開發商暴利行為。德國住房市場具有較為穩定的投資回報率，長期穩定在4%-5%之間。德國先後出台了多項嚴厲遏製住房投資投機性需求和開發商獲取暴利行為的政策。在住房交易中，若未滿10年出售，需繳納25%的資本利得稅。如果開發商製定的房價超過合理房價的20％，購房者就可以向法庭起訴。如果超過50％，就定性為“獲取暴利”，開發商將麵臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴厲懲罰。

5）德國的城市體係是多核心且均衡發展。據2006年德國官方數據顯示，德國有11個城市群，人口占比71.98%，GDP占比73.14%。德國城市可以均衡化發展很大程度來自不同差異化的特殊產業集群，如圖特林根地區的醫學技術研發區、科隆的展覽區、法蘭克福的金融服務區等。合理的城市布局，使大多數德國居民分散在眾多中小城市裏。

6）貨幣政策首要目標是控通脹，物價長期平穩。德國聯邦銀行長期實行穩健的貨幣政策，通貨膨脹水平長期維持在較低水平，CPI基本控製在2%以內。德國央行的這一傳統也在歐央行中得以傳承。

7）實行長期穩定的房貸政策。德國實行“先存後貸”合同儲蓄模式和房貸固定利率機製，為穩定購房者預期和房價水平提供製度保障。德國對住房儲蓄業務實行嚴格的分業管理，購房者不會受到國家宏觀調控政策特別是貨幣政策變動的影響，也不受通貨膨脹等利率變動的影響。第一，德國居民要得到住房儲蓄銀行的購房貸款，必須在該銀行存足相應款項，一般是存款額達到儲蓄合同金額的50％以後，住房儲蓄銀行才把合同金額付給儲戶。第二，存貸利率固定不變。存貸款利率分別是3％和5％，抵押貸款固定利率期限平均為11年半。

來源：華爾街見聞

海納百川