關於當前樓市和股市 這是你需要知道的

 

 

1、中國樓市已經出現嚴重供求失衡，這是毋庸置疑的。根據國家發改委“城市和小城鎮改革發展中心”2014年的調查，各地規劃的各種新城、新區建成後，可以容納34億人。注意，這足以容納34億人的房子，是未來幾年的增量，而且沒有包含大量的小產權房、集資房。這是目前的市場狀況。

2、總理在3月15日的新聞發布會上，向房地產行業傳遞了溫暖的信號，甚至表示歡迎外國人到中國置業。因此，2015年從政策麵看，不會有利空，隻會有利好。

3、救市政策的最終結果，會讓一線城市和部分強二線城市的樓市迅速回暖，並出現價格上漲。比如深圳，已經如此。

4、絕大多數三四五線城市，由於供應量巨大，存量足夠用，人口增長緩慢甚至出現流失，因此樓市很難回暖。長遠看也是如此。

5、中國已經從“印鈔票保增長”的時代，切換到“印股票穩增長”的時代。前者是通過貨幣超發，帶來資產泡沫，推動房價上漲，從而產生“購房賺錢”、“不購房恐懼”效應，推動城鎮化發展，從而實現GDP高速增長。但發展到今天，貨幣嚴重超發，企業負債率畸高，絕大多數城市住房過剩。所以，這個時代必須結束。

6、“印股票穩增長”是說，國家通過IPO注冊製改革，降低企業上市門檻，通過直接融資來給企業“加杠杆”，從而引導社會資金流向實業，激發大眾創業、萬眾創新的熱潮。在這個時代，樓市資金必然流向股權市場。所以，樓市的好日子結束了。

7、如果說中國人的投資方式進入了“賣房炒股”時代，那麽這個“房”指的是低效無用的“房”，而不是所有的“房”。這個“股”指的是股權投資，是一級市場的股票（創業者的股權）和一級半市場的股票（合夥人獲得的股權激勵、PE/VC拿到的股權），而不是二級市場的股票（新股發行價購買的股票），更不是三級市場的股票（正常交易中買到的股票）。

8、未來買“三級市場”的股票，風險是非常大的。一級市場的股票，也就是創業者的股權，是“印刷出來”的，基本上零成本（更多是技術、管理和經驗），所以他們是這個時代的王者；合夥人獲得的一級半市場的股票，是超低成本的。毛大慶拋棄萬科，是他不願意隻獲得一級半市場的股票，他要去一級市場上“印股票”。

9、其實“三級市場的股票”，又可以分為兩級。沒有被莊家“價值發掘”的，流通中的股票，才是真正的“三級市場的股票”。被莊家炒高的股票，其實已經是“四級市場的股票”了，普通股民往往買的就是這種股票。所以，他們是真正的跟風者、弱者，也注定是中國這輪新的資產配置革命的犧牲品。

10、從過去30多年中國房價變遷的曆史，你能發現這個基本的事實：房價沒有真正漲多少，是貨幣超發在推著它走。如果將房價換算成當時的豬肉、大米的價格，除了一線城市房子獲得溢價外，其他城市的房價在比值沒有發生多大變化。

11、常有朋友問，中國房價到底能漲多高。那要取決於國家發行多少貨幣。未來“有用的房子”，其價格也許跑不贏美元，但一定不會輸給人民幣。

12、從2014年開始，絕大多數城市“有用的房子”（可以出租，可以自住，也可以出售的房子）已經變成一種“慢資產”。它可能兩三年都不漲，但如果從超長時段觀察，比如20年，它仍然可以抵抗通脹。

13、在當今中國，有人口增量的、行政級別高的城市，比如首都、直轄市、計劃單列市、省會城市，其中心區的普通住宅，仍然是非常好的長期投資工具。

14、未來10到20年，中國投資的主戰場是股權市場、股票市場，這是毋庸置疑的。但股權和股票，從某種意義上是說是虛擬資產，或者叫信用資產。沒有信用，一切增值保值無從談起，這信用不僅是企業信用，還有國家信用。有了信用，就能保值增長嗎？還不行，還需要有技術、有管理、有市場。

15、人民幣計價資產都已經出現了泡沫，其中最嚴重的是創業板的股票，人口流失城市郊區、新區的房產，位置不佳的城市綜合體，還有中國現當代書畫作品等。這些資產，你要千萬小心。他們已經進入博傻期，也就是說，持有人需要找個更傻的人，賣出去。

16、人民幣匯率已經高估，這是不爭的事實。預計2015年需要貶值3%到5%。中國目前廣義貨幣M2增速比GDP快5%左右，這種背離如果持續，人民幣早晚有一天會大幅貶值。能避免的辦法，隻有通過改革，實現經濟轉型升級，同時控製M2增速。你在資產配置時，需要考慮這個問題。

17、如果你有條件，可以配置美元、歐元資產，前者將繼續升值，後者算是抄底。

18、中國股市高溢價時代，最多維持到今年年底。隨著IPO注冊製的全麵實施，股票供應量加大，平均市盈率將不斷降低。大部分中國股民，會在今年前半段賺點小錢，在今年年底前後，或者明年上半年血本無歸。他們是這個時代的鋪路石，這是無法避免的傷痛。

19、如果你人到中年，創業沒有機會了，炒股票也沒有內幕消息，對於投資又不太熟悉，到國外配置資產也沒有條件。那麽，你抗禦通脹的工具，還應該是大城市中心城區的普通住宅，中小戶型的。別被“賣房炒股”的說法忽悠了，選擇自己最安全的方式活著，比趕時髦被騙要好很多。（via 鳳凰網)

[萬得福]

買點金銀是正道。跑到大城市買‘大城市中心城區的普通住宅’來幹啥呀？能吃呀還是能喝呀？