日月樓主人
上下幾千年，縱橫數萬裏；讀萬卷書，行萬裏路；是貓兒就叫春，是先生就說話！
在美國當地主自然要跟房客打交道，也早晚會遇到不良房客而必須將其趕走的事，所謂常在河邊走，哪能不濕鞋！而Evict（驅趕）房客對房東（地主）來講，無一例外地要耗時、破財，增添煩惱，處理不當還可能被房客倒打一扒吃上官司，賠了夫人又折兵。
當地主的一般都是多一事不如少一事，隻要每月有租金進來，誰也不願意走到eviction房客的地步，新地主更是心慈手軟，一來沒有經驗，二來總希望房客也能“良心發現”，體諒當地主的不易，但該來的總要來，拖延到最後除了耗費時間，增添煩惱外，無一例外的是荷包大失血。驅趕房客的原因很多，不按時交房租可能是最常見的理由，其它還有損壞房子、不交水電費等等。我有個朋友張三Sam以前在紐約有個出租房，房客每月按時交租，租房三、四年從未拖欠，某一天他突然收到紐約法院文件，把他列為被告，原來他的這個“好房客”在出租房中販賣毒品，不僅零售而且搞批發，儼然一個毒品交易據點，被警方搗毀後，不僅房客被抓，連他這個房東也列為被告，說他“合謀販毒”。張三嚇得半死，趕緊請律師為自己辯護，折騰了好幾年，律師費花了好幾萬，最後總算是洗刷了罪名。在打官司的同時，還得啟動Eviction程序把毒販房客趕出去，盡管毒販被抓，趕他出去沒費什麽事，但房子也被糟蹋的不成樣子，滿屋子都是強烈的大麻味，請了專業的公司來清理，又花了好幾千大洋。經此一役Sam是元氣大傷，官司一了，立馬把紐約的房子低價出售，從此金盆洗手，再也不玩投資房了。
當然像張三這樣極端的遭遇在地主中算是少見的例外，多數情況是房客拖欠房租，又找種種借口請求寬限。本來是房租一月一交，給5天的寬限期，過期罰款，再過期則房東有權開啟eviction. 有些房客不一次付清，先付500，過5天再付幾百，再過10天才付清餘額。常常如此，讓你不勝其煩。趕他走吧，他每月確實付了租金，而且能不能找到更好的房客也難說。另一朋友Jeff碰到的更奇葩的女房客是當她得知Jeff 上庭file eviction後，過了2個星期，出庭前2天給Jeff寄了張支票，Jeff依法隻得再去法庭請求撤銷eviction. 過了2天銀行卻通知Jeff說那張支票跳票，賬上沒錢，Jeff 氣得差點沒吐血，沒辦法隻得又請假出庭再次申請eviction. 真應了一句古話，道高一尺，魔高一丈！
美國是法製國家，做什麽事都要講法律，走程序，要把房客趕出去同樣如此。先要到投資房所在鎮（town）的法院填寫趕人eviction的表格，說明理由，交費（20到40美刀不等），然後回家等通知。一般2-3周後，法庭會寄給你一份通知，告訴你幾日、幾時在何地開庭。有些人認為民主黨主政的“藍州”偏向於保護房客，而共和黨的“紅州”則偏向於房東，話是這麽說，但這個程序在哪個州都一樣，不管紅藍。在這個等待時間，法庭會把你的Eviction通知書寄給房客，如果房客開庭前給你付清了房租，Eviction就失效，而且房東還要通知法院取消eviction. 如果開庭前房客還是不付房租，那就法庭上見了。每個大一點的鎮子都有一個法院(court house), 基本上都有專門的處理投資房糾紛的“房東與房客庭”，而且每到開庭時，這個庭總是最熱鬧的，就像趕集似的，不說人山人海吧，至少也是人聲鼎沸。房東、房客都要到庭，有些還請有律師，那個熱鬧勁就甭提了。你要了解美國基層社會的法治及其糾紛的調解和處理，到法院出庭會給你最鮮活的體驗。
中國是共產黨最大，領導最大，美國是法律最大，法庭上是法官最大，法官一到，全體起立，鴉雀無聲。法官會先宣布一些基本的法律法條，然後按先後順序叫號問案。叫到號的房東房客趨前聽候指示。如果房客沒有到庭，也沒有請律師代理，則法官直接宣布房東得勝，可以開始趕人程序，如果房東沒有到庭，則法官也會立馬裁決eviction無效。如果兩造都到場，法官往往會建議雙方先到場下協商，看看能不能私下解決，不用法官判決。若幹年前Jeff的第一次eviction經曆就是出庭前對方就表示願意在半個月內付清積欠的房租並到時一定搬出去。雙方達成協議後，再回到法庭向法官報告，並在文件上簽字畫押，算是具有某種法律效力的agreement. (11/1/2017)
