mREIT 風險談 -- Extension Risk 篇

Prepayment 會給mREIT的運營帶來風險， 或是減少盈利，或是可能導致資產縮水而造成leverage的危險。那麽如果一點也沒有prepayment是不是就是最好的結局呢？想來如此。不過，在今天這一篇裏，我們來談談一種叫做Extension Risk的風險。

Prepayment的發生，主要原因之一就是利率下降了，大家都要做refinance等等。 Extension risk 也是和利率有關。如果利率穩步上升，自然不會有人去做refinance了。抵押貸款也就不會被提前付清。這樣，相對prepayment來說，還款周期是被“extended”了 （盡管還在原來的還款計劃內。）。

但是，這樣一種“不提前還款”也使得mREIT們在利率上揚的環境下，沒法去借出基於更高利率的借款或購入基於更高利率的以抵押貸款為抵押的債券了。這樣的話，mREIT的實際收益就會在此時的比較高的利率環境裏被打折了。這就是所謂的Extension Risk。這正好和prepayment的風險情況相反。極端情況下，mREIT可能會被迫賣出一些資產來換取流動性來購入高利率借貸。這樣就有可能看到短期的資產損失。

說到這裏，不由得想起一句話來：“是進亦憂、退亦憂，然則何時而樂耶？” 不過Extension risk 畢竟隻是讓mREIT少收點錢，或許在今天的利率環境下，還不至於是一個要命的事情。那就先樂著吧。