投資房買房案例1

李先生是我以前客戶推薦的新客戶, 科技公司的網絡工程師, 在紅木城上班, 初次和李先生麵談的時候, 他說想買一個自己住的房子,準備用 貸款購買,因為是一個人,所以不想買太大的, 如果是Single Family 他準備把部分房間租出去較少貸款的負擔. 另外,他不希望距離他公司太遠. 房價在45萬以下.根據李先生的描述,我幫他做了一個買房的計劃,根據他的工資收入, 存款數額, 推算出他可以負擔得房屋價格的範圍發現如果買到45萬的房子,不管從首付還是月供,對李先生的壓力都很大,而且很可能會影響他的生活質量. 李先生說他非常想現在買個房子, 因為現在房價低, 美國政府又印了很多錢, 錢印出來現在都流到海外去了, 等這些錢回到美國的時候, 會有通脹並帶動房子的價格上漲. 他想在現在的好機會買房等著升值. 了解了李先生的意思, 我建議他 可以先買一個投資房,這樣不會錯失房價上漲的機會, 以後如果想住的話也可以當作是自住房使用. 李先生很高興得接受了這個提議. 既然不是自己住, 我們把房屋搜索的範圍也擴大了,北邊從紅木城, 南邊到聖荷西, 東邊到菲蒙這麽大的範圍裏先生都能接受. 說到投資房, 主要是要把投資回報算好, 不管是每月的出租回報還是今後的升值回報, 盡量越大越好. 不過涉及到自住,計算回報率很可能會放到第二位,居住舒適是自住房買家首先需要考慮的. 李先生的這個案例涉及到了自住和投資兩者結合的目的. 所以兩者都要兼顧.在和李先生的交談過程中,我了解到李先生有個姐姐住在North Valley, 他經常去姐姐家. North Valley覆蓋三個郵政編碼, 95131, 95132, 95133,這裏有很多華人超市, 飯館, 交通方便, 學校品質在逐步提升, 有很大的升值潛力. 我建議他買在這裏, 距離他姐姐家比較近, 串門方便,另外,他的房子她姐姐也可以經常幫他照看一下. 李先生說這個建議好. 我們找房子的時間並不長, 一個多星期就發現了一個short sale, townhouse 風格的condo, 23萬, 兩房, 兩個半浴室. 樓上的兩個房間每個房間都有各自的浴室,彼此分開,相互不影響. 下邊是客廳,廚房, 上下兩層, 一個車庫, 一個小院子, 自動噴水係統都鋪設好了. 整個社區裏邊戶數不多,還有一個遊泳池. 李先生看到我給他發的房子很興奮, 迫不及待的給我打電話, 不巧的是當時我正在開會, 沒有接到李先生的電話,結果李先生直接給對方的經紀人打電話, 說要買房子, 搞得對方的經紀人一時不知所措. 後來這個經紀人告訴李先生他的房屋購買需要通過經紀人來進行. 李先生跟我說他非常喜歡這個房子, 讓我一定要幫他拿到這個房子. 接下來我對這個房子摸了一下底, 得知現在賣方手裏有三個offers, 其中有一個全現金的offer, 賣家是一個五十左右的老人家. Short sale 有自己的特點, 不管是寫offer 還是後期的交接手續都有獨特的地方, 我做過很多的short sale, 有豐富的經驗, 對這個案子, 我並不陌生, 這個房子李先生要勢在必得, 所以我根據我們所處的位置給李先生製定了一個offer策略, 包括價格等方麵各個方麵都注意到, 另外對李先生進行包裝, 價格上根據供求關係我們多加了1萬. 除此之外,和對方經紀人的互動也很重要, 我把offer交上去之後,又給對方的經紀人打了20多分鍾的電話, 詳細探討了雙方的情況.一天之後, 對方回複“ Bill, 你的offer 被接受了!” 真是個好消息! 馬上通知李先生,他很高興, 不過我還是提醒他, seller接受後還是需要lender,也就是銀行批準,這個時間大致是一個月到三個月. 李先生說沒關係,我們等著. 沒有到三個月,一個月多一點的時間,房子就批準下來了,價格還是24萬. 當然， short sale批準的時間受到很多因素的影響，其中有很多步驟，涉及到了多個角色， 比如賣家，銀行，估價師等， 最主要如果能夠透析短售屋的運作方式，就能更好的掌握購買的進程， 發現卡殼的問題所在，也就能很快地解決問題，讓短售購買流程順利進行下去。我們的專業交接團隊幫李先生按時完成了交接手續，我們貸款團隊幫助李先生申請的30年固定貸款， 之後我們給李先生裝修建議， 他把房子裏的地毯換成了地板，牆重新刷了，以前的牆是粉色，藍色的，現在刷成了白色， 白色是個比較安全的顏色， 因為以後要出租，不知道租客喜歡什麽樣的顏色，最後李先生說自己來出租和管理，我們協助李先生尋找房客，給他出租的建議，　我們圓滿的完成了幫助李先生買房的工作。李先生的房子買價　240,000首付 20%, 就是 48,000裝修費用　6,000一次性投入：　48,000+6,000=54,000每月費用：貸款額　192,00030% 固定貸款　　4.5% 月付　972地產稅每月　250物業管理費　250保險每月　　25每月費用總計：　972+250+250+25= 1,497每月租金收入：　 1,750每月利潤：　1750-1497= 253回報率：　 253 x 12 / 54,000=5.6%李先生的租金收入投資回報率是5.6%， 因為他的購房是兼顧自住和投資的雙重職能，所以投資回報率不是最高的。隨著今後房價的上漲，李先生還會有額外的房屋升值回報。 在灣區，有很多地方的投資回報率可以達到8%-12%. 如果您對投資房感興趣，可以參加我們的投資房講座，我們會講解投資回報方式，回報率的計算，可投資的地區等。  報名請上網 www.BillQin.com