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2017新春伊始，就有好幾個朋友和客戶都問我谘詢短售房（short sale ）或銀行房（foreclosure）的情況，有客戶千叮嚀萬囑咐就想要買這類房子，我跟他講的很清楚這類房子的優缺點，從網上的照片來分析我們可能會遇到的各種情況，但是等到真到了現場去看房的時候，客戶不斷的搖頭哎呀這裏不行，那裏不好，可是這些明明是應該預期到的狀況，Agent Remark寫的很詳細。也有客戶看到Short Sale的房子很喜歡，立馬就下單，雖然之前給客戶把審批程序講的很清楚，但是之後客戶仍然難掩忐忑不安的等待情緒，所以這一期就專門介紹一些關於購買不良資產（Distressed Property）房屋的一些基本常識。
所謂Distressed Property, 通常是指那些價格遠低於市場價的房屋。比如說： 法拍屋（Auction），銀行屋（REO）和短售屋（Short Sale）之類的。
Short Sale的英文原文：“the lender allows a property to be sold for less than the amount owed on a mortgage and takes a loss”。 意思是說，貸款銀行同意承擔經濟損失，允許屋主把房子以低於所欠貸款的價錢出售。
為什麽會出現這樣的情況呢？
舉個最簡單的說明，次貸危機之前全美各地房價都上漲到最高，那個時候市場上幾乎見不到短售屋。後來次貸危機爆發，房價急劇下跌，這種情況下，很多人在高峰期貸款買的房子，就算是拚命還貸，投進房屋的錢也逃脫不了賠本的命運，很多房屋都成了負資產，這個時候如果屋主經濟情況又發生了變化，就難以負擔所欠貸款。
當屋主在高價時貸款買進，可是因為各種原因，無力再繼續償付所欠貸款的時候，既不願意向貸款銀行申請降息或修改貸款方式以降低每月還貸數目，又不希望放棄產權被銀行收回法拍，導致信用記錄被破壞，那麽唯一的出路，就是通過正式途徑，以低於貸款的價格賣掉房子。這時屋主需要向銀行提出申請，希望貸款銀行同意短售並承擔差價的經濟損失，如果貸款銀行批準了，屋主就不用支付任何費用，而且信譽也不會毀的那麽慘。
Short Sale通常都是由經紀人出麵與貸款公司（銀行）來商議。如果銀行同意，屋主就可以把房屋以低於房屋實際欠款額上市，在收到offer，選擇並簽了合同，這是第一步。
然後，屋主需要向銀行遞交簽約合同以外的一些其他所需文件來證明自己經濟情況發生了變化，確實無力支付貸款。比方說，失業，工資下降，離婚，工作調動，家裏主要掙錢的人得了重病或者過世了等等，銀行方麵需要看到足夠的理由和證據，甚至還可能會要求買家與賣家雙方公證證明沒有利益關係等，以確保交易進行的公平。有的屋主借了兩個貸款，主貸款金額是房價的80%，次貸款金額是房價的5-20%不等，這種情況下，則需要兩個貸款銀行之間進行協商。
Short Sale的房子是As-Is，意思是說，你看到的是什麽樣就是什麽樣，房子的狀況不能成為講價的條款。大多數的短售屋的房子內部狀況都不太好，比方說，有的地下室漏滿水，暖氣爐，熱水器被毀壞，牆上有破洞，玻璃窗戶破損等，這樣的房子標價雖然很低，但是需要後期維修，投入的錢也不少。 有的短售屋的房子內部狀況就很好，跟普通二手房看不到任何差別，幹幹淨淨，鮮有破損，這樣的房子雖然也是Short Sale但是它的標價就比那些條件差的要高的多。
任何房子都是可以做房屋檢查的，短售屋也同樣。但是，這隻是讓買家對自己買的房子有個了解而已，賣家是概不負責的。有的房子已經被停水停電，這樣能做的檢查就非常有限，即便是以後發現有問題，也隻能自己承受，因為這類房子就是這樣的。
從買方的角度來說，購買Short Sale的好處是買到低於市場價的房子，能省很多錢。最大的潛在不利因素則是因為需要銀行批準，所以這個過程可能會拖的比較長。 有的快的Short Sale可以3個月就完成過戶，也有的Short Sale可能會拖半年以上或更長而最終銀行不批準，還是買不成房子，各種可能性都是有的。所以如果買家決定要買短售房，那麽offer之後需要有耐心，隻要允許有等待的時間，相比得到好房價還是很值得的。
（原創不易，轉載請注明出處。謝謝收看）
也謝謝你的閱讀，大家都是在學習 ：）
不謝。能對你有收獲我就很開心 ：）