Small_Peach的視角
Small_Peach的視角。一家之言，貽笑大方。
早在一年多前，我在回國隨筆7裏麵寫了一些關於國內房市的情況，寫了深圳的高檔樓盤，也準確起預報了國內會開征房產稅。現在，過了一年了，國內的房市發生了很多變化，所以，再來寫點看法，作點預測。供大家看看解悶，歡迎批評，不歡迎扔磚頭，哈哈。
過去十年國內房地產市場的發展可以用驚世駭俗來形容，記得十年前，一位同事以每平米9千元的價格在江邊買了一套房子(當然，首付是父母資助的)，我們都覺得她瘋了。9千元啊，那可是當時一般白領3個月的工資，那時房市還不好，國家還搞什麽買房退稅之類的政策，大家一致認為那個同事腦子出了問題。今天呢，同樣地段的房子已經賣到6萬到10萬以上一平米了，心裏真的佩服人家有遠見。可白領的工資呢，平均還是在幾千元，也就是說，那個地段一平米的房子夠白領1,2的工資了。
大家到網上很容易就能查到，這些年地方ZF土地光出讓金就拿了多少錢，別說契稅和各種尋租帶來的好處了。下麵是中國青年報的報道：2010年，中國地方土地出讓金總額達2.7萬億元，同比增幅達70.4% - 國土資源部負責人7日在全國國土資源工作會議上披露的數據，揭示出2010年國內土地市場的一場“盛宴。“價量齊漲”是去年地市“成績單”如此“靚麗”的主要原因。增加土地供應是去年樓市調控的重要舉措。數據顯示，去年1～11月，全國120個城市累計供應、成交住宅用地分別為39591萬平方米、30216萬平方米，同比增幅分別達到43%、40%。在其中的10個重點城市中，有9個城市土地成交麵積實現增長。
ZF一年財政收入超過10萬億，其中光批批土地就拿了2.7萬億，占27%，真的是感慨我們ZF對土地財政的依賴程度多麽大，也感慨國家的真實實力增長是多麽的空虛。中國的GDP，如果刨去土地出讓收入，刨去三峽工程奧運會世博會迪斯尼之類對國家長遠發展沒多少益處的巨型工程，刨去四麵開花而負債累累的高鐵，刨去躺在ZF財政身上吃喝不愁，談不上有任何國際競爭力的大型央企，我真不知道我們國家真正有質量的GDP還剩多少。從另一個角度，也說明了調控房地產背後的壓力有多大，房地產被捧為國家的支柱行業，背後千絲萬縷的利益聯係，確實是誰也不敢輕易拿它開刀，除非某些因素，或者是大環境，到了臨界點。而現在，這個臨界點已經快到了。
另一個現象也可以說明國內房地產市場的瘋狂。房屋中介的門店開遍了大街小巷，以前你去國內一線城市居民區的路上上走走，大概最多的店麵是餐飲店和小賣部，現在呢，換成了另外兩種店，就是房屋中介和按摩店。哎，炒房的旁邊就是賣肉的，這就是我們祖國下一代花朵的生存環境。有時候，大家都在批評85後90後怎麽怎麽了，說他們怎麽浮躁，怎麽新潮開放，我在國內生活久了，對90後很理解。說句實話，透過哈韓哈日染發或塗指甲的表麵，我看到的是一個跟我們一模一樣的內心和靈魂，渴望被理解和尊重，渴望信任和純淨的友誼，喜歡誠實守信的人，等等。可是國內的環境，多大程度上滿足了他們的心靈需求，多大程度上扼殺了他們的心靈渴望？他們除了所謂的新潮開放，還有什麽途徑來表達個性或者seek recognition？這個，就是值得思考的了。大家都在反思為什麽中國出不了喬布斯，嗬嗬，喬布斯要是在中國，也就隻能做個放浪不羈的青年了。What else can he do?
每個周末，你隻要去一線城市任何一個比較大型的居民區去看看，門口會有一大批穿著西服或製服的丫頭小夥在分發房產廣告或傳單，凡有路人經過，不是問他要不要買房，就是問他要不要賣房。我接觸過一些，很明顯能感覺出很多文化程度非常低，有的讓他介紹一套房子也是語不達意，語焉不詳。據說某市有1.3萬家中介門店，以每個門店10人算，我們的城市居然有十多萬外來從業人員，從事著這種不需要多少教育背景，也不需要多少職業培訓，據說好的時候年薪傭金可以上幾十萬的工作。相比較一下，一個半導體行業的工程師，研究生畢業去工作的，要寒窗苦讀多少年？從事的是國際水平的職業，可月薪很多才幾千元，說不好聽的，連找人介紹女朋友都覺得沒麵子。這樣的對比，我們為什麽還要讀書？什麽叫泡沫，你看看我們的房產市場就知道了，稍微冷靜一點的投資人，就知道這個房地產市場蘊含了巨大的泡沫，巨大的風險。隻是，我們國家的泡沫也是有中國特色的，隻要ZF捂著不讓它破，它可以撐很長很長時間不破。計劃體製的一個特點，就是市場規律和經濟規律可以在一定時期內被完全扭曲和覆蓋。
其實ZF調控房價也已經好幾年了，每次都是越調越高，弄得WJB老是被人罵，說他是秀秀，做戲而已。其實我覺得我們的ZF這些年收納了一群很有水平的高參，想調控房價的意願一直是真實的，但為什麽調不下去呢？主要是牽涉的利益麵太多太複雜，你想想，七大姑八大姨的，全部開了公司在房地產市場裏麵圈錢，不好弄啊。中國ZF現在的特點是一屆比一屆弱勢，說話不管用，硬來又怕砸著自己人，難啊。怎麽辦呢？你設身處地想一想嘛，換了你是WJB，你又能怎麽辦？還不是一樣無助？所以很多罵WJB的人，我都勸你們不要罵了，換你上去，隻會成事不足敗事有餘，嗬嗬。WJB在走一個高難度的鋼絲，一方麵積累自己的政治資本不被人弄下去，一方麵不能太為難利益集團。一方麵要作秀積累點民望為自己所用，另一方麵要在積重難返舉步維艱的體製內推進一些事情。這個鋼絲，走好的人不多，走不好的前車之鑒就在眼前，他也隻能小心翼翼地走。
走鋼絲的結果是什麽呢？就是房地產調控舉得高，打得低，打重了，還要出手去救市，被人傳為笑柄，幾乎把老百姓對ZF調控房市的信心消耗殆盡。所以這幾年，房價越調越高了，成就了中國過去10多年來，房價(總體)隻升不降的神話。你透過這個現象，看到WJB背後做的是什麽呢？其實是兩件事，一個是不斷造勢，不斷警告，給利益集團再多一些時間在房地產市場裏撈錢，撈得差不多了，他們也知道該換方向了，不能老是耗在一個被人罵的行業裏吧，人家也是聰明人，不傻的；另一個呢，就是等，在等一個對調控房地產最有利的大環境的到來，換句話說，在等一個外部環境從外麵施加壓力，內外夾擊，才能破這個局。這個外部環境是什麽呢？就是總體經濟開始走下坡路，製造業實體經濟更加惡化，就業壓力更緊迫了，這時候，如果房地產依然暴利，就會被萬人所指，成了破壞國家整體利益的罪人。風向變了，做事情就容易了。當然還有一個重要的因素，就是房產稅全麵鋪開的條件基本成熟了，這樣地方ZF和中央ZF之間的博弈和矛盾有了化解的方法，相應變革的阻力也小了。
你也許會說，這樣一等，我們國家付出的代價也太大了吧。多少人要成了房奴或負資產，實體經濟損失慘重，房地產裏無數大亨又多撈了多少錢。是啊，可沒辦法呀，房地產是一盤很大的棋，從東邊出馬到西邊將軍，要走很多步呢，換了誰進入我們國家的體製，也隻能慢慢走。這叫製度成本，沒辦法的事情。
回到前麵所說的，臨界點快到了，這個臨界點指的是什麽呢？中國經濟很多日積月累的問題，現在麵臨著從量變到質變的關口。第一，由於全麵的浮誇虛榮蔓延了很多年，經營環境的惡化，中國的經濟迅速空心化，實體經濟層麵受損嚴重，需要花大力氣才能糾正；第二，權利尋租升級換代，水平越玩越高了，從以前的批條子，到現在左右經濟政策信貸政策，體製內貸款，到體製外放高利貸，是這種形式的最高階段。到了這個階段，權利尋租幾乎找到了合理合法運作的框架，對國家整體經濟破壞很大；第三，由於高房價帶動的各地營商成本和生活成本畸高，嚴重製約了經濟進一步發展，後勁沒有了，ZF看到後麵的財源有問題，也犯愁了；第四，外企盈利情況惡化，開始撤出中國，撤到成本更低的國家。第五，年輕人收入跟房價生活指數的比例變的更懸殊，對未來悲觀，增加了社會動蕩的危險。最後，一大批現在體製內的人，或者跟體製友好的人，也開始大力批評經濟虛化，房價過高，稅賦指數過高，ZF內外開始經受壓力。
基於這樣的情況，我相信這次ZF打壓房價是下了點決心的。這次打壓，也標誌著ZF今後的財源將從土地出讓全麵轉向房產稅，這點事值得關注的。對今後的預測呢？我預測中國的房價在2012年內會維持緩緩走低的局麵，然後穩定在比現在房價高點降低30%左右的區間。同時，2013年開始，各地會借打壓房價的名義出台全麵的房產保有稅，使得地方ZF總體上的財政收入不受房地產調控影響。房地產價格是不會暴跌的，這點你可以放心，完全會在ZF的控製下降低，我認為全麵降低30%以上的可能性很小，ZF要控製銀行的風險。所以會穩定在30%左右，直到房產稅越收越多，才回考慮下一步。
這樣看來，過去10年瘋狂的房地產，似乎不會給社會帶來太大的影響，ZF這樣經過2-3年的調控，是不是就把影響全吸收了呢？我不這麽看，房地產瘋狂的10年，徹底顛覆了中國人勤勞致富的觀念和腳踏實地的精神，年輕人在這樣的環境中成長了10年，你怎麽能期望他們跟上一輩想法一樣？同時，實體經濟受損，營商環境惡化，都不是那麽快就能糾正過來的。估計2012年人民幣升值預期會消失，外資在國內投資和運營的意願會迅速降低，2013年開始會明顯地看到外資批量撤出中國。這時候，中小型民營企業依然沒怎麽緩過勁來，中國的經濟發展會更倚重於國企，受國家資金扶植的上市公司，一部分民企，和政府投資。中國的GDP增速會降低到5-8%左右的空間，並在若幹年內保持這種較低的速度。就業壓力會很大，房價不漲了，工資也不漲了，等著ZF慢慢地來調整經濟的結構，重振實體經濟，重提實業創新。中國人會過10年比較灰頭土臉的日子，不像現在這麽風光。不過，這也不是什麽奇怪的事，經濟規律是大勢所趨，可以延緩它，但誰也躲不過它。我們全體國民會為房地產這瘋狂的十年而集體買單。
2011.11.8
