有關自住房（Primary residence）和出租房之間轉換帶來售房盈利（Capital gain）的免稅問題, 在壇子反反複複地討論了許多次，我們隻知道，在過去的5年中，隻要住滿2年就能合格享受全部或部分售房盈利的免稅，個人到25萬，夫妻到50萬。但對我來說，對於需要交稅的售房盈利份額計算還是十分模糊。比如說，我們對以下這三個例子，有明確的答案嗎？
（一）若擁有房子10年，在過去的5年中住滿了5年，也就是一天都沒出租，那麽售房盈利就100%免稅嗎？但是我忘記告訴你，這個房子在7年前被出租了一年，這個被出租的一年，真的可以放心地拋在腦後嗎？
（二）若擁有房子10年，隻在過去的5年中出租了2年，我要為這兩年付出多少代價，是售房盈利的2/5還是別的？
（三）若房子出租了8年後，為了自住房售房盈利免稅的好處，在最近這2年才轉成了自住房，不少人這麽做。那麽這個需要交稅的售房盈利份額又該怎麽算呢？這種做法靠譜嗎？
這些問題困擾我有一會了，於是我花了點時間研究了一下 IRS Publication 523的相關部分，頓時覺得豁然開朗，所以急急忙忙把我的體會寫下來。現在，我貼在壇子裏，各位老大看有無什麽錯誤。
首先，我發現我之所以困惑，是因為我混淆了IRS的自住房合格年限和需要交稅的售房盈利份額計算的年限！前者隻和最近5年有關，後者和你擁有房產的整個時間有關，不僅是最近的5年！
簡單地說就是兩點：
1） 在過去的5年中，隻要住滿2年就能合格為自住房（這個隻用作自住房合格與否的判斷，與稅額無關）。
2）出租期間盈利份額=售房盈利*所有出租期/所有擁有期+累計申報過的折舊（這個計算不限於5年）。
3）自住期間盈利份額=售房盈利*所有自住期/所有擁有期。個人25萬，夫妻50萬以內忽略不計，超出部分須納稅。
根據上麵的原則，可以判斷，以上三個例子都符合自住房標準，要交稅的售房盈利份額如下：
（一） 若擁有房子10年，在過去的5年中住滿了5年，但在7年前被出租了一年，需要交稅的出租期間盈利份額=售房盈利 * 1/10+累計申報過的折舊。 這叫出來混總是要還的。自住期間盈利份額，個人25萬，夫妻50萬以內免稅，超出部分不享受免稅。
（二） 若擁房子10年，隻在過去的5年中出租了2年，需要交稅的出租期間盈利份額=售房盈利 * 2/10+累計申報過的折舊，是2/10不是2/5。售房盈利是10年均攤的，自住房轉出租沒有那麽糟糕，尤其對在那住了很多年的房主。自住期間盈利份額同上。
（三） 若房子出租了8年後，最近這2年才轉成了自住房。需要交稅的出租期間盈利份額=售房盈利 * 8/10+累計申報過的折舊。這種策略並沒得到人們所期望的大好處，隻是在自住的這段時間得到了優惠，你仍然要為所有的出租期納稅。自住期間盈利份額同上。
可以看到，這種計算是將售房盈利平均的分配到你擁有房產所有年限，其中出租的年限和累計申報過的折舊都需要納稅，不論是不是發生在5年之內。
——萬楓
[為了上麵的計算更為清晰，加入了自住期盈利份額的計算，這個計算在贏利不超過個人25萬，夫妻50萬的情況下，沒有意義，但如果自住盈利份額超過免稅範圍的部分需要繳稅，這個本沒有什麽異議，所以在原版沒有加入，謝老大的建議]
